宅基地房屋买卖后 动迁利益如何分配？

　　原告沈某系中山街道某村宅基地权利人，2010年6月该宅基地被列入动迁范围。原告沈某认为，动迁单位在未查清事实的情况下，擅自与系争宅基地房屋所在地集体成员之外的人员被告郭某签订了动迁补偿安置协议，否定了原告作为被安置对象的合法权利，被告郭某于本次动迁过程中分配动迁安置房屋两套均属于动迁利益，要求被告郭某返还动迁利益。被告郭某称该动迁房屋是自己以2万元价格购买，原被告双方在1996年4月就房屋买卖签订了协议书，且钱房两清，动迁安置房屋应归自己所有。

　　法院认为，房屋实际交付达十多年之久，本着诚实信用，维护交易安全的原则，确认被告郭某享有系争宅基地房屋等地上物所有权，遇动迁时享有地上物动迁权益。农村宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更，本案被告郭某并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故从法律上并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇动迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿，原告有权基于宅基地使用人分割动迁利益，系争宅基地及其地上物的补偿利益分为现金补偿，动迁安置房购买权。

　　法院认为，本着尊重现状，考虑到近年来房价上涨和被告实际使用系争房屋已达数十年及其使用期间对房屋管理和贡献，在扣除被告购买时房款2万元之后，酌情分割原告应得动迁款30%；安置房屋购买价与市场购买价差额部分原告也分得30%。

　　上海君慈律师事务所律师张文：《物权法》第152、153、154、155条及《土地管理法》第8、62条规定，宅基地属于农村集体所有，无偿分配给集体组织成员使用，宅基地使用权取得、行使和转让应严格使用土地管理等法律和国家有关规定。上海市高级人民法院意见是对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　但本案原、被告双方既非同一乡镇农村集体经济组织成员，也未经有关组织和部门批准，所以认定并未发生宅基地使用权转移，宅基地动迁补偿款原告有权享受，为此法院酌情分割30%的动迁补偿款利益给原告。本案认定的动迁利益不仅是宅基地、房屋动迁补偿款，安置房市场差价也认定为动迁利益，一并予以分割，所以判决原告郭某分得动迁利益30%。

　　对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，上海市高级人民法院意见为该合同应作无效处理。此类房屋买卖，如双方仅签署合同，并未相互交付钱款、房屋，或购买人未实际入住的，则该合同视为无效，任何一方不能强制要求继续履行所签订买卖合同。

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