安居客房产问答

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　　答: 股票的出货过程一样，拉高房价迫使刚需们最高，暴跌后吸引中产阶层“投资”。

　　答: 一是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。二是城镇化是现代化的必由之路……要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。政策实施的重点在三四五线城市，而不是在一二线城市。对于一二线城市，最有效的去库存方式，还是降首付和“房贷利息抵扣个税但是，实话实说，三四线去不了库存，一二线不用去库存。三四线明显消费能力不足，农民在城市里面找不到工作就买不起房，他凭什么来买房子。一二线不用去库存，要不然，政府限购干嘛呢。这就是个悖论。需要去库存，为什么房价还长？哪里看到过涨价去库存的，是不是。

　　答: 楼市一线城市没有库存问题，二三线城市库存压力太大，找谁接盘，另外后期整体人口下降，都去大城市了，空的楼房成鬼楼，去不了库存

　　答: 您好！一、应该把国家领导“去库存”的讲话，更多的看做一个警告：房地产开发要减速，不能再这么干了。房地产开发，是地方政府增加GDP政绩的直接手段之一，地方领导舍得扔下这个立杆见影的宝贝吗？所以要防范在先，这个防范措施必须跟上。比如房地产开发所需用地的批地这个环节，政府有绝对的主动权，完全可以把握好房地产开发的节奏。以前为什么没有把握好？财政紧，没办法。现在这个问题解决了吗？财政还在紧张之中！所以地方政府首先要适应财政紧张，准备长期过紧日子，有了这样的心理，房地产库存才有解决的希望。一句话，既然要去库存了，首先就要减缓新开工房地产项目的开发速度。千万不能一手在做着减法，另一手在做着加法。二、既然是去库存，库存的价格公道、质量保证，就是必须要考虑的。很多地方政府准备把“库存”，买下来，置换成保障房。这个思路应该没问题，可是关键在于执行中要实打实，不能打折扣。价格要公道，质量要过关，才能算“去库存”，否则就成了利益输送。开发商要有这样的心理，可以把政府去库存看成是灾难救助，被救助者在价格上就不能想得太多，质量上就得主动交心，质量不过关的就得主动提出保修措施。还有的地方政府准备搞财政补贴，让购房者得实惠，这也要注意力度，不能纵容投机。千万不能一拥而上，形成利益交换，纵容腐败。三、政策执行的效率要提高。永远不要忘了，要适当教训一下投机者，这对扶植其他新兴行业有好处。否则，对其他投资者赔了钱的，如何对待？比如散户股民，也要财政补贴吗？本来市场的应该归市场管，如果政府可以在危急时候出手，就必须要把握救助房地产的火候。一要注意力度，二要注意救助效果，让去库存的政策效率最大化，扶正社会投资风气。望采纳

　　答: 您好现在的房价暴涨只是一个短暂的时间，以后就会慢慢下降了，楼市去库存短期对于房地产板块价格将承受压力，长期将改变目前供大于求的结构失衡；市场中，生产的多了，购买的少，就会导致价格下跌，如果不调整价格，就会导致产品积压，房产也是相同，尽管没有保质期，但是每积压一天，企业都要付出大量的金融成本。国家给出了明确的态度，将成为企业行动的风向标，库存快速去化，最终重新形成卖方市场，房地产市场才能进入下一波上升通道，否则只会憋死。

　　答: 信贷方面，政府是降准降息，尽量减小还贷者的压力。购房政策方面， 2008年11月，国家有关部分发布了购房优惠规定：首次购买90平米以下普通住房，契税下调至1%，免征印花税，免土地增值税；购买首套房和改善型住房可享受贷款最低利率7折、首付款最低2成的优惠。

　　答: 您好，土地流转的最新政策： 一、“三权分立，放活土地经营权” 2015年1号文件仍然坚持稳定农村土地承包关系并保持长久不变，但是，随着社会发展需求，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，开始赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。 这就要求要抓实农地承包经营权确权登记颁证工作。农村承包地的改革核心即所有权、承包权、经营权三权分离，稳定承包权(即土地的产权属于农民集体所有)，放活经营权，赋予土地经营权流转、抵押、担保等原本不具备的属性。毫无疑问，承包土地制度的改变为农业集约化经营和资本的快速进入打下了制度基础。 二、“农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价入市” 2015年1号文件中提出：引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。 目前，农村集体建设用地违法用地屡禁不止，这就表明农村建设用地隐形市场活跃，有着巨大的利益空间，但是这块利益该如何分配，政府如何引导去建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化，才能真正的流转。 农村集体土地的上市，显然不会走政府拍卖的老路，会不会打破土地一级市场的垄断为目标，并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势，地价才有望不受操控。所以，想在农村土地入市上淘得真金的企业家们，还是压看清楚政府引导的竞争机制及利益关系。 三、“农村宅基地财产权抵押、担保、转让”盘活农村宅基地财富 2015年1号文件提出：完善农村宅基地管理制度。改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线。完善城乡建设用地增减挂钩试点。

