中国农村村民自治信息网,百度一下!

签订土地流转合同注意事项?

土地流转 2019-07-28 12:5261未知村民自治信息网

  法帮网是国内最大的法律网站之一,秉承“让法律贴近百姓生活”的理念,致力于为网民提供专业、权威的法律资讯及法律服务。农户要与流入方签订书面流转合同,如果当地有土地流转服务中心或类似机构,建议在服务中心工作人员的指导下签订规范的土地流转合同,并做好流转价格评估、业主资质审查、土地集中连片协调、合同登记备案以及合同执行情况督查等相关工作。流转双方在合同履行期间不按合同约定或合同签订违反农村土地流转的有关法律、法规、政策,由此发生争议或纠纷的应按合同的具体条款调解、协商、仲裁或向法院起诉。流转合同违约责任具体条款签订时,流转双方要考虑详尽、内容完善,避免不必要的争议发生。土地流转双方的主体范围一般限定于本集体经济组织内部。在同等条件下,本集体经济组织成员享有土地流转优先权。采取转包及互换方式的流转必须在同一集体经济组织的农户之间进行,不得向本集体经济组织以外的农户进行流转。以转让方式流转承包地的,既可以在同一集体经济组织内部进行,也可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当依法报发包方备案。土地流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。土地流转合同到期后及时续签,对未续签的及时征求农户意见,或办理续签手续,或退还农户土地。对期限过长、补偿过低的土地流转合同进行检查,依据情势变化及时纠正,以维护农民的土地权益。以村、组为单位统一签订的表式流转合同予以纠正,未纠正的,必须按规范文本及时纠正。土地流转合同应该是农户与流转入土地的一方直接签订,否则予以纠正。

  农业农村部直属的大型综合出版社2019-02-25中国农业出版社(副牌:农村读物出版社)成立于1958年,是中国农业领域唯一的一家中央级大型综合性出版社。为社会奉献的图书品种累计达2万多种,总印数4亿多册。向TA提问展开全部

  ①当事人的名称或者姓名和住所。当事人是自然人时,要注意共有权人问题。在土地承包经营权流转中,所流转土地的承包经营权往往属于农户中的几个人,此时应当要求共有权人都签字,或者授权委托其他人签字。一般可以按照土地承包经营权证书上登记的产权人确定应当签字的当事人。

  ②标的。土地流转合同的标的是一定时空范围内的土地使用权。所以要明确流转土地的位置,包括四至、基本形状、面积、地上附着物和构筑物等,同时,还要明确流转期限。由于土地位置的空间固定性,在签订流转合同时,一定要标注清楚所流转土地的形状和四至。为了防止四至不清引发的问题,一些地区探索绘制集体经济组织内部各户承包土地的分布图(相当于清朝的鱼鳞册),并让各户签字确定,一旦遇到纠纷,则以此图件确定地界。这一办法可以较有效防止四至不清引发的问题,有较强的操作性。另外,一些地方在颁发土地承包经营权证时,四至标示过于简单,如南至田坎,北至张三,西至水渠,东至道路。这些标注物既无唯一指向且可能发生变化,因而在签订流转合同时,需要根据较固定的标志物重新说明,或按照一定比例绘制相关图件并让相邻的产权主体签字确认来辅助说明。

  ③数量。对于土地流转合同来讲,数量包括两个方面:一个是流转土地的面积,一个是流转土地的期限。一般而言,合同的数量要表达准确,要使用共同接受的计量单位、计量方法和计量工具。土地流转面积的表示可以用公顷、亩、平方米等计量单位,若运用公顷做单位则其小数位数就要多保留几位,用平方米则保留的小数位数可以少一些,甚至不用保留。从实践上看,流转面积多以“亩”做单位,一般保留小数点后2位数据。这里需要说明的是,面积单位最好不用一些习惯性的单位,因为一旦遇到纠纷很难找到法律依据。

