深圳经济特区物业管理条例（修订草案）

　　第一条 【立法宗旨】为了规范深圳经济特区（以下简称特区）物业管理活动，维护业主、物业服务企业及物业管理各方的合法权益，保障物业的安全与合理使用，营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。

　　前款所称物业管理，是指业主自行或者委托物业服务企业及其他管理人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 【立法原则】物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

　　物业管理应当遵守法律、法规、规章的规定和管理规约的约定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第四条 【政府监管】市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区建设和社会管理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

　　第五条 【基层党组织指导监督】社区党组织按照党的章程指导物业管理区域成立党的组织，由该党的组织领导业主大会、业主委员会、物业服务企业等相关责任方依法依规开展物业管理活动。

　　第六条 【职责分工】市政府物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）负责本市物业管理活动的统一监督管理工作。

　　区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　规划国土、房屋安全、城市管理、公安、市场监督、价格、人防、环境保护、水务、税务等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

　　第七条 【物业管理信息平台】市主管部门应当建立包括电子数据投票系统在内的统一的物业管理信息平台，与房地产主管部门实现物业管理信息和不动产登记信息的实时共享。

　　建设单位、业主大会、业主委员会、物业服务企业等物业管理各方按照本条例的规定，通过物业管理信息平台，将业主、业主大会、物业服务、信用档案、物业专项维修资金、物业安全管理等物业管理信息依法予以公开，并对信息的及时性、完整性和准确性负责。

　　第八条 【协会职责】鼓励物业服务企业加入物业服务行业自律组织。物业服务行业自律组织应当在市、区主管部门的指导和监督下，通过制定自律管理制度、服务收费指导标准、纪律惩戒规则以及调解行业内部争议等，进一步规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进物业服务企业依法诚信经营，推动行业健康有序发展。

　　第九条 【绿色、智慧物业管理】倡导绿色物业管理和智慧物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能、节水、垃圾处理、环境绿化、污染防治等资源节约和环境保护，促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。

　　第十条 【第三方专业服务机构】政府通过购买服务和财政补贴等方式，扶持物业服务第三方机构的发展，引导法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业管理和服务活动，鼓励专业服务机构和人员积极参与物业管理矛盾和纠纷的解决，为物业管理各方提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计服务。

　　第十一条 【物业管理区域划分原则】物业管理区域根据物业建设用地宗地范围确定。

　　新出让土地应当遵循相对集中、便于管理、资源共享的原则，合理确定宗地规模。

　　第十二条 【物业服务用房提供】建设单位应当在物业管理区域内无偿提供业主委员会办公用房、物业管理设备用房、物业服务办公用房等物业服务用房。

　　（一）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按不低于物业总建筑面积千分之二提供，但最低不得少于一百平方米；

　　（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，除按照不低于二十五万平方米的千分之二提供外，超过部分按不低于千分之一的标准提供。

　　业主委员会办公用房、物业管理设备用房、物业服务办公用房属于全体业主共有，应当有独立产权并具有正常使用功能，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。物业服务用房权属资料由筹备组、换届改选小组、业主委员会保管，并按规定做好交接。

　　第十三条 【物业服务用房建设】物业服务用房应当与新建物业同时设计、同时施工、同时交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明，在申报《建设工程规划许可证》时，提交的设计图纸应当注明物业服务用房的具体部位。

　　房地产主管部门在核发房屋预售许可证时，应当核查并注明物业服务用房的房号。

　　第十四条 【共有物业产权归属及登记】物业管理区域内的下列共有物业归业主共有：

　　（一）建筑区划内的道路，但属于城市公共道路的除外。建筑区划内的绿地，但属于城市公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房；

　　1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；

　　2.其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；

　　建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出前款规定的共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

　　第十五条 【处分权禁止】利用业主的共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，涉及特定业主利益的，还应当经有利害关系的业主同意。

　　第十六条 【专业经营设施设备的建设与移交】新建住宅物业区域内的供水、排水、供电、供气、通讯等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