　　答: 三部门推公积金缴存异地互认二套房可用公积金日前，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务;职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷。在房价仍在高位、商业银行惜贷的背景下，住房公积金个人贷款一系列新政策出台，将利好缴存职工。政策变化1连缴6个月就能贷款《通知》规定，连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。缴存时间缩短一半地产市场研究部首席分析师张旭认为，自严格调控以来，公积金作为配套政策也有多次收紧，公积金贷款申请“认房认贷”、申请二套贷款需满足人均居住面积条件、必须连续缴存12个月才能申请公积金贷款等，这让一定数量的购房人群，比如因工作变动而断缴等原因无法正常使用公积金贷款。如果缴存时间缩短一半，申请公积金贷款的门槛会有较大幅度的降低。2二套房也可用公积金《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。支持基本住房消费根据新政策，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。而2010年，有关部门出台的文件要求，实行支持首套、限制二套、严禁三套的住房公积金贷款政策。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，这体现了住房公积金对缴存职工改善住房的支持，符合其支持基本住房消费的原则。3首套贷款额有望提高《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。提高公积金使用率张旭认为，如果贷款额度调高，将提高公积金贷款的使用率。自2008年起，北京公积金贷款的最高额度调整为80万元。当年北京市商品房均价约为1.2万元平方米，购90平方米住房约为108万元。按首付款20%计算，贷80万元基本能满足市民的购房需求。但到2013年，北京二手房成交均价已达2.9万元平方米，80万元已远远不够。住房城乡建设部住房公积金监管司司长张其光表示，住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。适当提高

　　答: 近日，中共中央政治局会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。 当下国内楼市真实库存有多大？未来市场的需求在哪里？在新的住房改革思路下，稳定房地产业发展的着力点何在？ 库存：只卖不建，存量也够卖几年 国家统计局最新公布的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米，也创下了历史新高。其中，住宅待售面积4.40亿平方米。如果按照我国人均30平方米的住房面积计算，这些待售住宅可供约1.46亿人居住。 从销售看，今年1-11月，全国商品房销售面积为10.9亿平方米。业内预测，全年销售将超过12亿平方米。据此测算，6.96亿平方米待售库存需要７个月的消化时间。 但待售面积还只是显性库存。安信证券分析师陈天诚认为，除待售面积外，企业拿的尚未开工的土地、未竣工在建项目（除已预售）等也应当计入库存，这样一起统计后，我国房地产的真实库存要大很多。 “其实，最可怕的还是巨大的潜在库存。”中国房地产数据研究院院长陈晟估算，目前包括已竣工未销售的、未竣工在建的、待开发的，这些潜在库存加起来不少于40亿平方米，而且这部分供应将在未来几年内集中体现，即使不考虑每年新开工建设面积，消化它们也需要几年时间。 中国社会科学院财经战略研究院近日发布的报告则认为，2015年房地产市场库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23个至24个月。 从地区看，是“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。从各地发布的统计数据看，鄂尔多斯、营口等一批三四线城市成为高库存的“重灾区”。 需求：市场＋保障，买房＋租房 去库存前景如何，决定因素是未来我国住房的需求潜力大小。根据新的住房改革思路，由进城农民工构成的新市民群体将成为未来重要的住房需求人群。 国务院去年发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，到2020年，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。陈晟测算，按目前人均35平方米的水平测算，1亿新市民将带来35亿平方米的新增住房需求。此外，各地棚户区拆迁改造、面向住房困难人群的保障房、改善性住房等各类需求未来10年的增量将达到60亿平方米左右。 他认为，未来住房需求将越来越多元化。改善性二套房、高

　　答: 2月29日,广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）及五个行动计划的通知。省政府在文件中指出，广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围（为限购松绑做准备）；省内各城市去库存周期要控制在16个月以内，并详细制定了省内各城市相应的去库存硬指标；7090政策在正式取消。业内认为，该文件明确表达了广东去楼市库存的决心，而广州局部放开限购政策或将在年内出台。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文对房掌柜表示，本次发布的供给侧改革文件，是近几年来广东房地产“救市”最彻底的文件。执行了10年的7090正式废除，产品自由了。金融税收政策收获利好，过时的限制性措施要取消。而“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。”其实是为广州某些区域（如南沙，黄埔，花都等）松开限购开绿灯。

