国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收有何

　　在拆迁征收过程中，我们常常会发现征收两块不同性质的地，补偿价格会有很大的差距，探其原因是国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收由于在土地性质、所有权主体及管理方式上存在诸多差异导致的。那么二者究竟有何区别？同一征收程序中既征收国有土地上的房屋又征收集体土地是否合法？我所律师通过多年来的拆迁办案经验为大家一一剖析。

　　国有土地上房屋征收主要是公共利益需要而征收；而集体土地上征地拆迁除公共利益需要外，还可能是集体利益需要，或经济发展重新规划布局而征地拆迁等。

　　国有土地上房屋征收所依据的法律法规为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，各省级人民政府的《城市房屋拆迁补偿安置细则》、各市级人民政府的《城市房屋拆迁管理办法》。征收集体土地的房屋拆迁所依据的法律法规为：《中华人民共和国土地管理法》、《土地管理法实施条例》，各市级人民政府的《征地拆迁补偿安置办法》。

　　国有土地上房屋征收，是针对城市规划区内国有土地上的房屋，被拆迁人是持有国有土地使用权证的单位或城市居民;而征收集体土地房屋，是针对农村被征收集体土地上的房屋，被拆迁人是持有集体土地使用权证书的乡、村、村民小组等集体经济或村民。

　　国有土地上房屋征收补偿主要包括：被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。征收集体土地房屋补偿主要包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。集体土地上房屋的征收一般采取重置成本进行补偿，实践中各地普遍根据房屋的性质、结构、使用期限等因素确定具体的补偿标准。但根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”的规定，集体土地征收程序在一定程度上可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来执行。

　　《土地管理法实施条例》第25条规定，集体土地征收时，对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施，采取裁决的方式解决补偿纠纷。而国有土地上房屋征收时，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　集体土地未经依法征收却直接整体适用了国有土地上房屋的征收补偿程序，属违反法定程序，国有土地上的房屋征收由行政法规即《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整，集体土地上的房屋作为集体土地的地上附着物进行征收，由《土地管理法》调整。立法机关制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》时未能一并解决集体土地上房屋征收问题。由《国有土地上房屋征收与补偿条例》这一行政法规去调整本应由《土地管理法》这一法律规范的集体土地及地上附着物征收补偿程序属超越职权。而且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条和第二条的规定，为公共利益之需，人民政府有权实施房屋活动的范围限于国有土地，征收对象只能是国有土地上房屋。《土地管理法》第四十五条、第四十六条、第四十七条规定了征收集体土地的法定程序和补偿标准，第七十八条规定了无权批准征收、使用土地的法律责任，当前仍应严格按照《土地管理法》的规定履行集体土地征收补偿程序。

　　一是通过房屋所在位置大致判断。比如房屋位于某市的市中心或者主城区，基层群众自治组织名为居委会，那么通常都是位于国有土地上；反之，您的房屋位于某某乡某某村，离县城很远，基层群众自治组织叫村委会，那么房屋位于集体土地上的可能性就很大。但这个只能是做大致的判断，并不准确可靠；二是看不动产权属登记证书。国有土地上的，从封面上看过去叫国有土地使用权证；集体土地上的，则会出现“集体土地”字样。如果是2015年3月以后新登记的，封面上可能看不出区别来，其不动产权属登记证书上的信息记载将会更加清晰明确，被征收人翻开后自行查阅即可。三是被征收人亲自到国土房管部门去申请查看自己房屋所在地土地的性质。事实上，只有第三种途径获取的结果才是最准确的。因为即使被征收人手中持有的“地证”显示房屋所在地为集体所有，但也可能在颁证后的某一时点该片土地已被征收为国有而被征收人并不知情。

　　如果涉案土地性质为国有，那么其征收与补偿工作就必须严格依照国务院2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行。从程序上讲，《条例》的规定比较先进、具体，对被征收人知情权、救济权的保障力度更大；从实体上讲，《条例》规定的补偿标准是被征收房屋周边类似房地产的市场价格，也是对被征收人获取公平、合理的补偿结果较为有利的。而如果涉案土地性质为集体所有，那么征收与补偿工作就须依照《土地管理法》《土地管理法实施条例》和《征收土地公告办法》的规定，走集体土地征收与补偿这条路。这个程序的特点是散见于包括上述3部法律、法规在内的众多条文之中，程序要求不十分明确。且集体土地征收的补偿标准存在滞后性，其结果往往较市场价格严重偏低，容易导致被征收人的权益得不到保障。实践当中，集体土地征收与补偿中所出现的矛盾、纠纷，是要多于国有土地上的。