　　建设项目竣工验收完成备案起三个月内，建设单位应当将物业管理区域内供水、排水、供电、供气、通讯等专业经营设施设备移交给市政专营单位管理养护，市政专营单位应当接收。

　　第十七条 【业主认定】不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人为业主。

　　（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或个人；

　　（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或个人；

　　（一）成立业主大会、业主小组，参加业主大会和业主小组会议，发表意见，行使投票权；

　　（四）监督业主委员会、业主监事会的工作和物业服务企业对物业服务合同的履行；

　　第十九条 【业主及物业使用人义务】业主及物业使用人在物业管理活动中，依法履行下列义务：

　　（二）遵守物业管理区域内共有物业使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会作出的决定、业主委员会根据法律法规规章规定或者业主大会授权作出的决定，以及业主小组根据业主大会议事规则作出的决定；

　　第二十条 【筹备组成立】新建物业管理区域首套物业交付后十五日内，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处，并提供物业出售和首套物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金清册等文件资料，建设单位未及时书面报告的，物业服务企业、已办理物业交付手续的业主可以向街道办事处书面报告。

　　街道办事处应当在收到书面报告后一个月内，组建由街道办事处、业主、辖区公安派出所、居民委员会、建设单位或者物业服务企业派员组成的首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。建设单位或者物业服务企业未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

　　第二十一条 【筹备组组成与职责】筹备组由七至九名成员组成，其中街道办事处代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、居民委员会代表一名、建设单位或者物业服务企业代表一名。筹备组组长由街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处在愿意参加筹备工作的业主中确定，筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。业主代表资格应当符合本条例第四十二条有关业主委员会委员候选人资格的规定。

　　街道办事处应当将筹备组名单予以公示，公示时间不少于十日。业主对成员名单有异议的，由街道办事处协调解决；公示无异议或者异议妥善解决的，筹备组成立。

　　（四）监督检查共有物业收益归入与使用，以及前期物业服务企业开立的业主共有资金共管账户的资金使用。

　　第二十二条 【首次业主大会会议召开条件】物业管理区域有下列情形之一的，筹备组应当在十五日之内组织召开首次业主大会筹备会议，组织召开首次业主大会会议选举产生业主委员会，表决通过管理规约、业主大会议事规则等事项：

　　（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；

　　筹备组组织成立业主大会时，可以物业所在地街道办事处的名义向不动产登记机构提出查询或者核实业主身份的请求，不动产登记机构应当及时予以协助。

　　街道办事处可以通过政府购买服务的形式，选聘法律、会计、评估等相关专业服务机构或人员参与业主大会筹备事务，协助筹备组完成业主大会成立等相关事项。

　　第二十三条 【筹备会议召集和主持】首次业主大会会议的筹备会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组中的辖区公安派出所、居民委员会代表召集和主持。筹备组成员不得委托他人参加会议。筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的，由筹备组组长作出决定。

　　（五）确定业主委员会委员候选人、业主监事会成员候选人（以下简称候选人）名单；

　　筹备组应当确定业主委员会委员、业主监事会成员人数，确定候选人人数及产生办法。

　　本条第一款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示，公示时间不少于十日。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并及时作出答复。

　　第二十五条 【候选人公示】候选人资格条件应当符合本条例第四十二条的规定。筹备组应当公示候选人名单及下列内容：

　　对候选人名单有异议的，应当自名单公布之日起十日内向筹备组申诉，筹备组应当记录并在首次业主大会会议召开之前作出处理决定，并公布处理结果。

　　第二十六条 【首次业主大会会议筹备】筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会的，经街道办事处批准，可以延长三个月。

　　业主大会未能成立，经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主提议，筹备组重新组织、筹备召开首次业主大会会议。

　　第二十七条 【成立业主大会】一个物业管理区域应当依法成立一个业主大会，并选举业主委员会。物业管理区域内业主不足十人，经全体业主一致同意并作出书面决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。业主应当自书面决定之日起五日内告知物业所在地的街道办事处和区主管部门。

　　第二十八条 【业主大会备案】首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会后十五日内，业主委员会应当向物业所在地的区主管部门申请业主大会备案。业主大会备案管理办法由市政府另行制定。

