大兴一土地租赁纠纷案二审法院发回重审 原审维

　　北京大兴三村庄338亩村集体土地被一韩国企业擅自向外转租40年，三村庄曾联合声明未经本村经济合作社同意，擅自转让涉嫌倒卖土地，该转让协议无效。该土地流转纠纷案经北京市第二中级人民法院认定事实不清发回重审后，又被一审法院维持原判，当事人不服再次上诉至北京市二中院，目前该案尚在二中院审理中。

　　据了解，1998年9月，韩国新工土建株式会社(以下简称：新工会社)与北京市大兴县北臧村乡梨园村经济合作社(以下简称：梨园村经合社)、北京市大兴县北臧村乡皮各庄二村经济合作社(以下简称：皮二村经合社)、北京市大兴县北臧村乡皮各庄三村经济合作社(以下简称：皮三村经合社)分别签署《土地租赁合同书》，约定三村经合社的共计338亩土地出租给新工会社使用，并约定：“乙方在本合同项下的土地用途不改变的前提下，有权把该地块的全部或部分余期使用权向第三方转让或出租，但必须经甲、乙双方协商后方可执行 。”

　　其后，为预防倒买倒卖集体土地使用权的违法行为，1998 年 9 月 8 日，梨园村经合社、皮二村经合社、皮三村经合社与新工会社又分别签署《补充协议》，明确约定了原合同第十条、第十一条的“转让”去掉，以防止涉案土地被非法转让或倒卖。

　　2003 年10月23日双方进一步签订了三份《土地租赁合同书》的补充协议，但在该协议上，新工会社及其法定代表人朴某均未盖章或签字，亦未通过三村的村民代表同意。该补充协议的主要内容为：乙方在租赁的土地上根据企业发展需要，经过甲乙双方协商，乙方可以改变土地使用用途或出租土地。甲方必须协助乙方办理相关审批手续，并出具相关证明。原文本合同中所涉及到的土地使用问题以该补充协议为准，补充协议签订之日起一个月内乙方一次性补偿甲方人民币肆万元。

　　记者了解到，2008年8月11日，新工会社将其承租的338亩土地转租给刘某，朴某受新工会社的委托，以个人名义与刘某签订了《土地租赁合同》。在该土地租赁合同中，朴某为甲方、刘某为乙方、朴某委托的代理人金某为丙方。在《土地租赁合同》中约定，租赁标的物为三块土地，总面积338亩，租赁年限为40年，租金总额为人民币18590000元。金某受朴某全权委托负责收取刘某所支付租金，负责甲方土地租赁及协调甲乙双方之间的全部事宜。随即新工会社办理了闭业注销登记。

　　2010 年5月18日和 2011年5月18日，朴某所委托代理人金某与刘某于签订两份《补充协议书》。其中2010年5月18日的协议约定：因乙方承租甲方韩国产业园土地使用性质改变和现行政策发生调整，根据事实情况，为保证相关各方利益，经甲乙双方充分协商，甲方同意乙方暂缓(减免)剩余土地租金，剩余土地租金支付金额(时间)待情况落实清楚后商定。

　　2011年5月18日签订的补充协议约定：2008年8月11日朴某、刘某、金某签署《土地租赁合同》，按合同刘某陆续支付给朴某土地转租金人民币陆佰万元。后因国家土地政策调整，土地性质发生改变，被转租的土地使用出现问题，客观上给刘某造成严重的经济损失，经各方协商《土地租赁合同》中的剩余土地转租款不再支付。代理人金某本人也称，上述协议其系与委托人朴某电话沟通经过其同意后与刘某签署。

　　2015 年7月3日和 2015 年 7 月 6 日，皮二村经合社、皮三村经合社、梨园村经合社发表声明：“韩国新土建株式会社在既没有与我方协商，更未经我方同意的情况下，将土地承包权以高于发包价格五倍的价格转让给刘某，我方认为，韩国新工土建株式会社的行为属于用我村集体土地倒买倒卖，从中牟取暴利的行为，严重侵害了我村集体经济组织利益，我村集体组织和村民坚决不同意。并且，我村村民多次到大兴区政府反应情况，但是终因无法找到韩国新工土建株式会社，而无法彻底解决”

