农用地估价技术报告
（8） 环境条年。估价对象所在区域处于沿海地区，周围土地利用以农用地为主，无污染源；斗龙港上游有部分污染企业排放污水，经自流净化后，水体质量较好。环境条件较
（9） 地质地貌。海北围区岸段属淤长型 淤泥质海岸。地质为第四纪和第三纪沉积物，第三纪地层埋于地下，第四纪地层覆于其上，沉积物质为灰黄色亚粘土、粘土、淤泥质
对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而地未来。以估价正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据，奖斯折算到估价时点，而得到一个客观、公正、科学的土地价格。
在投入水平较低，第增加各生产要素的单位投入量，纯纠益均会随之增加，介增加到某一数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
农用地的总收益是农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时应充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
土地估价方法通常有收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差。因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地
的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
一般面言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、评分估价法等。评估时采用的估价方法应根据当地的土地市场状况和待估宗地的实际情况进行选择。××市境内农用地市场不甚发育，交易量极少，无可供选择的交易案例，无法采用市场经较法和剩余法，××市目前尚未完成农用地分待定级估价工作，故亦无法采用基准地价系数修正法进行评估。由于待做宗地为收益性用地，可测算其客观收益及其成本费用，故可采用收益还原法评估，另外，围垦及土地开发费等成本费用可测算，故亦可
采用成本逼近法评估。因引本次评估采用的方法为成本逼近法和收益还原法两种方法。
2． 土地估价的技术路线） 成本逼近法。采用成本逼近法评估地价的基本思路是以示利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项观费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应缴纳的
农用地地价=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益）×（1+区位修正系数）
（2） 收益还原法。根据待估宗地同一供地圈内农用地的平均年总收益，确定待估宗地的客观收益，从中扣除农用地基本配套设施的年平均维修费用、管理费以及有关的税款、
利润等年总费用，即等于农地纯收益，根据土地纯收益和土地还原率，收益年限代人收益还原法公式测算土地价格。即：
（1） 土地取得费及相关税费。待估宗地的土地取得费应考虑同一供需圈内类似条件土地的重置费用。待估宗地为沿海滩涂，因经应参照取得沿海滩涂等未利用土地进行农业开
发的客观发生费用确定。据调查，没海滩涂等未利用土地进行农业开发的土地取得费一般包括海堤围垦费用、滩涂资源补偿费用、土地管理费用。
1）海堤围垦费用。要确定增加每滩涂资源的平均堤围垦费用，需要确定平均每千米海堤的造价及平均第千米海题增加的滩涂资源面积。因此我们对同一供需圈内类似区域的滩涂围垦
待估宗地所在区域（B垦区）的淤涨情况与地质地貌和A垦区、D垦区情况类似，因此每亩滩涂资源的平均海堤围垦费用用A垦区、D垦区的平均值确定，即（796.87元/亩+772.92元
2）滩涂资源补偿费用。根据当地政府的政策规定，在自垦滩涂资源的总面积中的38%的土地使用权归地方政府后，再交纳滩涂资源的平均海堤围垦费用进行返购，这部分费用相当于
资源补偿费用，因此滩涂资源补偿费用为38%×.90元/亩=298.26元/亩。
3）土地管理费用。根据原××省国土管理局、××省物价局苏土计（1995）63号、×价涉（1995）第155号文件规定，土地管理费用取上述费用3%，即（298.26元/亩+784.90元/
3）土地取得费用及相关税费。土地取得费及相关税费为784.90元/亩+35.49元/亩+298.26元/亩=1118.65元/亩，即1.68元/平方米。
（2） 农用地开发费。农用地开发费是使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如海堤、田间道路、田间防护林、引水闸等，包括宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的费用；根据委托方提供的滩涂资源开民费用资料，经咨询当地建设行政主管部门及××市2001年度与2002年度的中低产田改造中农田设施配套建设情况，宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施的开发费用按土地面积计平均在0.85元/平方米，其中道路费用分摊0.3元/平方米，供电系统费用分摊0.05元/平方米，通沟渠泵站灌排水费用分摊0.5元/平方米，海堤防扩设施费用已计入土地取得费中不再重复计算。宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地开发的费用按土地面积计平均在1.7元/平方米，其中道路费用发摊0.5元/平方米，供电系统费用分摊0.15元/平方米，通沟渠泵站灌排水费用分摊0.5元/平方米，部分具备砼堤护坡设施费用0.25元/平方米，具备养殖用地相应的
