广西拟修订物业管理条例：降低业主大会成立门
5月23日起，自治区司法厅就《广西壮族自治区物业管理条例（修订草案征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）公开征求意见。征求意见稿共8章99条，进一步细化和明晰政府监管职责，完善监管措施，同时继续降低业主大会成立门槛，只要符合申请条件，十人以上业主联名，就可申请成立业主大会。
▲利用属于业主的共用区域、共用设施设备产生的停车费等公共收益，归全体业主所有，要存入指定监管账户。 南国早报记者 苏华摄
目前，广西有近7100个住宅小区，已经成立业主大会的有1500多个，占比为21.1%，未成立业主大会的占78.9%，业主大会成立难的情况极为普遍。
近几年来，广西各地已把指导小区成立业主大会、选举业委会的工作下放到了城区、乡镇一级。但是，由于各地政府指导标准和要求不一样，实际中也出现部门互相之间“踢皮球”的情况。对此，征求意见稿突出强化、明确了社区党组织、居（村）委会等对业委会和物业服务企业的指导和监督职责，要全程参与业主大会筹备、投票、唱票、备案等各个环节，推动物业管理规范化。
现行的物业管理条例规定，小区业主达到联名申请的法定数量以后，就可以提出成立业委会的申请。但是，从申请、筹备到召开业主大会等过程的工作，都是由业主自己来完成，碰到不少困难，比如物业和开发商不配合，拿不到筹备业主大会所需的建筑规划总平面图和业主名册数据等。南宁市电视问政曾经曝光，兴宁区东沟岭阳光绿城小区由于物业和开发商不配合，业主花了7个月的时间去档案局查档，才备齐法定所需材料。
为此，征求意见稿明确，收到业主联名申请后，由街道办事处、乡镇人民政府在60日内组建首次业主大会筹备组，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员的业主代表所占比例不得低于总人数的二分之一。
筹备首次业主大会会议的资料提供程序也进行了优化，明确由街道办、乡镇人民政府要求房屋销售合同备案、不动产登记、城乡规划等有关部门提供规划总平面图等资料。同时明确，有关部门自收到街道办事处、乡镇人民政府要求提供资料函件之日起15日内予以免费提供。这样规定，旨在改变过去业主自己筹备的状况，提高首次业主大会召开的效率。
目前，业主大会筹备经费在法律法规中没有明确。居民小区要召开业主大会，耗时费力不说，还涉及到宣传、通知、场地等会议经费，这就意味着发起人在利用业余时间开展业委会筹备事务的同时，还得自掏腰包，导致业主参与积极性不高。
征求意见稿中增加了关于业主大会筹备经费的规定。新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，具体数额由设区的市根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定。建设单位应当在办理首栋物业销售手续前，将筹备经费交至街道办事处或者乡镇人民政府设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。
首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。
为了让业主大会召开更容易，征求意见稿还适当降低了业主大会成立的门槛。征求意见稿规定，申请成立业主大会的人数条件，由现行规定的“建设单位或已交付专有部分百分之二十以上的业主联名”，改为“建设单位或者十人以上的业主联名”，降低了对申请人数的限制。
按理说，业委会只是业主大会的执行机构，小区的大事应该是业主大会决定后，由业委会来执行。但在实际中，往往是业委会“拿着公章来决定小区事务”。
据了解，以往对小区业委会的监管，更多侧重业委会成员资格审核等事前监管，事中事后的监管比较薄弱，因此，一些小区业委会在成立、运作、换届等过程中，存在着争议与问题，亟待解决。
为加强对业委会的事中事后监管，征求意见稿对业委会成员的资格条件作出进一步严格要求，并增加业委会成员行为禁止规定及出现禁止行为的法律责任规定。如明确禁止业委会成员挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产；禁止索取和非法收受开发商、物业提供的利益或报酬；不能拒绝交纳物业服务费用，或者利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费，或者诱导、鼓动其他业主不交纳物业服务费用等等。
征求意见稿同时提出，业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，被纳入失信被执行人或者严重失信“黑名单”的，或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的，不得成为业主委员会委员候选人。此外，业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。
此外，鼓励业主大会建立业主委员会委员任中审计和离任审计制度，审计可以委托专业审计机构实施，费用从公共收益中列支。
广告费、停车费等小区公共收益是一笔不小的费用，在实际中，物业服务企业侵占业主公共收益的情形并不少见。这些公共收益谁来监管比较合适？为进一步从制度上保护业主的合法利益，这次修订设计了公共收益专用监管账户的管理制度。
征求意见稿明确，利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备产生的停车费、广告费等公共收益（指公共收入在扣除30%的物业管理服务成本后的净收入）归全体业主所有。
公共收益由物业服务企业存入物业所在地居（村）民委员会在商业银行开设的监管账户。物业服务企业、业主委员会应当每半年与居（村）民委员会、专户管理银行核对一次账目，并在物业管理区域显著位置公示公共收益收支、增值和结存情况。必要时，业主大会可以对公共收益进行审计，审计费用从物业公共收益列支。
征求意见稿完善了开发商对专有车位车库的租售管理规则，明确规定了车库车位不得出售给非业主，尚未出售的空余车位不得只售不租。在首先满足小区业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，开发商可以出租给非业主，但租赁期限有限制，不得超过6个月。
此外，征求意见稿规定，物业服务企业至少每半年公布一次以下情况，公示期不少于30日：物业服务半年履约情况报告；物业服务满意率及服务薄弱环节整改情况；物业专项维修资金使用情况包括涉及维修、更新、改造项目的明细；水、电、电梯等公共能耗总量、明细及费用分摊情况；物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等事项。
对于小区业主大会成立难、业主委员会产生和换届难，有什么更好的破解办法？在业主大会和业委会运作、物业服务、业主决议投票、物业收费及调整、公共收益、紧急使用物业专项维修资金方面，还有什么需要加强和完善监管的地方？关于《广西壮族自治区物业管理条例》修订，您还有什么看法、意见或建议？请扫二维码加入南国早报QQ群，大家一起交流探讨。