城鎮居民買賣農村宅基地50萬元轉讓合同被判無效

　　當今有不少人向往愜意的鄉村生活，不少人產生了在農村購房置地的念頭，但問題來了，農村宅基地真的能買賣嗎？

　　據了解，馬某和陳某都是城鎮居民，2013年11月4日，馬某與W村的王某某簽訂《宅基地房屋買賣合同》，約定了馬某付清房款后有權將此宅基地再行轉讓。陳某了解后也想要購買該房屋，2017年10月13日，陳某與馬某簽訂《房屋轉讓協議》，約定以50萬元轉讓費獲得該房屋所有權，並附該房屋的《集體土地建設用地使用証》和《村鎮房屋所有權証》。

　　合同簽訂后，陳某支付了50萬元購房款，馬某亦將房屋及相關資料交給陳某。陳某拿到房后，想要整修房屋，但相關的建造手續一直未能辦理。后陳某才了解到該房屋屬於農民宅基地，國家有規定禁止買賣該類房屋。陳某便又找到馬某，要求退還50萬元購房款，多次協商均未果，遂訴至鼓樓區法院。

　　原告陳某認為，馬某應返還陳某購房款50萬元整及相應利息。被告馬某辯稱，其可以退還陳某支付的50萬元，但陳某也應支付相應的房租，現房屋有損壞，維修以及折舊費用。陳某應支付20萬元，其中定金5萬元、房屋損壞維修費估算5萬元、房租估算10萬元，所以馬某同意退還30萬元。如果協商解決，馬某最多退還45萬元。

　　法院認為，買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同，出賣的標的物應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分，法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。本案中，依據陳某與馬某簽訂的《房屋轉讓協議》等証據，雙方為購買涉案不動產相關事宜產生糾紛，所以雙方之間系買賣合同法律關系。

　　農民的宅基地屬於集體所有，轉讓宅基地使用權應當遵守法律和國家規定。土地管理法規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。並且參考國務院下發的相關文件，明確禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用於非農業建設﹔改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。因此，城鎮居民違反法律規定、國家政策及公共秩序要求，購買農民宅基地不動產所簽訂的合同，應認定為無效合同。綜上所述，陳某與馬某系城鎮居民，均非涉案不動產所在地的農村集體經濟成員，其就涉案不動產所簽訂的《房屋轉讓協議》為無效合同。

　　根據法律規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還﹔不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償﹔有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，陳某與馬某應當返還各自取得的財產。陳某要求馬某返還50萬元購房款，並承擔相應銀行貸款利息損失的訴訟請求，符合法律規定，法院予以支持。

　　法院判決，被告馬某於本判決生效后7日內一次性返還原告陳某50萬元，並承擔該款自2017年10月14日起至本判決確定的給付之日止按同期銀行貸款利率計算的利息。

　　宅基地屬於一種常見的土地使用方式，一般用於農戶的房屋修建，其使用權歸屬於農村家庭所有，所有權屬於農村集體經濟組織。宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權不得單獨轉讓，有以下轉讓情況之一，應認定無效：城鎮居民購買﹔法人或其他組織購買﹔轉讓人未經集體組織批准﹔向集體組織成員以外的人轉讓﹔受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。（鼓小助 劉通）

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