物业：依据法规、合同承担法律责任

　　新闻回放：孩子从万科新里程小区内秋千上玩耍时摔下，出现迷糊恶心症状。家长质疑物业在维修儿童娱乐设施时，未更换原厂配件造成孩子受伤。物业方认为设施无损坏、无障碍，自身无责任，双方对出事原因出现分歧。

　　本报讯（华商晨报主任记者 闻英奇）小区内儿童秋千座椅损坏后被更换为疑似非原厂配件，存在安全隐患。

　　更换的座板是如何出现的，物业公司是否意识到隐患会由此发生？针对居民提出的问题，记者来到位于沈阳市浑南区二十一世纪大厦附近的沈阳万科物业服务有限公司。记者等待半个小时后，公司综合管理部一名工作人员以媒体对接人不在为由回绝了记者的采访请求。记者将相关问题反馈给接待人后，对方表示媒体对接人会尽快联系记者。

　　昨晚，万科物业公司给记者发来一份《关于新里程业主孩子秋千跌落的情况说明》，表示万科是一家负责任的企业，会依据《物业管理条例》《前期物业管理服务合同》等法规和合同约定，承担相应的法律责任。

　　更换非原厂座板是否会带来隐患？记者根据事发儿童游乐设施上的铭牌找到了生产厂家——沈阳天龙科教玩具有限公司。

　　据企业人员介绍，万科新里程物业确实从公司购买了儿童游乐设施。更换一套同款座板加连接金属链价格为120元，同时安装简便。

　　企业负责人告诉记者，销售儿童游乐设施后，厂家会和购买者签订1~3年保修合同。万科新里程小区的游乐设施签订保修合同为1年，已过了保修期。原厂配件均经过测试，成年人也能使用，换成非原厂配件的木头板用绳子套上的方法无法把住座板，会存在安全隐患。

　　记者注意到，生产厂家的铭牌就张贴在承重立柱上，厂家明确，生产地点就位于沈阳市于洪区，可以协助办理邮寄。

　　昨晚，万科物业公司给记者发来一份《关于新里程业主孩子秋千跌落的情况说明》，针对媒体提出的问题进一步说明。

　　关于为何更换秋千，说明中称：“我司在工作巡查中，发现游乐场原有塑料秋千损坏，我司立即采购新秋千进行更换，因原有秋千为塑料材质，易损坏和刮伤儿童，故我司采购相对更紧实牢固的木质秋千。”

　　对于公司的态度，说明中称：“‘客户是我们永远的伙伴’是万科的核心价值观，我司对客户遇到的情况深表理解和同情。同时，万科物业是一家规范的公司，是一家负责任的企业，我司会依据《物业管理条例》《前期物业管理服务合同》等法规和合同约定，承担相应的法律责任。对于此次孩子从秋千跌落一事，我司愿意并已极尽绵薄之力。我司将继续以积极的、开放的心态，友好、协商的态度与客户进行沟通，希望能获得客户的理解。期待物业服务行业的规范化，在媒体的正确引导下逐步提高。”

　　针对物业维护小区设施现状，皇姑区一名物业公司负责人告诉记者，目前很多物业公司在维护费用上没有规划固定的费用，很多物业公司在支出上都会节省成本，公布的年度支出并不会明细每项支出费用。120元看似不多，但涉及到物业支出费用，能节省就节省一下，出现问题了再说，更简单的办法是能不用就不用。

　　沈阳市业主委员会协会会长杨树林认为，随着时间推移，小区内公共设施必然会存在损耗，小区内公共设施的管理主体就是物业公司。小区内设施损坏，物业公司没有及时修复或维修没有改善将是未来居民面对的一个问题。在小区设施维护上，有关部门应该立规矩，目前居民只能通过法律途径解决。今年沈阳市将修改物业条例，但包括儿童游乐设施、成人建身器材等出现问题谁来负责没有明确。他也希望有关部门能够对类似问题引起关注，完善相关法律法规。

　　沈阳师范大学管理学院社区服务研究中心主任鲁捷教授认为，根据《辽宁省物业管理条例》第四十九条第二项，物业服务企业应当履行向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项的义务，物业公司应该在儿童游乐设施区域周边设立警示标识，提醒家长当儿童使用游乐设施时必须有成年监护人陪伴。在该事件中，需确认物业公司是否履行安全防范告知义务，再确定物业公司合同违约责任：如物业公司已履行安全防范告知义务，有设立警示标识行为，则不应承担任何责任；如物业公司未有设立警示标识行为，则承担相应的合同违约责任，注意不应是侵权责任。但作为儿童监护人的业主无论物业公司处于上述哪种情形，都应因监护义务履行不到位，承担主要的责任。

　　鲁捷说，该事件中，物业公司被居民质疑秋千维护中使用非原厂配件存在隐患，如果上述信息属实，更换的秋千座板没有达到国家相应安全标准要求的，无论该秋千是否处于厂家质保期内，物业公司都要承担产品更换后的相关责任。

　　鲁捷表示，根据国家住建部《物业承接查验办法》第十六条第三项规定，共用设施里一般包括了休闲娱乐设施；住建部《住宅专项维修资金管理办法》第三条第二款中明确规定，共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括了公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。小区内的儿童娱乐设施应属于上述两个文件中的建房时配套的休闲娱乐设施或公益性文体设施，因而属于全体业主的共用设施，在全体业主委托物业公司养护维修的共有部分（从用途看是共用部分）范围内，应由物业公司负责维护、维修。由此，物业公司有责任和义务维护好小区内的共用设施，物业公司与小区居民的约定确定在合同中，如果物业没有维护好小区内的共用设施，就存在合同违约行为。