完善业委会监督法律规范提高居民获得感

　　■用制度化的形式加强对业委会的监督，业委会的决定必须经过业主监督委员会审议通过。业主监督委员会帮助业主了解物业管理活动中各方的责、权、利，按照“公正、公平、独立”的原则，代表全体业主监督业主委员会对小区公共收益和维修资金使用、小区物业公司选聘等业主议定的决议、决定的执行情况，维护广大业主的合法权益。

　　业委会是业主参与民主管理的最基本形式，具有业主自治自律的基本功能，作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益。当前存在的主要问题是业主质疑业委会“权力过大、运作不透明，具有谋取私利的嫌疑和隐患”，全国各地小区普遍存在着针对业委会的信任危机。业委会缺乏有效的监督已经严重影响小区管理和基层社区治理水平。有必要细化完善以业委会为重点的相关社会组织权责定位，抓紧完善相应的权力运行监督和制约机制，加快物业管理与社会治理的互融共进。

　　近年来，我市新建小区业主委员会组建率达85%以上，在12345平台投诉中关于小区管理问题占社区各类投诉的50%，业委会管理问题占小区管理的40%左右。比如，长岛花园部分业主反对长岛花园小区业委会矛盾不断，甚至出现部分业主自掏腰包到法院起诉小区业委会，状告业委会工作程序有问题、财务不透明等等。业委会监督问题不仅仅在长岛社区存在，早在2016年陈尧课题组在上海的调研显示，业主对业委会表示满意的占11.3%，基本满意的占32.1%，一般的为33.8%，不满意的为11.3%，有11.5%的业主表示小区没有建立业委会。

　　其一，业委会的相关监管法规缺失。《物权法》《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律规章制度规定小区业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主委员会对业主大会负责，受业主大会监督，但监督并没有实体化运作。在现有的法律框架下，业委会的法律地位不明确，缺乏相应的监管机制，业委会在实际运作过程中很少按照法律法规运行，急需进一步规范主体责任履行诚信行为。

　　其二，业委会面临权大责小的困境。业委会作为业主的自治组织，代表业主的利益，向社会各方反映业主的意愿和要求，监督物业公司管理运行。作为业主大会的执行机构，业委会的活动均须经过全体业主或业主大会的授权，并接受其监督。但是，由于业主大会难以召开，全体业主无法授权，导致业委会在公共维修资金、公共收益（包括小区停车费收益、广告收益等）、与物业相关的其他管理事务等方面拥有较大的决定权，但是产生的法律责任及其后果却是由全体业主承担，如擅自毁绿改车位的业委会个人违法行为被业主报警受罚，所缴罚款却由业委会名义支付，这就使得业委会处于“权大责小”的境地。

　　其三，业委会成员结构不合理。据中国住宅研究中心发布的调查报告显示，北京、天津、重庆、上海等特大城市的业委会成员绝大部分是中老年人，其中60岁以上的占53%，50至60岁的占33%，50岁以下的只占14%，业委会人员构成偏老龄化；同时，业委会成员普遍缺乏法律、专业知识，大部分兼职的委员缺乏物业管理和服务设计工程建设、技术服务、财务管理、劳动人事、环境绿化等方面的专业知识。

　　鉴于目前我国业委会监管的法律法规方面还存在诸多空白，完善物业管理法律法规迫在眉睫。业委会必须严格遵守和执行《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》和有关法律、法规及规章制度的要求和规定，对内接受业主监督委员会的监督，对外接受社区居民委员会、街道办事处和物业管理行政主管部门的具体指导、协助和监督。

　　其一，改善业委会人员结构。从业委会的性质和职权方面着力加强对业委会的监管，尤其是加强街道办事处、基层党组织和居委会对业委会的指导、监督，推进基层党组织成员、居委会业主成员与业委会成员之间的交叉任职，以组织化的方式来规范业委会的运作。业主委员会积极配合有关主管部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。在物业管理区域内，业主委员会积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　其二，设立业主监督委员会。增设业主大会依法决定“选举业主监督委员会或者更换业主监督委员会委员、决定业主大会诉讼事宜”事项。用制度化的形式加强对业委会的监督，业委会的决定必须经过业主监督委员会审议通过。业主监督委员会帮助业主了解物业管理活动中各方的责、权、利，按照“公正、公平、独立”的原则，代表全体业主监督业主委员会对小区公共收益和维修资金使用、小区物业公司选聘等业主议定的决议、决定的执行情况，维护广大业主的合法权益，促进小区业主依法、有序、良好地自我管理。

　　其三，完善业委会工作机制。加强街道办事处、居委会的指导工作，制定业委会工作规则，规范业委会的工作机制、流程和方法，明确业委会决策性工作和日常工作的内容，划分业委会的职责分工，制定业委会的议事规则，规范业委会的日常办事工作制度，并将业委会的工作内容予以全面公开，接受业主大会和业主监督委员会的监督。业主监督委员会实施监督管理时一般按以下程序进行：收集民意，围绕小区业主关注的热点、难点问题，以及街办、社区和纪委监察等要求，通过随访、约谈、开会等形式广泛收集业主意见建议，确定监督事项。调查分析，围绕监督事项开展调查，了解、核实相关情况，查阅、收集有关资料。对收集到的意见建议进行认真分析，及时将工作建议向街办、社区和业委会反馈。监督落实，根据调查结果，提出监督意见，明确分工，认真细致客观公正地开展监督管理工作，及时发现和纠正存在的问题。通报反馈，通过公示栏等及时公布监督结果，对业主的询问质疑业主监督委员会有权要求业委会进行解释或说明。从而有效凝聚各方力量，打通社会治理“最后一公里”，实现共建、共治、共享社区治理新格局。