农村集体经营性建设用地房屋买卖租赁应签《知

　　南都讯记者何国劲田海燕日前，佛山市自然资源局南海分局发布《佛山市南海区农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管试行办法(征求意见稿)》(下称《试行办法》)，过去《佛山市南海区人民政府办公室关于佛山市南海区关于加强农村集体经营性建设用地入市监管的指导意见的通知》(南府办〔2016〕40号)不再执行。《试行办法》明确，农村集体经营性建设用地房屋销售、出租时不得暗示具有居住功能，且在达成租赁定金协议时，应当与购房人(租户)签订《知情书》。

　　作为全国33个农村土地制度改革试点地区之一，南海区在“土改”过程中作过诸多探索。

　　日前推出的《试行办法》，明确农村集体经营性建设用地及房屋开发经营包括入市开发经营和自行开发经营两项，并对其作出规范管理。

　　前者是指农村集体经营性建设用地入市后，土地使用者进行基础设施建设、房屋建设后，整体转让(已认定为产业载体项目可分拆销售)、出租房屋的行为；后者则是指村(居)集体经济组织自行在农村集体经营性建设用地上进行基础设施建设、房屋建设后，整体转让、出租房屋等行为。

　　开宗明义，《试行办法》在总则中就已明确包括区住建水利、区自然资源、区农业农村等多部门及单位的职责。如明确住建水利部门负责农村集体经营性建设用地项目的报建审批、工程质量和施工安全监管，区级联合竣工验收，竣工验收备案，房屋销售与出租管理及相关违法违规行为的查处等工作；自然资源部门则负责农村集体经营性建设用地规划条件核发、交易程序规范，土地权属登记审查，产业载体项目认定审查，出让调节金的征收，规划报建审批，土地开发利用定期巡查执法，项目竣工验收，会同相关职能部门制定土地出让(租赁)合同及项目监管协议示范文本等工作。

　　值得一提的是，根据属地管理原则，各村级监管责任主体负责签订农村集体经营性建设用地项目监管协议，项目日常巡查和监管，对发现的擅自改变土地利用条件、违规开竣工、未竣工投入使用、擅自预售、擅自预租、擅自将房屋用于住宅或类似住宅的居住用房、擅自分割销售房屋、违规收取租金、虚假宣传违规销售(出租)房屋等违法违规行为及时制止并上报。

　　而村级监管责任主体也进一步得以明确，包括村(居)民委员会、村(居)集体经济组织。村(居)民委员会负责自行开发经营的日常巡查和监管工作，村(居)集体经济组织负责入市开发经营的日常巡查和监管工作。经集体土地整备中心的入市开发经营，由集体土地整备中心代表村(居)集体经济组织进行监管。

　　明确职责主体是为了确保有法可依，将责任追究到位。如擅自修改设计方案、不按规定进行施工图审查、不按照经审图机构审查合格的施工图施工、不按规定监理、未办理质量安全监督手续和施工许可手续施工的，区住建水利部门按照有关法律法规的规定，责令停工，并予以处罚。

　　《试行办法》明确，农用地不得办理集体经营性建设用地入市手续；集体经营性建设用地入市应取得集体土地所有权证和集体建设用地使用权证，凭证交易。

　　交易之前，村(居)集体经济组织应公开农村集体经营性建设用地入市相关信息，将其纳入集体资产和经济合同台账管理，并统一通过区公共资源交易中心、镇(街道)公共资源交易所进行公开交易。

　　开发建设过程中，建设单位须严格按交易合同及项目监管协议的约定，开发利用农村集体经营性建设用地及房屋，未经批准不得改变土地用途、容积率、转让条件等。未经批准，建设单位不得将农村集体经营性建设用地及房屋用于建设住宅或类似住宅的居住用房，或将非居住用房改为居住用房。

　　项目竣工以后，未被认定为产业载体项目的农村集体经营性建设用地，不得分拆销售。而房屋销售、出租等经营的广告发布，不得使用含有花园、别墅、山庄等住宅性质的名称，不得暗示具有居住功能，不得含有混淆房屋使用性质的内容，且应在项目名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。

　　值得一提的是，《试行办法》还提出，以出让、作价出资(入股)方式入市的农村集体经营性建设用地，房屋出租应遵守相关法律法规和项目监管协议约定，租赁期限不得超过二十年，且不得以“赠送使用年限”“转让房屋使用权”等名义变相销售房屋。

　　除此之外，产业载体项目房屋达成买卖(租赁)定金协议，其他农村集体经营性建设用地房屋达成租赁定金协议时，应当与购房人(租户)签订《知情书》，建设单位就房屋的主要情况在《知情书》说明。有条件的，建设单位应对房屋情况告知过程进行同步录音录影，并明确告知购房人(租户)录音录影事项。

　　《知情书》的内容包括但不限于集体土地所有权性质、土地的使用年限和房屋使用功能、地块规划条件、土地使用权到期后土地及房屋的处置方式等内容，由购房人(租户)在《知情书》上亲笔写明“本人已完全知悉所购(租)房屋为集体土地所有权性质、期限届满后土地使用权及房屋处置方式、不得用于居住功能”并签名。

　　为确保资金监管到位，建设单位与村级监管责任主体必须在签订项目监管协议后60日内，在集体经营性建设用地所在地的银行开设履约保证金专用账户，签订《项目监管协议履约保证金专用账户资金存储、使用协议书》，并存储保证金。

　　项目监管协议履约保证金由建设单位一次性把全部资金存入专用账户。入市开发经营的，按土地地价(租)总价款的5%存储保证金；自行开发经营的，按照基准地价总价款的5%存储保证金。

　　按照规定存储资金后的5个工作日内，建设单位应把履约保证金专用账户的有关资料报镇人民政府(街道办事处)办理备案。