　　区主管部门受理备案材料后，经审查符合条件的，应当在二十个工作日内颁发备案证书，发放统一社会信用代码。业主大会取得备案证书后，业主委员会应当依法申请刻制业主大会、业主委员会等相关印章。

　　第二十九条 【管理规约和议事规则】业主、物业使用人应当遵守管理规约，管理规约应当包括下列内容：

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成等事项作出规定。业主大会议事规则可以规定业主委员会采购商品或者服务的资金使用限额及采购方式。

　　业主、物业使用人违反本条第一款、第二款所列事项，应当承担相应的民事责任；对于违反管理规约的情形，业主委员会或者物业服务企业应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，业主委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内就相关情况予以公示。

　　第三十条 【业主大会会议决定事项】下列事项由全体业主或业主大会会议作出决定，不得授权业主委员会行使：

　　（二）选举或者更换业主委员会委员、业主监事会成员、选举业主委员会候补委员；

　　（六）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定其他公摊费用的收取标准；

　　业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。

　　第三十二条 【业主大会定期会议】业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。召开住宅物业的业主大会会议，应当书面告知相关的社区居民委员会，否则会议无效。社区居民委员会接到书面邀请后未派员出席会议的，不影响会议有效性。

　　（一）上一年度物业管理报告、业主委员会和业主监事会工作报告、业主大会收支报告；

　　第三十三条 【临时会议】有下列情形之一时，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

　　应业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。业主委员会核实提议人业主身份，可以向物业所在地街道办事处提出申请，由物业所在地街道办事处向不动产登记机构提出查询或者核实业主身份请求，不动产登记机构应当及时予以协助。

　　第三十四条 【召集人】业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，可以由物业所在地街道办事处组织召集。

　　第三十五条 【投票权数、业主人数、总人数】业主大会按照下列方法确定业主投票权数，认定业主人数和业主总人数：

　　（一）业主投票权数按业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算；

　　（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人或业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

　　一个专有部分有两个以上所有权人的，其所有权人应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

　　业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可接受三名业主的委托进行投票。

　　一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。

　　第三十七条 【会议有效条件】 业主大会会议与会业主所持投票权数超过本物业管理区域内全体业主所持投票权数半数，且与会业主人数超过业主总人数半数的，业主大会会议方为有效。

　　前款所称“与会”，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票；采用电子数据方式投票的，投票系统接收到的投票为“与会”。

　　业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会在一年内不得就同一物业管理事项组织召开业主大会临时会议，但以下的情形除外：

　　第三十八条 【会议决定有效条件】除本条例另有规定外，业主大会会议作出决定，应当经与会业主所持投票权数过半数且与会业主人数过半数同意。

　　业主大会会议作出本物业管理区域改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途决定，应当经全体业主所持投票权数三分之二以上且业主总人数三分之二以上多数同意。业主大会会议作出物业专项维修资金的筹集、管理和使用决定，应当遵守本条例第一百一十二条的规定。

　　第三十九条 【会议决定效力与公示】业主大会会议依法依规作出的决定，对本物业管理区域内全体业主及物业使用人具有约束力。

　　业主大会会议召集人应当在业主大会会议作出决定之日起三日内将决定予以公示。

　　第四十条 【业委会组成】业主委员会由五至十一名委员组成，组成人数为单数，具体委员人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数由筹备组按照不超过委员人数设置。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　业主委员会设主任一名，由业主委员会从委员中选举产生。鼓励和支持符合条件的社区党委委员或物业管理区域党的组织成员通过规定程序兼任业主委员会主任。

　　业主委员会可以聘请执行秘书、财务人员，负责处理业主委员会日常事务和财务工作。执行秘书、财务人员的工作职责及薪酬标准由业主大会议事规则规定。

　　第四十一条 【业委会性质与职责】业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会、业主监事会和业主的监督。业主委员会履行下列职责：

　　（八）制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计帐簿、财务报表等有关文件及印鉴；

　　（九）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（十）督促业主、物业使用人遵守管理规约、缴纳物业管理费及其他费用，追缴业主拖欠的物业管理费、专项维修金；

　　（十一）调解业主、物业使用人、物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　第四十二条 【候选人资格】业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；

