北京男子花120万租地盖房发现 “一地两租” 被认

　　(记者 李晗 通讯员 刘晓静)张某租用王某的土地，没想到王某一地两租。张某无奈之下，一纸诉状，将王某告上法庭，要求法院依法确认其与王某签订的租赁协议无效，并要求王某返还已经支付的转租款二十余万元。近日，北京市通州区人民法院审结此案，判决张某与王某签订的口头租赁合同无效，并要求王某返还收取的二十余万的租赁款。

　　2016年7月，张某与王某达成口头协议，张某以一百二十余万的价格承租王某位于北京市通州区某村的一处土地，用于经营使用。2016年11月，张某与王某签署了《收条》一张，双方协商，张某将一部分转租地款共计二十余万元通过银行转账的方式汇至王某名下。不久，张某的合作伙伴冯某在该租赁土地上建设一千多平砖混结构房屋时，遭到自称该处土地现承租人的李某的反对，张某才得知该处土地已经承租给李某。一波未平，一波又起，2017年4月，北京市通州区拆违办以违建为由将冯某建设的房屋全部拆除。

　　庭审过程中，王某主张二十余万元系租赁合同的定金，该处地块是租给了李某，但因李某不想继续承租，才委托他继续寻找承租人，但因张某未支付全部租赁款项，私自建房，才导致租赁合同无法履行，因此定金不予返还。

　　经法庭审理查明，王某以确认合同无效为由，将李某诉上法庭，法院依法判决驳回王某的诉讼请求。本案中，因王某出租给张某的土地性质为一般农用地，涉诉土地上建设一千多平方米砖混结构房屋，远远超出了一般农用地应用配套用房的面积，会导致土地规划的用途发生变化。法院最终判决张某与王某签订的口头租赁合同无效，并要求王某返还收取的二十余万的租赁款。

　　法官说法，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因我国农民土地性质的特殊性，在租赁农村土地时首先应当查明土地性质。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此想要在租赁土地建房，需事先取得建设工程建设规划许可证，才能规避因违建遭到拆除的风险。