休闲农业的土地流转政策有哪些规定？哪些土地
中国农业进入黄金十年以来，休闲农业已经成为了老板们选择的热门项目。对于从事或者即将从事休闲农业，土地成本是大头，那么
休闲农业是农业和旅游业相结合的产业，具有以土地为根本、以服务为主要内容的产业特征。要发展休闲农业，除了资本和人力要素的投入以外，还有赖于土地要素的投入。土地的规划利用直接关系到休闲农业组织形式、发展规模、经营管理水平以及标准化推进的难易程度，关系到休闲农业升级的成败。
乡村旅游设施的配套需要农村建设用地的支撑为给游客提供“吃、住、行、游、购、娱”等服务，在休闲农业园区内部需要建设游客接待、餐饮、停车场、农产品售卖亭等服务设施，需要一定规模的建设用地。但是多数园区没有建设用地指标。迫切需要在休闲农业的建设用地上能够“破题”。这就涉及到土地经营权流转问题。根据我国现行土地管理法，我国土地所有权归属分两类：一是全民所有权，即国有土地；二是集体所有权，主要指农村集体土地。农村集体所有制的土地包括耕地、林地等农用地，除此之外还有用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。
土地经营权流转是指在农村土地所有权归属和用地性质不变的情况下，拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织的行为，其实质就是保留承包权，转让使用权。
2007年7月1日《中华人民共和国农民专业合作社法》。正式从法律上确认农村土地流转的合法性。
2008年10月12日，中央十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，从政策上确立了农村土地流转这一核心问题的基本原则，即“依法、自愿、有偿”。
2013年11月12日，中央十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，再次强调“鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营”，并明确提出“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权人股发展农业产业化经营”。
2017年10月24日，党的十九大再次做出决议，保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年。
中央稳定现有的土地流转方式，保障了农民的土地流转权益，提高了农民土地流转的积极性和土地流转效率。在休闲农业项目规划开发过程中，可以通过以下方式推动土地承包经营权流转。
转租是指承租方将部分或全部承租经营土地在一定期限内的使用权转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转租后原土地承租关系不变，原承租方继续履行原土地承租合同规定的权利和义务。接租方按转租时约定的条件对转租方（原承租方）承担责任。作为村集体经济组织成员的农民可以通过转租的方式，将其他村民的承租土地一定年期内的使用权租过来，从而获得发展休闲农业所需的土地资源，并通过串地的方式，使其集中在适合开发休闲农业的地点。此种方式适用于作为集体经济组织成员的农民。
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人（包括个人、集体、企业或其他组织）从事农业生产经营，出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租人按出租时约定的条件对出租人（承包方）承担责任。在出租引起的各主体关系中，发包方与承包方之间存在土地承包经营权关系，属于用益物权关系；承包方（也即出租人）与承租人之间存在租赁关系，属于债权关系。如果发展休闲农业的主体并非是当地集体经济组织的成员，则可以通过承租的方式获得当地农民的土地使用权，然后再进行休闲农业的开发。
互换是指承包方之间出于各自需要或者方便耕种管理的目的，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交抉，同时交换相应土地的承包经营权。互换后，原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担，也可随互换而转移。作为集体经济组织成员的农民可以利用互换的方式换取适合于搞休闲农业的地块，也可以利用互换的方式将自己所拥有的零散地块合并在一起，从而有利于休闲农业的开发。此种方式同样适用于作为集体经济组织成员的农民。
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合，组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营，承包方按股分红。由于休闲农业经营需要较多的投入，因而通过股份制获取相应的资源是十分必要的。通过土地承包经营权自愿人股，是解决休闲农业开发和其他资源筹集的最有效手段之一。通过入股的方式既可以解决土地问题，也可以解决资金问题，甚至劳力问题。
农村土地转让是指土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国土地为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。
土地流转为农村土地资源整合提供了一条现实路径。但在土地流转的过程中，会遇到土地流转合理模式、农村建设用地供应、农民利益保障等新问题。要结合当地实际，按照公平与效率相结合、当前利益与长远利益相结合、增加增量与盘活存量相结合的原则，从规划、体制、政策等方面出发，多因素配合，有效解决这些问题。
目前，各地在大力发展休闲农业的同时，一些休闲农业项目改变了农地用途和性质，面临很大的政策、法律风险。休闲农业项目用地规划一定要纳入政府用地规划并严格实行。
2015年9月份，农业部《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》提出将“明确用地政策”，在实行最严格的耕地保护制度的前提下，对农民就业增收带动作用大、发展前景好的休闲农业项目用地，各地要将其列入土地利用总体规划和年度计划优先安排。休闲农业项目要在当地土地利用总体规划指导下，按照“珍惜每一寸土地、统筹安排、合理开发”的原则，在搞好资源调查评价的基础上，划定休闲农业用地，编制休闲农业用地规划。
休闲农业项目用地规划，要综合考虑常住人口和休闲农业和乡村旅游园区常态人口，并以此来确定公共服务设施、基础设施配套等休闲农业用地指标，并积极争取当地的支持。
闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业。国家鼓励利用村内的集体建设用地发展休闲农业，支持有条件的农村开展城乡建设用地增减挂钩试点，发展休闲农业。鼓励利用“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）发展休闲农业，在中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标有倾斜政策。
休闲农业项目在编制土地利用规划时，要根据当地实际和自然条件，在符合上位规划和相关要求前提下，合理安排休闲农业用地。
①利用废弃矿山、腾退宅基地、垃圾场等存量建设用地及荒山、荒坡、荒滩、荒地开发休闲农业项目。
②利用存量房产、土地资源，开发乡村旅游。在与土地规划和城乡规划相衔接的基础上，“未利用地”在不影响原用地功能、不改变原用地性质、确保生态安全的条件下，可建设节地型、不压覆土地或可拆除复原的休闲农业服务设施；
③在废旧工矿用地上开发休闲农业项目时，实行有利于休闲农业产业发展的土地征用占用方式。要科学地、前瞻性地结合休闲农业用地自身特点，确立一定时期内乡村旅游用地开发利用的方向，对休闲农业用地进行时空上的优化组合，并制定详细的管理制度，以确保休闲农业和乡村旅游顺利开发、持续经营。
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