　　（一）因故意犯罪，被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者因故意犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾五年；

　　（二）最近三年内，因违反治安管理法律法规以及物业管理法律、法规、规章，受到行政处罚；

　　第四十三条 【候选人产生方式】业主委员会委员候选人由筹备组推荐或者十名以上业主联名推荐。同一业主只能推荐一名候选人。

　　第四十四条 【有效当选】业主委员会委员、候补委员的首轮选举应当获得与会业主所持投票权数过半数且与会业主人数过半数同意。

　　如果首轮未能足额选出委员、候补委员的，则按照尚未选出的委员、候补委员名额的百分之一百二十从尚未当选的候选人中依照首轮选举的得票顺序确定第二轮选举的候选人。第二轮选举的候选人按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得与会业主所持投票权数过半数且与会业主人数过半数同意。

　　得票顺序按照所得投票权数占与会业主总投票权数的比例，与所得投票人数占与会业主人数的比例之和的大小确定，两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前，所得投票权数相等的，抽签确定排名顺序。

　　第四十五条 【候补委员递补】业主委员会委员职务终止时，从候补委员中按照得票顺序依次递补并予以公示，同时向区主管部门备案。

　　当按照前款规定递补后，业主委员会委员人数低于原有人数的百分之五十的，应当通知街道办事处，按照本条例第五十二条规定的换届改选程序重新选举业主委员会。

　　（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料；

　　（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订物业服务合同，或者擅自使用业主大会印章；

　　（四）擅自动用业主共有资金，将业主共有资金借贷给他人或者以业主大会财产为他人提供担保；

　　（五）违反法律法规规定，超越业主大会赋予的职权，影响社区安定及公共秩序，侵害业主合法权益的其他行为。

　　第四十七条 【个人禁止行为】业主委员会委员、候补委员、监事会成员、执行秘书和财务人员不得有下列行为：

　　（一）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的利益或者报酬；

　　（七）为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

　　第四十八条 【职务终止情形】除任期届满外，业主委员会委员、候补委员及监事会成员有下列情形之一时，其职务自行终止：

　　（四）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；

　　（五）委员在业主委员会会议上表决同意提请业主大会审议的决定，拒不执行街道办事处整改要求且该决定最后被法院依法撤销的；

　　建设单位、物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。公示的内容包括可使用车位车库的总数，车位车库使用信息等。

　　第一百条 【车位、车库权属】规划国土部门应当在本条例实施后的土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库权属。

　　车位、车库权属约定归建设单位所有的，建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房屋销售合同中明示。住宅物业规划用于停放汽车的车位、车库数量少于本物业管理区域房屋套数时，每套业主最多只能购买、受赠、租赁一个车位、车库；规划用于停放汽车的车位、车库数量多于本物业管理区域房屋套数时，在保证一套一位的前提下，每套业主最多只能购买、受赠、租赁两个车位、车库。物业管理区域内的车位、车库只能出售、附赠、转让给本物业管理区域内的业主。

　　对于权属不清的物业管理区域内的车位、车库，不得以出租、附赠、转让、以租代售等方式进行处分。

　　第一百零一条 【共用部位车位】在物业管理区域内利用道路、绿地等业主共用部位停放汽车的，应当根据业主大会会议的决定缴纳车位使用费，车位使用费属于全体业主共有，纳入业主共有资金进行管理。

　　第一百零二条 【人防工程】物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照人防主管部门要求设置人防工程标识牌。

　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主、物业使用人开放，按照“谁受益、谁负责”的原则，由人防工程停车位的使用费收取方负责维修养护。

　　第一百零三条 【专项维修资金】一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。

　　首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价比例的百分之二，在办理该物业项目国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。市政府应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会公布。

　　日常收取的专项维修金由业主在缴纳物业管理费时一并缴纳，业主大会决定将物业管理区域内日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的，由业主大会或者物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户；业主大会决定不将物业管理区域内日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的，该物业管理区域内日常收取的专项维修资金由业主大会自行依法管理。日常收取的专项维修资金交纳标准及具体管理办法，由市主管部门另行制定。

