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宅基地是否可以买卖

土地流转 2019-08-10 23:52175未知村民自治信息网

  作者简介:张帅,北京中策律师事务所合伙人,党支部书记,北京市律师行业优秀员。

  通常所说的“宅基地”,是指农村村民经过相关部门批准取得使用权的,用于建设住宅的集体土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地三种类型。宅基地的所有权属于农村农民集体成员所有。

  宅基地转让生效条件可总结为:(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)同一集体经济组织内部成员转让;(3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为征得集体组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。

  (一)宅基地房屋买卖,除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续,还要进行宅基地使用权的主体变更,否则房屋根本就没有发生转移

  《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据,如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权,应当依照规定进行审查、批准,完成权利主体的变更登记。

  (二)宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员,或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份

  因经济发展、人口流动等,原使用权人不再使用宅基地,依法可以转让,但宅基地使用权的购买者有资格限制。宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让,如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员,将不符合法定的条件。

  但是转让时购买者已经将户口迁入本乡或本村,成为本集体经济组织内部成员,则不在此限制内。

  《土地管理法》第六十二条第一款:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”也就是说是以户数为标准定宅基地的数量,农户一家只能申请一块宅基地,即宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖,应该满足这个标准的限制。

  理论上,如果宅基地数量超标,以后进行分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,超过部分需归还集体经济组织。当然,如果村民家庭中有成员成年后分家,单独成为一户,则该成员可以再申请宅基地。

  (1)城镇居民购买;(2)法人或其他组织购买;(3)转让人未经集体组织批准;(4)向集体组织成员以外的人转让;(5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。

  (一)买卖合同不规范纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议,有时并未签订书面的买卖合同,如果没有签署买卖合同,或者合同有瑕疵,很容易对合同内容出现争议,造成毁约纠纷;

  应注意保留有关书面证据,签订合同的时候,建议通过本村村委会,比如村干部作为证明人在合同上签字。实践中宅基地使用权转让合同纠纷往往在很多年以后发生,可能转让合同中的当事人都已经去世了,那么子女在作为继承人参与诉讼的时候,经常会面临举证困难的情况。签订协议的时候,建议咨询当地的司法机关,各乡镇的司法所为当地群众免费提供法律咨询,经过专业人士的指导,拟定出的合同引发争议的可能性较小。

  (二)房屋升值,卖方毁约。现在的土地价值与日俱增,很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益,一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔,想方设法地想收回房屋,容易发生纠纷,需要注意的是,应注意查看出让人是否为无权处分,通常情况出让人为家庭的户主,但农村宅基地上的房屋是属于家庭共有,即便是本村的村民购买,建议查看涉案房屋的建房批示,需宅基地的全部共有人均签字同意售卖,以免将引发纠纷。

  (三)城镇居民禁买农村房屋/宅基地。根据原国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发【2004】234号),严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。实践中往往会发生出卖人要求确认合同无效、要求返还房屋等物权纠纷。

  包某欲在其父户籍地华容县某村购买一处宅基地用于建造房屋。2017年8月,通过朋友提供信息,包某得知户籍早已迁出该村的廖某在该村有一块闲置的宅基地。包某与廖某取得联系,双方签订了宅基地使用权买卖合同,并交付了10000元购地款。2018年年初,包某到国土所办理宅基地使用权过户手续,国土所以双方宅基地买卖违反法律规定为由未予办理。因不能取得土地使用权证,包某将廖某诉至法院,请求法院确认其与廖某的宅基地使用权买卖合同无效,要求廖某返还10000元宅基地购买款。

  老王是北京密云某村村民。1999年底,老王想将其名下的宅基地的地上房屋出售,经熟人介绍,老王与城里的居民老宋签订了房屋买卖协议,双方约定,老宋以10万元的价格购买老王所有的位于某村院落一处,包括四间北正房及三间东厢房。老宋支付房款后,老王将售卖房屋及院落交由老宋使用。2005年,因老王售卖的房屋被划入拆迁范围,老王遂找到老宋,以农村宅基地上房屋依法不能卖给居民为由,主张双方签订的房屋买卖合同无效,并要求老宋返还上述房屋及院落,遭到老宋拒绝。为此,老王将老宋诉至法院,请求法院确认合同无效,收回房产,并同意返还老宋已支付的房款10万元。

  案例一中,农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建造住宅的权利,宅基地所有权属于村集体,农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案包某、廖某户籍均不在宅基地所在村落,无权在该村拥有宅基地。涉案宅基地的使用权应属于村集体。现廖某将该宅基地使用权出卖给包某的行为违反法律强制性规定,应属无效。合同无效后,因该合同取得的财产应依法返还。最终法院判决包某、廖某签订的宅基地使权买卖合同无效,廖某返还包某10000元宅基地购买款。

  案例二中,我国实行房地合一制度,老宋购买了老王所有的农村房产,不仅购买了宅基地上的房屋,还占用了相应的宅基地使用权,作为城镇居民与农民所签宅基地房买卖合同应属无效合同。对于权属人来说,其对“宅基地”的权利属于土地使用权,而对宅基地房屋的权利则属于所有权,理论上所有权人对房屋有完全的处置权,可以自由出租、转让。

  但实际上又不那么自由:因为我国房地产转让实行的是“地随房走,房随地走,房地一致”原则,转让宅基地房屋同时意味着转让宅基地使用权,而宅基地使用权的流转有严格的法律限制,结果就是,宅基地房屋客观上也无法向本村村民以外的人员转让。特别是,我国目前是严格禁止向城镇居民转让宅基地及宅基地房屋的。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知》(国土资发[2004]234号)等文件均规定禁止城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。各地法院此前也有不少认定此类宅基地房屋转让合同无效的判例。

  我国相关法律规定,无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。案例二中,老王和老宋对于房屋买卖合同无效都具有过错,因房屋买卖合同无效对老宋造成的损失,老王需要负担相应赔偿,至于本案中老宋可以要回多少钱,包括怎么来确定房屋增值部分的价值,如果在审理中发生争议,一般是需要通过司法鉴定来确定相关价值数额的。

  案例二中,如老王是将自己的宅基地出让给合法受让人,则其无权再申请新的宅基地。我国《土地管理法》第六十二条规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”因此农户在出卖宅基地使用权及地上房屋时,也应经过慎重考虑。

  (文中观点仅代表作者本人,不代表中国法律咨询中心立场,如遇具体法律问题请咨询专业律师)

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