城里人想在农村买宅基地房可以吗？律师：不行

　　我们村在市郊，地理位置挺好。经人介绍说有城里人想买我们家房，说是养老住，出价挺高，我能卖给他们吗？是不是得签个合同啥的？

　　北京市律师协会农村法律事务专业委员会委员；北京市农村法治研究会理事；《京律拍案》图书丛书编委。邓海凤律师多年来主要从事行政诉讼研究和代理，信守了一名专业拆迁律师的正义和良知，赢得了当事人的尊敬和信任。

　　农村的宅基地及地上房屋不能卖给城市居民。宅基地属于村集体组织成员共同所有，村民只享有宅基地使用权，如果卖给城市居民，就会引起所有权和使用权主体矛盾，违背“宅基地设立为了满足集体成员居住使用”这一立法目的，因此即使签了合同也属无效合同。

　　根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农村集体所有，而农民只有该村的宅基地使用权，不能转让给本集体经济组织成员之外的人。

　　国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　2004年，国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》，其中也明确规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　农村人和城里人已经签订的购房合同也是无效的。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。此外，最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》也有规定：农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。

　　如果已经签了合同的，在合同被法院确认无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的应各自承担相应责任。

　　可以卖给没有宅基地的同村村民。如果要卖给有宅基地的同村村民，买方根据家里的分户情况，也必须不违反“一户一宅”的法律规定。

　　现在的《土地管理法》第四次修订的征集意见稿，提出了宅基地自愿有偿退出机制。允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

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　　本文来源：中央广播电视总台央广中国乡村之声《举案说法》（微信公众号：举案说法）

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　　宅基地改革将坚持“一户一宅”原则,在我国农村，随着青壮年进城，不少“空心村”宅基地大量闲置。2015年，中央印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，并开始在全国33个地区实行为期两年的试点。

　　《方案》再次强调了“适度”，明文规定须探索放活宅基地和闲置房屋使用权的主体、范围、对象、用途、年限、方式、担保及收益分配机制。

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