业委会变身换届筹备组 四名成员成下届候选人
近日，南都记者收到关于火炬开发区小区健康花城业主的投诉，称小区目前正进行第二届业委会的换届选举，但第一届业委会以筹备组身份自居，并在选举12名候选人的过程中，没有举行业主大会，名单中还出现第一届业委会成员，有自己选自己的嫌疑。对此，业委会回应称，此举有法律依据也得到相关部门的认可，合法合规，并称选举成员可以“光明磊落”去连任。
双方各执一词，并闹上法庭。南都记者了解到，就在此前的4月28日，中山市第一人民法院受理健康花城业主与业委会关于业主撤销权纠纷的案件，原告63人，同时签名委托户数400多户。目前，该案正在等待审理。有熟悉业委会组建和换届的人士认为，中山有关部门应尽快启动业委会换届的明确指引文件，来规避这类问题的发生。
“业委会要换届，第一届业委会居然直接担当第二届业委会的筹备组来确定候选人，这合理吗？”近期，火炬开发区小区健康花城的多个业主向南都记者反映，小区目前正进行业委会换届选举，但选举过程却出乎预料，出现了第一届业委会“自己选自己”的情况。
业主魏小姐(化名)表示，自己在3月中旬看到第一届业委会在小区公告栏等张贴换届选举工作公告和筹备组第一次会议纪要，让她大为不解：为什么换届选举的候选人，最后是由第一届业委会来确定？她认为，目前这一筹备组未经过业主大会投票同意，此举容易出现问题———万一筹备组自己选自己再次当第二届业委会的成员，如何判定是否存在猫腻？
26栋业主郑先生(化名)认为，现任业委会成员组成的筹备组不具备首届业主大会确定候选人的权力，同时《业主大会议事规则》也未赋予业委会确定换届选举候选人的权力，《第二届业主委员会候选人产生办法》更没有经过业主大会表决，对全体业主不具有效力。“如果说筹备组就是第一届业委会，业委会完全可以通过自己选自己的方式干下去，其他业主就无法进去了，这岂不是变成垄断吗？”他质疑这一筹备组超越了法律授权的范围。
南都记者从换届选举工作公告中看到，第一届业委会称“根据《广东省物业管理条例》的规定，宇宏·健康花城首届业主委员会为换届选举筹备组”，并称即日起启动换届选举工作的相关事宜。而在筹备组第一次会议纪要中，参加的人员就是第一届业委会6名成员，并无其他业主。同时该纪要称会议通过了《第二届业主委员会候选人产生办法》，规定筹备组将在符合参选条件的报名业主中按片区选举候选人12名，再通过业主大会选举业委会委员9名。此外，还会针对现物业公司是否续聘进行投票。
魏小姐和不少业主参加了候选人报名活动。随后在新的公告中，筹备组称共有290名业主报名参加候选人首轮选举，并公示了报名人员名单。
然而，有业主就筹备组如何从中选举候选人向业委会提出询问，被业委会联络员告知“候选人就是由筹备组的6名成员半数以上通过的方式来确定的”，这使得业主们认为选举办法不合理。“筹备组已是第一届业委会的人，为什么连候选人也是由他们说了算？”在南都记者随机采访业主的时候，24栋业主王阿姨(化名)就表示，认为自己的知情权和选举权被剥夺，希望候选人应该让业主进行投票来选举。
对此，魏小姐等多个业主自发组织签名活动，在3月23-24日短短两天内收集了约1020个业主签名，通过《申请书签名表》表达了他们认为这一筹备组确定候选人的做法并不合法。他们认为，筹备组应是首次业主大会、业委会任期届满未完成选举或业委会全体辞职情况才成立，在议事规则和相关法律没有明确细则下换届候选人应经过业主大会进行投票选举。同时，希望在火炬区住建局等部门的监督下要求业委会公开任期内的物业费收缴情况、小区公共收益等。
魏小姐、郑先生等业主担心的事情终于还是发生了。4月4日，在公布的换届业委会候选人名单中，共有239名报名业主符合要求，同时经过业委会第三次会议，选举出12名候选人。其中，何某等四位业委会成员赫然在列，同时联络员王某也在候选人里。“第一届业委会成员只有6名，其中4名进入了第二届业委会候选人名单，这如何解释？”魏小姐担心，业委会在未经过广大业主投票选举就选出一份包含大部分原业委会成员的名单，无法撇除自己选自己的嫌疑。
郑先生还质疑，为什么239个人员选出12个候选人的环节，完全没有对外公示选举的标准。“选择候选人的条件究竟是什么？为何不对外公示？”他还质疑，根据业委会援引2014年公示的《业主委员会候选人产生办法》中，同一栋不能选出2个及以上候选人，为什么候选名单中26幢有两名候选人、18幢D1座有三名候选人。