　　答: 近日，山西省提出全面取消限购政策，成为我国第四个全面取消限购的省份，发布的《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》也成为近日高层喊话去库存后首个响应的楼市政策。有业内人士分析，这一系列政策的出台有利于库存的去化，在政策宽松的大背景下，楼市后续或将迎来新一轮宽松政策的出台。我国四个省份取消限购 多项楼市政策集体松绑11月19日，山西省政府办公厅发布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，明确取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制。除山西外，此前还有四川、甘肃、安徽四个省份明确发文取消了限购政策。而多数城市的限购的松绑是在去年下半年，在46个限购城市中，目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市在坚守。中新网房产频道梳理发现，除取消限购外，上述四个省份还松绑了多项楼市政策，其中四川、安徽、山西三省取消了商品房限价制度，规定商品房销售备案价格由开发商根据开发建设成本、市场供求状况等因素自行确定。甘肃、山西两省份还取消了“限外”制度，即取消对境外机构及个人的购买商品住房的限制。此前用于规范商品房面积的“9070”限定(2006年 “国六条”提出的，新建商品住房套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上的规定)，也被甘肃、四川、山西三省份宣告解除。对于目前多个省份取消限购以及出台的一系列楼市松绑政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这实际上是为了落实中央去库存的精神，通过省级文件的发布，解除以前政策上的种种限制，让房地产处于更加宽松的市场环境中。从而加快住房交易，对于去库存以及活跃市场都有积极意义。楼市刺激政策难奏效 三四线城市面临库存高压今年以来，房地产政策逐渐宽松，三月份提出了调低二套房首付比例的“330新政”、营业税免征年限“5改2”政策，今年下半年也出台了二套房公积金最低首付降至两成，不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%等多项利好政策，央行今年还频繁运用信贷杠杆，进行了五次降息和五次降准。调控政策的轮番出台激发了房地产市场的活力，楼市逐渐走出低潮期，但仍难言全面回暖，楼市去库存效果不明显。据国家统计局发布的70个大中城市的房价数据，10月份还有33个城市的新房价格在下降，比上月增加了12个，二手房价下降城市的数量也比上月增加了5个，总体

　　答: 2015年全年，全国土地购置均价3341元平方米，创历史新高;全国商品房成交均价6792元平方米，创历史新高;商品房销售面积12.85亿平方米，接近2013年13.05亿平方米的历史峰值;待售面积增速远大于销售面积增速，去库存压力依旧较大。

　　答: 个人认为绝对不会。虽说现在楼市去库存挺火热的，但据专家分析，去库存只是会使购房政策变得宽松，购房门槛变低，在供求影响价格的情况下，房价也可能出现上涨的局面。卓立布鲁克林一直都挺火的，在永清来说也是数一数二的楼盘，用来投资和居住都不错，好的楼盘是不会降价的。

　　答: 近期的新政有这么两条2月2日，央行再出措施支持购房:非限购城市，首套首付最低2成，二套首付降到三成。2月17日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。总体来看，降低首付相当于降低了购房者的资金门槛，而降低交易税费则是有望刺激房屋成交，税收优惠的下调幅度较大。另一方面，库存的压力还是很大的。穆迪评级一份报告指出，中国在建的住宅面积为51亿平方米。按照平均每户2.97人估算，中国14亿人口相当于约4.6亿户家庭。假设中国的住房拥有率从90%上升至100%，这些新增的房地产买家将很容易地吸收所有的在建住宅面积。目前的问题是，商品住宅价格高企，有效需求不足。 据悉，目前商品住宅存量大约仅能满足50%城镇家庭的需求，而真正可以承担现在房价的有效需求大概只占潜在需求的40%左右。所以，目前的去库存政策只是开始，后续预计还有其他涉及公积金、户籍等方面的刺激政策。

　　答: 据报道，2017年即将过去，2018年楼市的调控政策成为大众关注话题，日前住建部负责人表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。报道称，该负责人还表示，与此同时，去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作，2016年-2017年是地级市(三线年，则迎来县域去库存的阶段。三四线城市的去库存在扎实推进，而且成效比较明显。1-11月全国商品房销售面积增长了7.9%，尽管速度有所放缓，但是在去年20%以上的高基数基础上增长的，也是一个不错的数字。考虑到县城经济在全国城市经济中的比重仍较大，县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用，同时也防范了市场交易大幅下滑的风险，018年的工作重点不仅是住宅房屋去库存，关键更是商业地产的去库存。希望楼市的调控可以持续进行下去！