　　2016年朴某将刘某起诉至大兴区人民法院，要求刘某按照合同约定支付40年租金中所剩余土地租金1000余万元。一审法院认定该《土地租赁合同》是双方真实意思的表示，判决刘某应当支付剩余土地租金10017000元。刘某不服上诉至北京市第二中级人民法院，北京市二中院认为一审法院认定事实不清、缺乏法律依据，作出了发回重审裁定。

　　刘某的诉讼代理律师认为，朴某无论是以个人名义还是代表新工会社与刘某签订的《土地租赁合同》，未经涉案土地所有权人梨园村经合社、皮二村经合社、皮三村经合社的事前同意及事后追认，并且三个经合社对于其擅自对外转租土地的行为表示了明确反对。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而本案中，无论是新工会社还是朴某个人，未经涉案土地所有权人的同意，均没有对外转租涉案 338 亩土地的权利。朴某与刘某签订《土地租赁合同》对外转租涉案土地属于无权处分行为，所签订的《土地租赁合同》无效。

　　一审法院认定朴某代表新工会社和刘某于2008年8月11日签订的《土地租赁合同》是双方真实意思的表示，合同内容并未违反法律、行政法规强制性规定，合同有效，双方当事人应当按照合同履行各自义务。

　　依据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，2008年8月11日朴某与刘书记签署的《土地租赁合同》，第三条约定的土地租赁年限约定为 40年，自2008年8月10日至2048年9月4日。该合同约定明显违反了我国《合同法》的上述强制性法律规定，依法不应当被认定为合法有效。

　　所以，一审法院认定朴某代表韩国新工会社与刘某签订的40年租赁年限的《土地租赁合同》合法有效，并判决刘某支付全部40年租金及利息损失，属于基本事实认定及法律适用错误。

　　另在朴某与刘某于2010年、2011年所签订《土地租赁合同》中，也已明确了因国家政策调控等原因，土地性质发生改变，被转租的土地使用出现问题，客观上给刘某造成严重的经济损失，经各方协商《土地租赁合同》中的剩余土地转租款不再支付，该协议合法有效。

　　在朴某与刘某土地租赁事宜中，金某接受朴大植的委托，作为其委托代理人代为处理与刘某之间的土地租赁事宜，具有合法委托代理权限 。根据我国《民法通则》第六十三条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”

　　由上可知，金某作为朴某的委托代理人，经与朴某沟通确认后，代表朴某与刘某签订两份《补充协议书》，同意刘某不再支付剩余土地转租款。退一步讲，即便该事宜未与朴某沟通，金某作为朴某合法有效的委托代理人，其以被代理人朴某的名义与刘某签订的该两份《补充协议书》，被代理人朴某依法亦应当承担相应民事责任。

　　而一审法院仅以“金某从刘某处收取一百五十万元作为刘某付给金某的转租土地中介费，该两份补充协议内容损害了朴某的利益” 就认定金某签订补充协议的代理行为无效，属事实认定及法律适用错误。

　　同时律师还认为，一审法院审理过程中，未将皮二村经合社、皮三村经合社、梨园村经合社列为第三人参加诉讼遗漏必要的诉讼参与人，导致案件事实无法查明。

　　皮二村经合社、皮三村经合社、梨园村经合社作为案涉 338 亩土地的所有权人，该土地的出租、转租、租金的收取等事项同其密切相关，案件的处理结果亦与其有法律上的利害关系。根据《民事诉讼法》第五十六条规定，一审法院应依法追加涉案土地所有权人参加本案诉讼。一审过程中，上诉人将皮二村经合社、皮三村经合社、梨园村经合社出具的“声明”作为证据提交给法院，该“声明”对案件事实的查明至关重要，但遗憾的是一审法院并未通知皮二村经合社、皮三村经合社、梨园村经合社参加诉讼，亦未对该“声明”的内容做出任何认定，导致一审法院对重要的事实并未查明的情况下做出了判决。

　　况且目前案涉338亩土地已经纳入拆迁范围，已经不具备出租使用条件。梨园村经合社、皮二村经合社、皮三村经合社集体所有的涉案土地现已经被政府征收拆迁，土地亦已经被平整，即便朴某与刘某签订的《土地租赁合同》有效，现在客观上亦无法再继续履行。而一审法院判决刘某向朴某支付全部 40 年租期的租金本金及利息损失，既不符合法律规定，同时也与当前客观现实情况不相符。

　　最后刘某表示，希望北京市二中院能够查明案件事实，依法做出客观公正的判决，以维护其合法权益不受侵害。案件进展媒体将持续关注。(张亮 刘继明)