除了选举过程被质疑不够透明外，业主们普遍担心小区公共收益是否被挪用。多个业主向南都记者指出，考虑到本次业委会换届或涉及物业服务合同续约的内容，此前有不少业主要求查看物业合同和小区收支情况表等，却被拒绝。“物业推搪说合同在深圳公司总部，可去业委会看原件”，郑先生表示，自己曾去业委会办公室要求查看物业合同和收支情况。“申请好几次，一开始都不提供，后来才提供了物业合同的复印件给我们看”，他表示，由于复印件大部分页码缺失骑缝章，担心复印件有可能被造假，而要求看合同原件却被拒绝。
为此，在多名业主陪同下，南都记者选择在周日下午3点后去业委会办公室了解情况。在现场，业委会现场仅有联络员和业委会委员阮先生办公。阮先生现场称，合同原件被何主任存放，并不在办公现场，自己也不知道合同在哪里，仅提供复印件，并建议业主针对所有的问题，写下书面申请才作回复。同时对于为何5年内完全没有对公共收益进行公示、从未召开年度业主大会等问题，他表示了“这是他们工作的疏忽”。同时，在南都记者表达了采访意愿后，也被要求以书面的方式申请书面回复。
南都记者通过走访小区及查阅资料发现，健康花城小区矛盾重重，小区一度出现垃圾山搬运、电动车充电事故、小区电梯故障、车位销售存问题等多个问题。而这些问题为日后业委会换届埋下了不信任的伏笔。
“既然业委会是维护业主权益的机构，为什么没见到他们去出面协调问题？”郑先生表示，业委会虽然有办公地址，但是星期一至星期六基本不对外办公，星期日下午就只有联络员接收业主的书面意见，业委会成员经常不见踪影，而且小区不少问题只靠业主自行解决，例如此前的垃圾山等，就是热心业主自发去组织维权，业委会并没有参与其中。
不少业主均表示自己此前不了解第一届业委会，甚至换届选举前完全不知情。8栋业主任女士称，自己2005年入住，是比较早入住小区的业主，但对第一届业委会零认识。“业委会应该是业主与物业、开发商的沟通桥梁，但是我看不到业委会起到监督作用”，她表示去年小区曾出现电动车上楼后起火事故，原因包括没有设置电动车充电桩等，但去物业反映意见后不见解决，认为这与业委会并没有起到监督作用有关，也不希望第二届业主委员会再出现这种情况。
甚至有业主告诉南都记者，在第一届业委会确定后不久，原主任黄某由于贪污受贿原因触犯刑法而被判入狱，虽然已经自动停止了这一职责，但是却加重了业主对业委会的不信任度。此外，业委会发倡议信认为有业主在“物闹”，这更让部分业主感到不满。
对于上述情况，南都记者以书面采访的方式向健康花城第一届业主委员会询问相关问题。针对选举过程是否合法等业主们关心的问题，业委会称选举合法合规，并得到了火炬区住建局、当地居委会的认可。
对于第一届业委会组成换届选举筹备组并决定候选人的做法，该业委会称根据《广东省物业管理条例》第二十四条和第三十四条规定，业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会，认为“由现任业委会组织召开业主大会会议是业主委员会的职责，本次业主大会会议的议题是选举产生下一届的业主委员会的委员，既然为‘换届选举’，自然也是由现任业主委员会组织。那么筹备工作就属于组织业主大会会议的当然之义”，认为筹备业主大会本来就是业委会的职能之一。
同时，该业委会还称，虽然《业主大会和业主委员会指导规则》、《广东省物业管理条例》中未明确规定业委会在履行换届选举筹备组工作时的具体职权，但鉴于首次业主大会筹备组只是一个临时组织，而业委会作为由全体业主过半数通过成立的常设执行机构。在法律没有明文规定的情况下，根据举轻以明重的法律原则，应当参照与之最相似的法律规定执行，因此业委会在履行筹备组职能过程中应当参照《业主大会和业主委员会指导守则》、《广东省物业管理条例》中有关首次业主大会筹备组权利义务的规定执行，并与首次业主大会筹备组享有同等甚至高于首次业主大会筹备组的法定职权。
对于为何12名候选者不对外唱票，选举依据是什么等问题，该业委会回复称，经向东城派出所、物业对报名人是否有违法犯罪记录、是否按时缴纳物业服务费、物业专项维修资金，是否违建、是否为物业公司员工及直系亲属等方面进行资格审核后，符合候选人报名条件的239名。涉及到不符合条件的51名业主隐私，因此，未予公布符合条件的名单。同时，对于部分候选人存在同一楼栋，业委会称对《业主委员会委员候选人产生办法》进行了修改，修改原因是新增了二期三期近1000户的业主和建筑面积，需根据现行情况作适当修改，在新的选举办法中关于选举名额的规定中，没有“不在同一幢产生”的条款。