① 利息率：投资利息率（贴现率）按2002年2月21日调整利率后中国人民银行公布的固定资产1年期贷款利息率5.31%计。
② 计息期：按照待估宗地的规模及项目用地的特点，调查确定农用地开发周期为1年，土地取得费和宗地红线外开发费用在开发前支付，其计息期1年，宗地红线内土地开发费
① 待估宗地土地取得费和其红线外土地开发费利息 利息=（土地取得费+宗地红线外土地开发费）×年利息率
② 待估宗地地块内土地开发费用利息 利息=地块内开发费×年利息率×0.5
③ 利息总额=土地取得费利息+宗地红线外土地开发费利息+宗地红线） 利润
1） 利润率的确定。投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用而得到的回报，因引投资处润应与同行业投资回报相一致农业投资回报率根据××市农业
投资利润率近两年的水平在12%左右。故综合确定本土地评估的投资利润率为12%。
2） 利润计算。根据待估宗地的土地取得费、宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地平整费用，则：
1） 土地增值率的确定。本次采用成本逼近法平估地价是以估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定地价。
上述公式中的农用地增值收益是待估农用地因增加投资进行农用地开发或中低产田改高，使农用地生产能力得到提高而引起的农用地价格的增值。本报告中采用成本逼近法确定土地增值收益是以有限年期的土地市场价格与成本价格的差额确定。公式中的土地增值收益是有限使用年期的土地增值收益，上述公式中计算的地价即为有限年期的出让土地使用权价格。 ××市人民政府及××市各级政府近些年来不断加大中低产田改造与新农地的建设。考虑到待估宗地所在区域养殖水面用地的现状，经过分析多宗案例农用地的50年期的成本地价与
农地市场价格的差额在20%左右，综合确定特估宗地所在区域农用地50年期的市场价格与成本价格的差额一般为成本价格的20%。
土地增值=（土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地平整费+宗地红线内三通开发费+利息+利润）×土地增值率=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米+0.18
50年期地价=土地取得费+宗地线线外土地开费+宗地红线内土地平整费+利息+利润+土地增值=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米+0.18元/平方米+0.15元/平方米+0.98
（7）49.48年地价计算。土地还原利率的确定，我们采用了安全利率加风险调整值法。即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率选用一年期定期存款年利率。取目前执行的2002年2月21日公布的一年期定期存款年利率1.98%。农业投资风险主要有两方面风险，一方面自然灾害风险，主要是台风、低温灾害等，另一方面是市场风险。目前农业产品价格己
完全市场化，农产品市场风险较大，风险系数一般在2%左右，故在选取土地还原率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存款利率测算土地还原率为4.0%。
年期修正系数的计算。忽略自估价期日起算未来49.48年内土地还原率的波动因素，年期修正系数则为：
收益还原法是将待估农用地未来各期年正常纯收益，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。
（1）年总收益的分析计算。待估宗地76974.5亩，为整体租赁经营方式，类似用途的农用地的租金案例很少。我们调查分析了待估宗地所在区域的海滩的租金情况，待估宗地无论是养殖还是种植，其土地收益相当。待估宗地为海滩，用于养殖需8—9年调整周期，每年总收益或发包租金比上一年均有稳定的递增率。在不考虑农副产品价格和养殖业、种植业成本波动因素，第9年其总收益或发包租金趋于稳定。我们调查分析了待估宗地所在区域的养殖水面的租金情况，确定一般大型养殖水面的租金在估价期日后的第一年为55元/亩，第二年
至第九年为在第一年基础上递增25元/亩，预计第九年起租金保持在255元/亩，出租率95%。承租方在承包期内依法自主纳税、负责工程管护与维修、承担工程和养殖风险。
（2）年总费用的分析计算。总费用是指待估宗地的使用者在进行租赁经营活动中所支付的年平均客观总费用。
1） 管理费。管理费是指对摊涂租赁经营活动进行必要管理所需的费用，分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资支出。根据调查，管理费
2） 土地维护费用。由于土地维护费用由出租方承担，土地维护费用一般为承包租金收入的2%。
3） 税费。税金是指出租人按有关规定向税务机关缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加及防洪保安资金。