完善土地征收制度拆迁户有望大幅度提高征地补

　　2019年6月25日，全国人大网站公布了第十三届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议日程。《土地管理法》修正案即将于28日进行二审审议。

　　这是2018年12月首次审议后，涉及农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革等内容的土地管理法修正草案的第二次审议。此次即将二审的《土地管理法》修正案将给被征收人带来哪些影响，此次邀请北京圣运律师事务所主任王有银律师为广大被征收人进行解读。

　　此前一审稿，明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，可以征收集体土地。

　　二审稿在征地部分第一款中规定，“为了公共利益的需要”可以依法实施征地，并列举了征地六种情形，包括“由政府组织的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地”“由政府在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内组织实施成片开发建设需要用地”等。

　　王有银律师表示，现行《土地管理法》仅规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，并没有明确只因公共利益需要才可征地，这造成个别地方政府打着公共利益的旗号，占用和征收土地，只付出低价进行补偿，转手进行房地产开发的情况。

　　此次二审稿中，合理界定征收征用适用的公共利益范围，将公共利益限定化，细化规范征收征用法定权限和程序，有利于被征收人的合法权益得到保障。

　　为了破解集体经营性建设用地入市的法律障碍，一审稿提出符合规定的集体经营性建设用地可以不经过征收为国家所有，直接进入建设用地市场。

　　为了进一步完善集体经营性建设用地入市程序等规定，保障农村集体经济组织及其成员的合法权益。二审稿增加相应规定健全集体经营性建设用地入市的民主决策程序。规定要求集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　在集体土地入市改革之后，出让土地的收益将有望由村集体支配，村民也能从中获得直接利益。另外，商业和工业的入驻将会给当地带来新的增长元素，带动地方发展，农民的生活水平也会大幅提高。意味着政府向社会大规模转移土地红利，对农民朋友来说是个好消息！

　　农村集体经营性建设用地的规模很大，如果能开发出租赁市场，农民将获得长期租赁所产生的红利。这是与以往农村土地征收一次性补偿的重要区别。

　　二审稿增加了民主决策规定，集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，若此草案通过，将更有效地保护村民的知情权和经济利益，王有银律师提示，若遭遇未经合法程序出租、出让集体经营性建设用地的情形，村民们也可依托规定进行有效维权。

　　二审稿将征地补偿标准修改为：征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每5年调整或重新公布一次。

　　王有银律师表示，由于物价房价上涨，对农民征地补偿标准实施动态管理更有利于被征收人获得合理的拆迁补偿，符合我国“保障被征地农民原有生活水平不降低”的补偿原则。王有银律师表示，在此前国土资源部有规定每两年调整一次，按照目前土地价格的调整，每五年调整一次征地补偿标准可能会造成较大的差距。