农村宅基地买卖讲究“2有3必须”？不能掏钱就买

　　随着今年“中央1号文件”的出台，大家都已经发现国家的下一步发展重心会继续向农村转移，各种农村改革项目也开始陆陆续续向农村各地区蔓延。一时之间，农村宅基地的价值被凸显了出来，甚至“田园养老”这种养老模式也受到了很多城里人的追捧，都纷纷开始效仿去农村购买宅基地来自建房屋。可事实真有那么简单吗？农村宅基地买卖讲究“2有3必须”？不能掏钱就买，更别给钱就卖！

　　国家之所以鼓励农村宅基地买卖或转让，目的就是为了盘活农村宅基地资源，让农村宅基地能够更好地发挥出保障农民“户有所居”的作用，尤其是农村闲置宅基地通过买卖盘活之后，会避免大量宅基地资源被白白浪费，这样更有利于未来农村改革项目的顺利实施。

　　对于农民而言，已经举家搬进城里，但户口仍留在原村集体的农民，可以将宅基地进行有偿退出，从而为自己多创造一份收入；存在“一户多宅”情况的农民，可以通过宅基地买卖或转让，将多余的宅基地转移出去，从而避免需要为“一户一宅”之外的宅基地缴纳费用；家里儿女众多、居住面积严重受限的农民，也可以通过宅基地买卖或转让，通过分户占据新的宅基地，来满足家庭人口分散居住的需求。

　　根据相关法律规定，农民私下买卖宅基地是一种违法行为，买卖双方都不会受到法律保护。但是，这并不代表农村宅基地使用权不能进行买卖或转让，而是要满足严格的条件，而这些条件大体可以总结为“2有3必须”。

　　1、“2有”分别指的是宅基地转让人必须拥有农村户口和必须拥有两处以上宅基地

　　从必须拥有农村户口来看，宅基地的存在不仅仅是为了给农民提供一个建造房屋的基础，更是作为一种村集体福利而存在。

　　最简单的例子就是，城里的楼房只有几十年产权，而农村的宅基地在无特殊情况下，可以长久使用。而这一切的前提是必须先拥有一个农村户口，才能拥有对应的宅基地，而也只有拥有了宅基地之后，才能谈得上买卖或者转让。

　　从必须拥有两处以上宅基地来看，农民如果想将手中的宅基地进行买卖或转让，必须满足这个前提条件，才能将其中一处买卖或转让出去。

　　之所以有这样的要求，主要是因为宅基地买卖或转让的前提是保障农民户有所居，如果农民仅有一处宅基地，并将这处宅基地转让或买卖之后，将再无权申请新的宅基地，这与保障农民“户有所居”相违背，毕竟城里的楼房并不是每一位农民都能买得起，同时也提醒农民千万不要给钱就卖。

　　2、“3必须”分别指的是受让人必须是本村集体户口，受让人名下无其他宅基地以及宅基地交易必须征得村集体同意

　　从受让人必须是本村集体户口来看，因为宅基地的所有权归村集体所有，这一资源也只能在本村集体内流通，所以一旦涉及到宅基地买卖或转让，受让人就必须拥有本村集体户口，才能让这一交易行为得到法律的认可和保护。非农业户口和非自然人是没有权利购买农村宅基地的，即便与村委会签署了协议，这样的协议也会被法律判定为无效。

　　从受让人名下无其他宅基地来看，因为《新土地管理法》明确要求“一户一宅”。如果受让人名下拥有其他宅基地，那么一旦宅基地买卖或转让程序完成，将直接导致与“一户一宅”政策相违背，这样的交易自然不会受到法律保护，因为这本身就是一种违法行为。当然，如果受让人名下并无其他宅基地，则正好可以通过宅基地买卖或转让，来拥有属于自己的宅基地。

　　从宅基地交易必须征得村集体同意来看，首先宅基地的所有权属于村集体，当涉及到宅基地买卖或转让时，自然应该征得村集体的同意。其次国家相关条款已明确规定，宅基地的买卖或转让行为必须征得村集体2/3以上的人的同意，此项交易才有效，才会得到法律的保护。而相关法律之所以这么规定，就是为了让农民自行相互监督，避免出现私自买卖宅基地的情况，从而保障全体农民的利益。

　　总体而言，在进行宅基地的买卖或转让之前，一定要确保满足“2有3必须”的要求，大家千万不能掏钱就买，更别给钱就卖。