佛山南海农村宅基地、集体建设用地确权登记流

　　佛山南海深化农村宅基地制度改革再出新举措。11月25日，《佛山市南海区房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记实施细则》（下称《实施细则》）出台实施。今年5月，南海区被定为全省七个“开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记工作试点”地区之一，南海区在以往宅基地改革经验基础上经过多次调研广泛征求意见，推出首份以总登记形式开展宅基地和集体建设用地确权登记的政策文件，将加快推动南海房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记工作。

　　佛山市自然资源局南海分局总工程师冯世荣表示，南海将在试点期间以镇街为主战场，通过简化办证程序，对符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权以“总登记”方式进行统一确权登记并颁发不动产权证书；对不符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行造册。

　　此次出台的《实施细则》亮点颇多，如，可办理年龄由此前的适婚年龄调整为年满18周岁；暂停执行2018年出台的《佛山市南海区农村宅基地管理规定》“超标使用费”缴纳标准，调整为由各镇（街道）制定并指导村居收缴，且不再作为确权登记时审核要素等。

　　所谓房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记，是对农村宅基地和集体建设用地使用权及地上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查，对符合登记条件的统一进行确权登记并统一颁发房地一体的不动产权证书。

　　据介绍，此次出台的细则在大方向上延续了2018年出台的《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（下称《管理规定》）的精神，但实施流程上，此次出台的《实施细则》将更便民利民。

　　与去年出台的政策相比，《实施细则》同样要求，农村宅基地及地上房屋确权登记坚持“一户一宅”的原则，对超高超限、存在权属争议等的未能办理。

　　《实施细则》的创新点主要体现在三方面。首先是可办理户主年龄由此前的适婚年龄调整为年满18周岁。根据《实施细则》，农村宅基地及地上房屋确权登记的主体为宅基地所在地的农村集体经济组织成员，可以是户主或年满18周岁的、经户内全体成员同意的户内成员。

　　同时，在规划与建设要求方面，此次出台的《实施细则》也作出相应的调整，农村宅基地及地上房屋确权登记时，未能提供规划施工验收手续、房屋安全鉴定报告等材料的，权利人应出具《安全责任承诺书》并同意登记的不动产受权能限制，登记时附记中将记载“未经批准，不得进行转让、出租、抵押等”。

　　再者，此次出台的《实施细则》明确，暂停执行《管理规定》要求的“违建处罚金”；对“超标使用费”缴纳标准，调整为由各镇（街道）制定并指导村居收缴，且不再作为确权登记时审核要素。针对已执行《管理规定》申请宅基地登记时已收取的“违建处罚金”和按镇街新标准核算存在多缴的“超标使用费”退回缴费人。

　　“上述三方面的相应调整，将有力推动南海房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记。”冯世荣说。

　　此外，符合土地利用总体规划，属于集体公益性公共设施用地的，权利人出具《安全责任承诺书》可进行房地一体登记。本细则所称“集体公益性公共设施用地”，是指已建成文体楼、祠堂、篮球场、停车场、垃圾回收点等民生类工程和社会生活基础设施（幼儿园、小学除外）的集体建设用地。

　　在确权登记方面，《实施细则》明确，除特殊情形（如单房证、单地证、属于86年前历史建成未进行拆改建的宅基地房屋）外，农村宅基地及地上房屋确权登记的主体须是宅基地所在地的农村集体经济组织成员，坚持“一户一宅”的原则，宅基地使用权面积根据地上房屋基底面积确定，登记面积上限为150平方米（含150平方米）；农村宅基地的地上建筑物高度不得超过所在镇人民政府、街道办事处规定的建设高度控制指标。

　　需要注意的是，2018年2月26日前（含 26 日）已建成房屋的农村宅基地和已纳入2018年各镇人民政府、街道办事处在建宅基地清查造册成果的农村宅基地并符合确权登记条件的纳入确权登记范围，不属于以上范围的农村宅基地及地上房屋纳入造册范围。

　　“此次《实施细则》坚持宜粗不宜细，宜简不宜繁，时间换空间三个原则。”冯世荣说。具体来说，如，按照原有规定，违建处罚金全区统一标准收取，经过调整，新出台的《实施细则》给予各镇街一定的空间，可根据自身情况，在南海区设定的大框架下进行调整。

　　在“宜简不宜繁”方面，比如，南海此次将对符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权以“总登记”方式进行统一确权登记并颁发不动产权证书。

　　“去年出台的宅基地改革政策是群众提交材料申请办理，而本次确权登记是由政府主导、统一开展。在经过统一摸底后，对于符合条件的农村宅基地主体，只需在村委会签名、提供相应材料即可完成确权，实现让数据多跑路、群众少跑腿的愿景。”冯世荣说。

　　“时间换空间”则是指本次农村宅基地及地上房屋房地一体确权登记工作要求对本行政区域内农村宅基地及地上房屋进行全覆盖权籍调查，镇人民政府、街道办事处须对辖区内不予确权登记的农村宅基地及地上房屋进行造册。此举有助于系统梳理区域现有宅基地情况，并通过统一规范管理，为后续调整宅基地政策提供参考。

　　实际上，作为全国33个土地改革试点地区之一，同时也是广东省唯一试点，早在2015年，南海就先后承担了集体经营性建设用地入市、农村土地征收、农村宅基地制度改革试点任务，期间出台了多项试点政策，对农村土地改革进行积极探索，并取得了一定成效。

　　今年5月，在“三块地”改革试点的基础上，南海区被定为全省七个“开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记工作试点”地区之一，先行开展确权登记颁证试点工作，对符合办证条件的农村宅基地和集体建设用地及地上房屋予以确权颁证，为2020年全省推进该项确权登记工作提供可复制可推广的经验做法，促进农村社会秩序和谐稳定、城乡统筹发展。

　　在省市自然资源部门的指导下，在获批试点的半年来，南海已多次召开区镇村三级调研会议进行集中讨论，广泛收集农村集体村居代表、法律专家、相关部门的意见，坚持紧紧依靠群众，研究制定了该《实施细则》。

　　冯世荣介绍，按照以“总登记”方式进行统一确权登记并颁发不动产权证书的要求，《实施细则》在实施过程中，村居是工作推进的排头兵。对符合条件的农村宅基地，在第一轮公示中将以村居的名义进行整村公示。随后将在镇街审核、正式发证前进行公示。