透过二起物管案例看物业公司来访登记的法律责

　　叶某到某别墅小区走访亲戚，准备开车进入该小区，门岗护卫员提示其进行来客来访登记。

　　在了解登记信息过程中，叶某态度生硬、拒不配合，与护卫员发生争执，叶某父亲及亲戚王某等人闻讯而至，与护卫员论理，双方发生口角，相互推搡。见此，叶某从车上取来“斧头”状利器冲了上去，之后双方发生冲突，期间王某受伤经医院抢救无效死亡。

　　为此，受害者家属状告物业公司，认为王某的死亡是护卫人员履行职务行为所致，要求物业公司承担经济赔偿责任。

　　法院审理认为，护卫员与受害人之间并无私人恩怨，他们是在上班期间为维护物业管理的正常秩序而与王某及其亲戚发生冲突，这属于执行职务行为。“法人和其他组织的工作人员在执行职务中致人损害的，应由法人或其他组织承担民事责任”。因此，法院判决物业管理公司赔偿 49万。

　　住户小黄与小谢在其居住的小区内遇害身亡，经公安机关侦破查明，犯罪嫌疑人员系三名外来人员，他们混进小区实施抢劫，并将小谢和小黄杀害。

　　后经侦查发现，三名凶犯进入小区门口时系用假名登记，护卫人员没有按物业管理合同约定登记并核实外来人员身份，也没有进行必要的盘查，使三人腋下夹着凶器大摇大摆地进入小区实施抢劫。受害人家属状告物业公司，认为物业公司违约为犯罪分子实施抢劫创造了机会，导致了危害结果的发生，要求物业公司承担赔偿责任。

　　这是两起有关小区来客来访登记的案例，一起是因履行登记手续，业主不配合而发生纠纷，引发责任追究；一起是护卫员疏忽登记手续的履行，使犯罪嫌疑人蒙混进入导致业主被杀，引发责任追究。

　　物业管理的来客来访登记，是指在小区主出入口值班的护卫员对小区住户的来客来访人员进行问询登记的服务行为，其职责来自物业管理合同约定。

　　来客来访人员的主要类型有：一是住户的亲戚朋友，与被访住户熟知或较为熟悉了解；二是住户的服务供应商或其他人员；不为被访住户熟悉或了解。

　　来客来访登记是小区安全管理中一项重要服务内容，并直接关系到小区的安全系数。由于物业管理合同约定的高度概括性，往往仅要求对来客来访进行登记，至于对登记内容、项目、标准并没有细化。随着个体权利意识的日益高涨，个体自我保护意识的逐步加强，可能会出现部分来客来访人员不让或不配合登记，或是护卫员登记工作开展不规范，使安全管理工作存在较大的漏洞，给小区带来安全隐患，这样就出现了本文前述的案例现象。

　　那么是否有更好的办法对这项工作予以完善，使来客来访人员能配合或是护卫员能规范履行职责呢？笔者个人认为，可以从下述方面来完善来客来访登记管理工作，减少责任追究的机率。

　　小区护卫员岗位通常被认为是一个具有高风险的岗位，较容易引发法律责任纠纷，对于此类风险较高的岗位物业公司要认真对待，组织管理人员对各类风险源进行识别、分析、评估，制定岗位服务标准予以规范引导，尽量使其处于受控状态。来客来访登记岗位是小区安全管理的第一道关口，其服务的到位与否，将直接影响小区的安全系数。

　　笔者认为，来客来访岗位需要制定的相关制度有以下几个：一是来客来访登记规范管理制度，主要明确来客来访登记的重要性与必要性，来客来访登记的目的，项目、方法与标准，未履行的责任追究和个人连带责任等，提高护卫员履行登记行为的主动性；二是来客来访提示制度，主要是明确来客来访提示牌的设立、位置，提示内容的用语设计等，如“本小区业主大会决定，小区来客来访敬请登记”；三是来客来访突发预案处理制度，目前物业公司备有此项制度的比较少，由于登记岗位发生的突发事件，往往会伴随较多争执，对此，要明确规定突发事件处理的程序、步骤，相关人员的通知等，并定期演练，以防意外发生。

　　1、是对住户的亲戚朋友，可实行问询登记式管理，门岗护卫员人员可主动询问来访人员的姓名或称呼，被访住户房号、姓名，并及时在服务记录表上予以填写（若有条件的可通过门控对讲让被访住户进行确认）；最后由来客进行签名，这样既可以方便来客，也能体现服务到位，这里需要提醒的是，护卫员平时要熟知小区住户情况，尽可能做到心中有底，以便对来客人员提供的被访住户资料进行核对判断。

　　2、是对小区服务供应商，由于此类人员出入小区较为频繁，每次出入登记显得重复和浪费，对此，可凭服务供应商的营业执照或个人身份证明办理出入证，实行出入证期限管理制，定期对出入证进行核对与更换；

　　3、是对其他临时性或一次性来客来访的人员，实行出入证一次性管理方式，在其离开小区时收回出入证，以便护卫员安全巡逻时进行核对。

　　来客来访总有一部分人对登记较为敏感，会出现各种理由不予配合或不让登记，并且振振有词，甚至还会指责物业公司有何权利阻止其进入小区。对此，护卫员要视具体情况区别对待，向其讲明来客来访登记是业主大会的决定，物业公司是按合同履行，否则就要承担违约责任，就此来客来访人员还是不予配合，强行闯入小区的，应当马上启动应急预案，通知业主委员会成员和属地基层公安机关到现场，封闭小区主要出入口，并通知相关护卫员进行跟踪，小区监控系统进行重点跟踪。这当中要注意的是，护卫员与强闯的来客来访人员不能有行为冲突，因为护卫员不具有执法权，否则就有可能出现有理讲不清，且使冲突升级的局面，最终给企业带来负面影响。

　　护卫员工作中有大量需与服务对象沟通交流的内容，同样的一句话采用不同的语气表述往往会有不同的效应。笔者建议，有条件的小区尽量由女护卫员实行来客来访登记，因为在人与人的沟通过程中女性的语言表述能力与沟通交流能力相比男性要有优势。

　　1、是岗位服务礼仪与沟通技能培训。俗话讲，伸手不打笑脸人，再不讲理的人对于有礼、有理的服务人员也不大会出现过激语言与行为。要对登记岗位的护卫员在上岗前进行培训考核，合格后方予以上岗，并在平常加强抽查，做到不断地强化与巩固。

　　2、是护卫员法律知识的培训。可邀请法律专业人士，对来客来访登记工作涉及的法律要点，护卫员工作职责限制，非职务行为的法律责任承担等进行重点讲解。