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农村土地出租中的非法转让、倒卖土地罪认定问

土地流转 2019-05-29 15:1159未知村民自治信息网

  随着城市化建设的不断发展,城市规模的日益膨胀,导致城市土地需求与国有土地使用权供应之间存在很大矛盾,特别是在北上广深等特大城市群里,这一矛盾特别明显。为了解决土地供应的问题,各大城市的管理者们聚焦如何盘活存量土地,以及如何合理科学的开发利用城市内部和周边的农村集体土地。

  其中一个方式就是通过农村集体土地出租方式进行商业开发。即在不改变村集体土地使用权性质的前提下,引进社会资本开发建设非住宅的商业项目,租赁期限内由社会资本运营,租赁届满后建设物权属归村集体所有和使用。是盘活农村集体建设用地的一种灵活的方式。

  通过租赁方式开发农村土地有三个基本红线:第一,村集体对外出租土地必须经过村集体内部的决策程序方可对外出租;第二,开发租赁土地必须经过国土资源管理部门审批,符合城市整体规划方案;第三,不能涉及居民住宅项目建设。

  但现实生活中,总有“活泛”的村委遇上“活泛”的项目开发者,两者一拍即合,通过租赁方式绕开监管,变现实现房地产开发建设的目的。而突破“法律红线”而开发建设的,则可能涉及一项较为冷门的罪名——非法转让、倒卖土地使用权罪。

  非法转让、倒卖土地使用权是指,以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权情节严重的,构成犯罪。而根据司法解释的规定,这里的“情节严重”主要包括以下五种情形:

  (五)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的,如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。

  从以上法律规定可以发现,要构成该罪则需要满足几个条件,即:主观上行为人需要以牟利为目的,行为上实施了违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权的行为,而且行为的后果要达到以上五种情况的任意一种。

  笔者搜索了Alpha系统,发现整个广东省内相关判决只有254件,主要集中在潮汕地区,即揭阳市(58宗)、汕头市(44宗)、汕尾市(26宗)、潮州市(20宗)。广州市公开的案件数量仅为4宗。

  上述公开案件涉及农村集体土地的案件中,构成非法转让、倒卖土地使用权的行为主要集中在:第一、未经土地管理部门批准,村委干部擅自将集体土地中农用地发放给本村村民,用于宅基地建设或其他非农建设;第二、未经土地管理部门批准,村委会擅自将集体土地转让给非本村村民,用于非农建设。这些行为的导致的结果要么改变土地使用性质(农用地变为其他非农建设);要么改变土地使用权权属,即直接买断,实际上改变村集体对土地的所有权。

  当然,由于土地管理法中对土地使用权的转让规定了严格的限制条件,土地使用权在性质或权属上发生改变,必须经过规划审批和土地使用权的出让程序。而从现有的法律规定来看,农村集体土地的所有权是不得通过直接出售与转让而变化的,集体土地使用权的性质(即农用地、建设用地等)变化,也必须经过国土规划部门的规划审批。

  所以实际中,涉及非法转让、倒卖土地使用权罪的这些农村集体土地的转让、倒卖并不局限于形式上办理了农村集体土地的权属变更,或者性质变更的公示登记,而是通过一些行为达到了农村集体土地使用权在性质或权属上发生改变的结果。而其中就有部分案件中,行为人即采取土地租赁方式来实现非法转让、倒卖农村集体土地使用权的目的。

  在Alpha系统案例中,以农村土地出租行为入罪的,整个广东地区仅有18件。这18宗案件中,被追究刑事责任的被告人均为村集体中村委干部,70%是村民自治组织的负责人。而土地承租人无论是否存在违建行为,暂未见以此罪追究刑事责任。

  18宗案件中涉及的土地租赁行为主要表现为,被告人利用自己村委干部的身份,在未取得国土资源部门的批准情况下,通过村民自治表决的形式,将村集体的农业用地(其实包括基本农田)出租给他人,用于非农建设。而且这种土地出租的期限大部分突破了20年的法定期限,实际上是以租赁的形式掩盖了非法转让的目的。

  另外,在危害后果方面分析,80%的案件中村集体的农用土地被用于非农建设,出现土地固化,无法复耕的后果,造成了农业用地巨大的损失。

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