  ④质量。在农地流转合同中,从理论上讲,可以按照农用地分等定级成果来反映流转农地的质量,但目前农地分等定级成果比较粗,难以揭示出具体地块的质量差异,尤其是当流转土地规模很小时。农用地的质量可以通过对具体地块的物理化学特征进行据实描述的方式来表达。如地块交通状况(距离主要公路距离、距离城镇距离)、水利设施(水渠状况、水井状况、井深、距离河渠远近、河渠水流量及水质等)、水费电费征收标准、地形坡度、土层厚度、土体构型、表土质地、土壤有机质含量、地下水埋深、附着物生长状况(树龄、胸径、树高等)、构筑物状况等。当事人也可以约定质量检验的方法、对质量提出异议的条件与期限等。

  ⑤价款或者报酬。在土地流转中,价款或报酬一般有两种,一种是实物报酬,如多少千克一定质量标准的小麦,一种是货币报酬。在合同中,还要说明付款方式,即是分期付款还是一次性付款,是年初付款还是年末付款等。合同中还要注明总价款和单位价款,单价与总价,要分别进行约定。

  此外,为了保护农民的利益,一些地方(如北京)政府还规定,在流转合同中要约定流转价款的定期调整方式,以防止出现因社会经济条件变化而使流转价款明显不合理的问题。

  ⑥履行期限。土地流转的期限一般可以以年计,也可以以生产周期、季节计。期限可以是非常精确的,也可以是不十分确定的。农地流转期限应根据农业生产的实际情况来约定,最好按照主要农作物的收获周期来约定。禁用“长期”、“永久”、“永远”等词句。

  ⑦履行地点和方式。在土地流转合同中,若采用实物方式支付价款或报酬,则需要双方在合同中约定支付实物的地点和方式。在土地流转合同中,还要对土地的交付方式进行约定,尤其是地上建筑物附着物的交割问题。

  ⑧特殊事项的处理。农地流转是承包经营权的流转,是部分土地产权的流转,这就使承包经营权不可避免地会受到所有权的制约,因而比较脆弱。另外,由于地权具有很强的政治色彩,所以任何一个国家的土地产权处置都受到政府的制约,土地承包经营权也是如此。所以,土地承包经营权的流转合同中,要考虑到这些特殊因素可能给交易双方带来的影响,并在合同中预先进行说明。

  征地补偿安置费用的归属问题。承包期内若出现征占土地的问题,补偿费如何在租地户、承包户和集体经济组织之间分配要在流转合同中进行约定,使流转双方能够合理预期流转后若发生征地情况时双方的利益会如何。

  农业税费补贴政策变化问题。双方应当在流转合同中对税费政策可能的变化及相应权利义务的处理进行约定,以免使合同约定条件明显不合理而引发违约风险。

  承包经营权收回问题。由于《土地承包法》规定了在几种情况下承包地可依法收回,这就导致土地流转可能会存在依法中断的情况。比如张三把耕地出租给了王五,租赁期10年,但在租期内,张三举家搬迁到了社区的市,并取得了城市居民户口。按照承包法规定,张三所在的集体经济组织可以依法收回其承包的土地。在这种情况下,张三与王五之间的租赁合同就面临被取消的风险。所以,承包经营权有被依法收回的可能,土地流转双方应当在合同中约定此情况发生时的处理办法。

  ⑨违约责任。在确定违约责任时,要分析哪些方面可能存在违约问题,并分别规定相应的违约责任。如在支付流转费方面违约了怎么处理,在耕地交付方面违约了怎么处理,在耕地利用方式上违约了怎么处理等。

  ⑩争议解决办法。解决争议方法的选择对于纠纷发生后当事人利益的保护非常重要,应该慎重对待。如果选择仲裁来解决争议的方式,则仲裁机构要规定得具体、清楚,不能笼统规定“采用仲裁解决”。否则,将无法确定仲裁协议条款的效力。

村民自治信息网 Copyright @ 2011-2019 中国村民自治信息网 All Rights Reserved. 版权所有 备案号:

站长统计代码放在此处

联系QQ: 邮箱地址: