【土地与招商】从工业用地竞得企业看上海制造

　　制造业是决定一个国家、一个地区经济实力的最重要因素，这也解释了为什么美国要提出制造业回流美国，而且近几年愈来愈急迫。对上海这一城市来说亦是如此，工业用地是制造业发展的一个极其重要的资源要素。因此，本文通过分析上海市工业用地出让情况，剖析工业用地竞得企业，从另一个角度解读上海制造业的发展。

　　2018年上海市共计出让74块工业用地，出让面积为5941.08亩，均价为76.84万元/亩，其中单价最高的地块价格为156.01万元/亩，该地块竞得企业是百事食品（中国）有限公司，用于饼干及其他焙烤食品制造；单价最低的地块价格为24.20万元/亩，该地块竞得企业为上海欣元食品有限公司，用于肉制品加工。

　　从2015年来看，上海市工业用地出让地块数、出让面积以及出让单价总体上呈递增趋势。其中工业用地出让价格上下震荡，2016年价格较高，是因为浦东康桥工业园区出让一块面积为639.53亩、单价为120万元/亩的工业用地，拉高了全年工业用地均价；工业用地出让地块数逐年递增，2017年增速较快；工业用地出让面积呈波浪式增长，且2018年较2017年增长2倍多。

　　2018年上海市共计出让工业用地5941.08亩，其中前十位竞得企业获得工业用地4181.32亩，占总出让面积的70.38%，其中特斯拉（上海）有限公司获得1297.33亩，占比高达21.84%，其次是上汽大众汽车有限公司获得工业用地608.51亩，占比为10.24%，上海临港共计获得工业用地498.32亩，排在第三位。（见表1）

　　2018年超过七成的工业用地被上述十家企业竞得，其中有4家企业（特斯拉（上海）有限公司、上汽大众汽车有限公司、上海国能新能源汽车有限公司和上海轩邑新能源发展有限公司）与汽车制造相关；2家企业（上海积塔半导体有限公司和上海超硅半导体有限公司）属于电子信息行业；2家企业（上海临港和上海北驭企业管理有限公司）从事产业服务业，其他2家企业分别从生物医药和船用配套设备制造。

　　2016年上海工业用地出让中，前十位竞得企业获得工业用地2877.76亩，占总出让面积的79.77%；其中前两位竞得企业均为电子信息类企业，获得工业用地1216.09亩，占全年出让工业用地比重为33.71%；有两家产业服务类企业位列前十，分别排在第四和第六位。（见表2）

　　2017年上海工业用地前十位竞得企业中有四家竞得企业属于生物医药类企业，共计获得工业用地391.43亩，占总出让面积的16.27%。第一位竞得企业获得工业用地面积仅为158.28亩，2017年单个项目平均面积为35.9亩，低于2016平均水平较多，且处于近五年最低水平。（见图二）

　　通过分析上海市近三年工业用地竞得企业的相关情况，礼森智库从上海市工业用地出让总结出上海市制造业发展新特点：

　　上海工业用地出让走大项目路线年上海市工业用地出让结果显示，第一大项目获得工业用地面积为1297.33亩，占全年出让工业用地面积的21.84%。2016年出让的第一大项目获得工业用地面积639.53亩，占比17.73%；第二大项目获得工业用地面积为576.55亩，占比为15.98%，两大项目共计占比33.71%。说明上海工业用地出让以大项目为抓手，这是由上海增量工业用地的稀缺性所决定的。

　　以上海临港为代表的产业服务类企业成为新生力量。从2016-2018年工业用地竞得企业来看，以上海临港为代表的产业服务类-产业园区开发商已然成为竞拍工业用地的新生力量。2016年前十大竞得企业有两家企业属于产业服务类企业，共计获得工业用地531.85亩，占比13.28%；2018年前十大竞得企业有两家企业属于产业服务类企业，共计获得工业用地716.12亩，占比12.06%。产业服务类企业的进入有利于制造业配套设施的完善，提升工业企业发展环境，促进制造业的发展。

　　上海市近三年每年有一个工业行业取得重点突破。2018年以汽车制造为龙头，新能源汽车为主打。2018年出让的前十大项目中，有4个项目与汽车制造业有关，获得工业用地占全市出让工业用地总面积的40%以上，且前两大项目均属于汽车制造，面积占比高达32.08%；其中有2项目是做新能源汽车，1个项目是与新能源汽车有关的锂离子电池制造，说明新能源汽车是当前上海汽车产业的主攻方向。2017年重点发展生物医药。2017年出让的前十大项目中，有4个属于生物医药制造业，获得工业用地占全市出让工业用地总面积的16.27%。2016年重点发展电子信息产品制造业。2016年出让的前十大项目中，前两大项目均为电子信息产品制造业，面积占比高达33.71%。