《优化营商环境条例》对不动产交易管理的影响
近日，国务院颁布了《优化营商环境条例》（以下简称《条例》），并于2020年1月1日正式实施。《条例》第3条“国家持续深化简政放权、放管结合、优化服务改革，最大限度减少政府对市场资源的直接配置，最大限度减少政府对市场活动的直接干预，加强和规范事中事后监管，着力提升政务服务能力和水平，切实降低制度性交易成本，更大激发市场活力和社会创造力，增强发展动力。”开宗明义的规定了政府应该从哪些方面来优化营商环境。
习总书记强调，法治是最好的营商环境。李克强总理要求，要用法治化办法把改革成果固定下来。制定出台《条例》，主要有三个方面的考虑：一是增强微观主体活力。经济社会发展的动力，源于市场主体的活力和社会的创造力。通过法治化手段持续优化营商环境，最大限度激发微观主体创业创新创造的活力，有利于把微观主体发展动力更好转化为经济发展的新动能，对于稳定经济增长、促进就业都具有重要意义。二是持续深化改革。我国营商环境还存在不少突出问题和短板，必须在“放管服”改革上有更大突破、在优化营商环境上有更大进展。《条例》从完善体制机制的层面作出相应规定，进一步推进“放管服”改革的系统集成、高效协同，有利于加快营造市场化法治化国际化营商环境。三是巩固改革成果。总结近年来我国优化营商环境的经验和做法，把解决体制性障碍、机制性梗阻、政策性创新取得的改革成果，把实践证明行之有效的改革举措，用法规制度固定下来，有利于为深化改革提供法治支撑和保障。
世界银行每年会发布的《全球营商环境报告》）对全球190个经济体的商业监管环境的效率和质量进行评估排名，具有较大的国际影响力。而该报告考核的10个内容中有一个即为“注册财产”的方面，即反映企业获得产权保护的程度。主要测评注册登记一件财产所需完成的步骤，花费的时间和费用。同样包含进行财产登记所需的法定程序总数、进行财产登记所需的总天数、成本占财产总值的百分比3个维度。而不动产登记则是财产登记中占比最重的一项。
《条例》第47条第一款规定“不动产登记机构应当按照国家有关规定，加强部门协作，实行不动产登记、交易和缴税一窗受理、并行办理，压缩办理时间，降低办理成本。在国家规定的不动产登记时限内，各地区应当确定并公开具体办理时间。”
第一，该法条为对不动产登记机构的一个义务性的要求，即不动产登记机构应当做到与交易管理、税务等加强部门协作，实现一窗受理等最终目标。
第二，第一次从国家条例的地位确定了交易管理的合法性依据，避免了由于之前无法律依据导致一些地方不动产登记、交易管理部门相互扯皮的问题。明确了不动产登记、交易管理均为国家所需要的行政工作，应当相互协作，共同维护和优化好良好的营商环境。
交易管理机构应该清醒的认识到交易管理和不动产登记之间的职责分工，国家对交易管理的要求并非是简单的合同网签备案，而是需要对整个房地产交易市场进行规范和监管。网签备案仅仅是其中一项工作，是行政监管的一种信息化管理手段。
而《条例》第五章则对整个监督执法工作进行了明确的指导和规范。《条例》第51条规定“政府有关部门应当严格按照法律法规和职责，落实监管责任，明确监管对象和范围、厘清监管事权，依法对市场主体进行监管，实现监管全覆盖。”
第56条规定“政府及其有关部门应当充分运用互联网、大数据等技术手段，依托国家统一建立的在线监管系统，加强监管信息归集共享和关联整合，推行以远程监管、移动监管、预警防控为特征的非现场监管，提升监管的精准化、智能化水平。”而网签合同平台的数据则可以成为监管系统重要的参照数据来源，也是主管部门进行智能化监管的重要组成部分。
应当如何按照《条例》和其他法律法规、规范性文件的要求做好交易管理工作，是对各地主管部门的挑战，而《条例》的出台则也是一个契机和机遇。笔者建议可以从以下几个方面入手。
第一,建设好交易管理平台，应当严格按照《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）、《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》和《条例》的要求，尽量采用信息化技术手段来达到网签系统自动审查，签约即备案的效果。如对“失信执行人”“限购条件”等限制性的条件均可通过系统设计来达到自动核验，尽量避免人工的审查，缩短时间。
第二,利用“互联网大厅”模式，利用“互联网+”、大数据、人脸识别、手机应用软件（APP）、电子签名等手段，实现房屋网签备案“掌上办理、不见面办理”。而《电子签名法》第3条的修改，使得不动产的合同可以使用电子签名，因此以上规定的实现均已成为可能。
第三,不应将《条例》规定的窗口简单理解为在不动产登记机构或者交易管理部门办公场所设立的窗口。应当建立开放的网签平台和服务点，延伸窗口服务，在房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业、物业服务企业、银行业金融机构、社区等场所均可成为网签的窗口和服务点，方便当事人就近办理房屋网上签约与实现向行政监管部门的备案。
第四,应当建立高速、高效的数据共享平台，根据《不动产登记暂行条例》第24条和《政务信息资源共享管理暂行办法》第12条第3款的规定，“各政务部门应充分利用共享信息。凡属于共享平台可以获取的信息，各政务部门原则上不得要求自然人、法人或其他组织重复提交。”
而交易合同属于不动产登记的申请要件，根据《条例》和“放管服”的要求，交易管理部门在网签合同备案完成后，应当及时将数据共享或者推送给不动产登记机构，即避免了老百姓重复提交材料，也为不动产登记机构可以高效的完成登记打好基础。不动产登记机构可以从立法层面、实践层面探讨是否还需要收取纸质合同作为转移登记的要件。如突破这一环节，将可能实现房屋交易过程经资金交割结束后流转到不动产转移登记环节即可申请当场领取不动产权证书的真正便捷通道。
第五,建立全监管周期和参与主体的信用体系建设，在房地产交易过程中，有房地产开发企业及其从业人员、房地产经纪机构及其从业人员、物业服务企业及其从业人员、住房租赁企业及其从业人员、银行等金融机构及其工作人员、购房人、租客等众多的参与者，作为房地产交易管理部门，即需要监管从业的主体，也应当监管普通的参与者，使得所有的房地产交易行为都在国家法律、法规的范围内依法有序的进行。
由于世界银行的考核是从网上合同签约开始到不动产登记所需完成的时间来进行计算，但实务中网上合同签约仅仅是不动产交易中的一个环节，因此如果交易管理部门实现了网签即备案，那么对于缩短整个登记时限是有着积极的作用。但是需要特别注意的是，网上合同签约的备案并不是简单的为不动产登记服务的一项工作，而是不动产交易市场规范中的一个重要环节，对存量房资金监管、房地产经纪活动监管都有着重要的作用，因此必须在提速的同时也应当按《条例》依法做好其他监管事项，为最终实现解放和发展社会生产力，加快建设现代化经济体系，推动高质量发展作出自己的贡献。
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