农村集体经营性建设用地入市好不好？

　　农村集体建设用地分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地三大类。其中，经营性用地就是农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，一般包括：（1）农村集体经济组织兴办企业所使用的农村集体建设用地 ；（2）农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。我们过去常说的乡镇企业和招商引资用地，就属于农村集体经营性建设用地。

　　我国土地管理法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”这次土地管理法修改，对农村集体经营性建设用地做了较大变动，允许农村集体经营性建设用地入市。修改后的土地管理法第63条规定，“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地”、并“经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成、员或者三分之二以上村民代表的同意”的，土地所有权人可以通过出让、出租等方式将土地交给单位或者个人使用。并且，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押该建设用地。

　　允许集体经营性建设用地入市，将促进城乡一体化发展。允许入市，对目前土地供应格局将产生影响，尤其是对一些土地资源紧张、土地市场较热的城市，用地相对紧张的局面将得到一定缓解。集体经营性建设用地进入市场，可为集体土地市场化、多元化，营造符合市场发展的基本环境，土地将会出现一个真实的市场供求价格，这会有利于土地价格的理性回归。允许集体经营性建设用地入市，将盘活集体经营性建设用地，提高了农村土地资源配置效率，有利于农村产业结构升级，也会相应增加农民的土地财产权益。

　　尽管入市有许多好处，但对可能出现的不合理因素也要警惕。要避免出现以长期租用土地的方式规避土地征收的情况发生，因为按照目前的市场行情，支付的租金远低于征收补偿费用。

　　新法规定，集体经营性建设用地的出租最高年限参照同类用途的国有建设用地执行。根据《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》（国土资发〔1999〕222号）规定，长期租赁具体期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。我国合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”也就是说，租赁农村集体经营性建设用地最长期限是20年。到20年之后，如果变更合同内容，重新签订租赁合同，是不是还可以继续承租？如果可以继续承租，是不是就会出现以长期租用土地的方式规避土地征收的情况？所以，相关部门应尽快制定配套的实施细则，使农民能够真正享受到农村集体经营性建设用地入市的好处。