对于为何12名候选人中出现业委会成员是否存在“自己选自己”的嫌疑，该业委会称，根据《广东省物业管理条例》第二十六条规定“业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定”，并称“业委会委员连选连任，符合法律规定。也正因为业委会委员心底无私，没做任何亏心事，所以才要继续参选，表明光明磊落”，同时也否认有业委会成员在现场说过未举行业主大会，表示曾定期召开业主大会和常规会议30余次，有为使用专项维修资金而以书面形式征求业主意见。
对于公共收益等问题，该业委会称没有收取和使用任何费用，办公设备在业委会成立之时由物业公司从物业管理费收入中支出，同时不经手具体款项，“因此，不存在业委会自身公示‘公共收益’的问题，更不存在‘经验不足’甚至‘过失’”。还称，业委会通过召开第二次筹备会议讨论，决定于任期届满前，督促物业公司予以公示，正在请审计部门对物业单独记账的公共收益进行审计，审计完后，会将审计报告与公共收益的收支使用情况一并公布。同时，表示业主如确需查看物业合同原件，可提供身份证及房产证原件证实身份后，以书面形式提交查看《物业服务合同》原件的申请，审核后可予以查看。
对于这一选举情况是否合理，中山市住建局书面回复南都记者称，根据《广东省物业管理条例》第三十四条【业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会】。因此，业主委员会应当在任期届满三个月前，根据法律法规、业主大会议事规则等文件组织换届选举工作。但对于健康花城筹备组是否应由第一届业委会来担任的合理性，并没有给出直接回复。
同时，目前根据2017年中山市住建局公布的中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(试行)相关文件，对于中山市并没有针对业委会换届有明确的细则指引等问题，中山市住建局表示，该局今年将对物业小区成立业主大会和选举业主委员会等情况进行调研；对各镇、区住建部门加强业务培训，指导、协助各物业小区依法开展成立业主大会和选举业主委员会工作。
广东凯行律师事务所管理委员会副主任邱文龙则认为，选举活动都应在合法及公平、公正、公开的基础上进行，业主委员会换届选举亦须遵守以上原则，如此业主委员会才能代表业主，维护业主权利。根据《业主大会和业务委员会指导规则》和《物业管理条例》规定，选举业主委员会应由业主大会决定，其中没有赋予现任业主委员会相应的权利去越过业主大会成立筹备组，并选举下一届业主委员会。其次，首次业主大会会议筹备组的成立目的是为了高效组织首次业主大会并形成业主大会议事规则及管理规约等，在已具备上述内容的情形下，无需再设立筹备组，直接依据议事规则召开业主大会选举业主委员会即可。即使要设立筹备组筹备换届选举业主委员会的工作，本着公平原则的体现，现任业主委员会也应予以回避。业主大会由全体业主组成，是业主权利表达及实现的最直接载体，所作出的决定均应以业主利益为出发点，在没有关于换届选举业主委员会相关法规的情况下，由业主大会进行选举来确定新一届的业主委员会也是最为恰当的做法。
那么像健康花城这样的业委会成为换届筹备组的做法，其他小区是否也一样实行？对此，已经任职业委会委员超过8年的新港花园业委会常务秘书孙全孝告诉南都记者，他认为健康花城业委会并没有依据住房和城乡建设部的规定，在第一届业委会筹备组工作期间没有对换届流程作出规定，导致了一系列的换届混乱。
“正常的做法是换届选举筹备组应当让广大业主进行监督，候选人让业主自荐，同时应该举行业主大会选出候选人，再继续投票选出业委会成员”，他表示，健康花城业委会并没有经过广大业主同意就自行成为筹备组确定候选人成为小区选举矛盾的导火索。同时，有关部门引用了《业主大会和业主委员会指导规则》第十四条的规定作为法律支撑，忽略该条文的前后关联性更引起业主的不满。
他表示，此前康丽花园、汇雅花园的选举过程中，火炬区住建局和当地居委会都有进行指导，过程较为顺利，小区管理也焕然一新，但本次健康花城的选举中业委会以筹备组的身份与业主和相关部门沟通，这很难获取业主们的信任。对此他呼吁，中山有关部门应该尽快启动业委会换届的明确指引文件，来规避这类问题的发生。
南都记者了解到，由于此前广东省并没有对小区业委会选举等进行详细的细则指导，珠海等城市已经针对业委会的建立和换届等进行详细的细则指引，来解决这类型的矛盾。以珠海市为例，今年3月份该市出台了《珠海经济特区物业管理条例实施细则》、2018年出台《珠海经济特区物业管理条例》)，对于换届筹备组的建立、召开会议制度、部门备案等，并针对业主委员会委员信用信息管理举行听证会、对业委会成员有明确的约束等，并有相关范本文件供选举等环节参考。