章丘一村民私自买卖宅基地买卖效力如何？

　　2015年6月15日家住济南市区的林丽华与章丘某村村民许德成签订了农村宅基地私有房屋买卖协议,双方约定,村民许德成将其名下位于村西头一处300平米房屋出售给林丽华,林丽华一次性支付购房款6万元人民币。林丽华经过装修改造,将该房屋打造成一栋乡村别墅。2017年5月份,村民许德成因到村里再次申请宅基地,村委会以村民宅基地依照“一户一宅”原则,一户只能申请一处宅基地为由未予批准。村民许德成要求林丽华退回房屋遭到拒绝。为此,许德成将林丽华诉至法院,要求认定合同无效,退回房屋。许德成的诉讼请求能否得到法院的支持?农村宅基地能否进行买卖,其买卖的效力如何?

　　本案焦点在于林丽华的身份问题和合同是否违反强制性法律法规,本案房屋买受人是否属于涉案房屋所在地村集体经济组织成员决定了原被告双方的的《购房协议》是否有效。

　　1.林丽华是否属于买卖房屋所在地集体经济组织成员?审理查明,林丽华的户籍所在地为济南市历下区某小区而并非系涉案房屋所在地村集体经济组织成员。

　　2.被告林丽华于2015年6月15日与许德成签订的《购房协议》是否有效?经调查得知,原告与被告的房屋买卖协议虽是双方当事人真实意思表示,但本案讼争房屋为农村宅基地房屋,由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民,是本农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。根据房地合一的原则,林丽华与许德成之间签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋,还包括相应的宅基地。由于林丽华并非涉案房屋所在地村集体经济组织成员,依照《土地管理法》规定”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《合同法》第五十二条“(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效及《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后”,因该合同取得的财产,应当予以返还……的规定”,由于原被告之间的房屋买卖行为违背了法律、行政法规强制性规定,故双方签订的《购房协议》无效。

　　本案的审理思路,坚持了以事实为依据,以法律为准绳的基本原则,在坚持当事人意思自治的同时,又遵守了法律强制性规定,正确理解了农村宅基地上修建的房屋使用权的实质不仅是房屋这一财产权,关键是隐含有农村宅基地上修建的房屋使用权。农村宅基地不同于商住地,其转让条件是由国家法律作出了强制性规定的,非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。

　　需要注意到的是,有些人为了故意规避法律,在购买了农村房屋私有房屋后又将户口迁到本村,认为购买人成为本村村民后房屋买卖关系就能受到法律保护,这一点的理解是片面的。《山东省高级人民法院2005年全省民事审判工作会议纪要》认为,“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。只有房屋买卖双方均是同一经济组织的成员的,可以认定有效。”需要注意的是本村村民并不意味着就是村集体经济组织成员,只有村集体经济组织成员才可以享有村集体经济组织的相关政策,村民想要成为村集体经济组织成员,还要经过村民委员会的选举通过等流程才能认定为村集体经济组织成员。有些地方法院仅仅以户口迁入村中成为本村村民就认定合同有效是理解错误的,需要纠正。

　　随着城市扩容速度加快,不少市民将置业、投资目光瞄向了城市周边环境较好或者颇具升值潜力的未开发村集体住房。然而,由于地价提升,房价上涨等带来的类似权益争端也随之增加。买受双方在交易之初,明确双方权益归属,则可以有效避免类似问题的出现。(齐鲁晚报·齐鲁壹点记者田晓涛)

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