美国抵押贷款利率下降导致住房严重短缺

　　1.据房地产经纪公司（的数据，9月份全国住房库存同比下降2.5%，降幅 比8月份的1.8%还要大。2.夏末至今秋，需求异常强劲，房价低于20万美元的房屋供应较去年同期下降了10%。3.在经历了18个月的强劲增长后，20万至75万美元之间的房屋供应在9月份持平，该类型房子占市场的60%左右。预计未来几个月供应量将下降。

　　如今，任何一个外出寻找经济适用房的人都知道，可挑选区间都很窄——而且还将会更窄。住房库存在两年前创下历史新低，但过去一年房屋销售的停滞有助于增加急需的供应量，特别是在中等价位房子的供应。另外，今年夏天利率的急剧下降又使需求回升，并使供应急剧枯竭。据房地产经纪公司（）的数据，9月份全国住房库存同比下降2.5%，降幅比8月份的1.8%还要大。自经济危机以来，投资者一直在低端房市非常活跃，因此低端房屋的供应一直很匮乏。以初级住宅为主的约有500万套房屋被改造成单户出租房，对这些出租房的强劲需求意味着投资者不太可能在短期内出售这些房屋。此外，夏末至今秋，购房需求异常强劲，低于20万美元的房屋供应量较去年同期下降了10%。较低的抵押贷款利率正在刺激需求。据《抵押新闻日报》报道，去年11月30年期固定利率的平均涨幅超过5%，到3月份一直保持在4.5%以上。这使得春季楼市低迷，而春季传统上是购房最忙的时候。接着，利率从5月开始下降，尤其是7月和8月急剧下降。到9月初，平均利率约为3.5%，新房和现有房屋的销售均回升。显然，春季的需求被大量抑制。高端房产的需求量也在向上激增，导致供应也随着下降。在经历了18个月的强劲增长后，20万至75万美元之间的房屋供应在9月份持平，该类型房子占市场的60%左右。预计未来几个月供应量将下降。房屋选择减少Realtor.com高级经济学家乔治拉图（George Ratiu）表示：“当中端房屋的库存开始下滑时，绝大多数购房者都会感受到其影响，因为他们的选择迅速减少。而我们认为， 2020年初中端房市的库存水平将会更低。”美国的房屋建筑商也没有太大帮助。独栋住宅的起步速度非常缓慢。因为他们主要开发高端房屋和豪宅。美国全国房屋建筑商协会（National Association of Home Builders）首席经济学家罗伯特迪茨（Robert Dietz）表示：“不仅是新建筑的总体供应量下降，而且低端住房的供应量也同时下降，因此入门级住宅的可负担性是个挑战。目前，低于20万美元的房屋占新建住房的10%。5年前，这一比例为20%，而10年前，这一比例为20%。”根据Dietz的说法，建筑商不太可能赶上需求，目前供应缺口大约为100万套住房。建筑商可能希望建造更多入门级房屋，但考虑到目前的成本，他们无法做到这一点。Dietz指出：“我们已经面临房屋供给量不足的全面挑战。劳动力持续短缺，同时我们缺乏大量的房屋建造土地。我们一直在担心建筑材料成本的上升，但最重要的因素可能是自大萧条以来的监管成本上升。”因此，建筑商会造高端房屋，但目前高端房屋的供应最多。事实上，9月75万美元以上的住宅的供应量上涨了4.7%。住房需求的增加和供应的减少可能会重新点燃房价的上涨。今年大部分时间，价格涨幅一直在缩小，现在已经稳定下来，但在某些市场，涨幅再次扩大。如果抵押贷款利率上升，那么需求可能会回落，价格上涨也会有所缓解。但如果利率保持在目前的低水平，住房短缺很可能只会变得更糟，2020年春季房地产市场的竞争将异常激烈、房价将异常昂贵。