　　第一百零四条 【专项维修资金用途】物业专项维修资金用于物业保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造，除本条例第九十七条规定的应急维修情形外，业主大会可根据专项维修资金的相关规定，自行决定物业专项维修资金的使用范围和具体项目。

　　第一百零五条 【专项维修资金存储】市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

　　物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。

　　第一百零六条 【专项维修资金续筹】物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额百分之七十的，业主大会应当续筹物业专项维修资金，续筹的资金应当不低于首期归集的专项维修资金数额。

　　物业专项维修资金低于首期归集专项维修资金的百分之三十的，只能用于本条例第九十七条所列明的维修事项。

　　第一百零七条 【专项维修资金强制支付】业主转让或者抵押物业时，应当结清物业管理费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用。业主未缴清物业专项维修资金的，不动产登记机关不予办理转移或者抵押登记手续。

　　建设单位未按规定缴清首期归集的专项维修资金的，不动产登记机关不予办理该项目不动产登记手续。

　　物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业的物业管理费、物业专项维修资金和相关分摊费用的缴纳情况。

　　物业管理区域由一个独立产权单位申请分割为两个或者两个以上独立产权单位的，申请人应当依法设立物业专项维修资金专户，并按变更时首期归集的专项维修资金缴交标准缴清专项维修资金。未缴清的，不动产登记机关不予办理该区域的不动产登记手续。

　　第一百零八条 【建设单位补缴义务】本条例实施前，建设单位未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等有关规定缴交划拨公用设施专用基金的，应当继续缴交。未按照规定缴交的，由区主管部门予以追缴，业主大会也可以进行追缴。

　　按照前款规定收取与追缴的公用设施专用基金，应当存入物业专项维修资金专户。

　　第一百零九条 【业主补缴义务】本条例实施前，业主按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等有关规定缴纳的住宅维修基金，应当由该物业的管理单位按户设账，以物业管理区域为单位存入物业专项维修资金专户。

　　本条例实施前，业主未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等有关规定缴纳住宅维修基金的，应当按照该条例的有关规定予以补足。

　　业主未按照相关规定缴纳日常收取和续筹的物业专项维修资金的，由业主委员会负责催交，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催交。

　　第一百一十条 【专项维修资金返还】业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求业主大会返还物业专项维修资金余额；因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，依据业主大会或者建设单位的申请，应当将物业专项维修资金余额退还业主。

　　第一百一十一条 【专项维修资金分摊】物业专项维修资金的使用按照下列规定执行：

　　（一）物业全体共有部分所需费用，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担；

　　（二）物业部分共有部分所需费用，由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

　　第一百一十二条 【专项维修资金使用规则】业主或者业主大会决定物业专项维修资金的使用。

　　物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该部分共有物业总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。

　　业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，应当经与会业主所持投票权数三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意。

　　物业维修工程预算或者竣工结算金额超过十万元的，其预算、结算报告须经具有造价咨询等相应资质的第三方机构予以审核。主管部门按审核确认的金额办理拨付手续。物业维修工程不得随意拆分以规避第三方审核。

　　除紧急维修外，未将日常收取的专项维修资金全部移交物业专项维修资金专户的物业管理区域，应经业主大会结清并同意后，方能申请首期归集的物业专项维修资金的使用。

　　物业管理区域实行业主自行管理的，物业专项维修资金的使用规则由市主管部门另行制定。

　　第一百一十三条 【专项维修资金紧急使用】物业和相关设施设备发生本条例第九十七条规定的紧急情况，确需立即进行维修、更新和改造的，业主大会、业主委员会、街道办事处、物业服务企业均可以凭整改通知书、鉴定机构证明等资料，向区主管部门提出资金使用申请。

　　主管部门应当自收到专项维修资金紧急使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。审核通过的，拨付核实额度百分之五十的维修费用。工程竣工验收后，申请人持相关部门、鉴定机构出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等，向区主管部门申请拨付维修费用的余额。

　　专项维修资金拨付完毕后十五日内，申请人应当将使用维修资金总额及业主分摊情况予以公示。

　　区主管部门、街道办事处、居民委员会应当加强应急维修工程的指导和监督，区主管部门可以设立预选承包商名录，供业主大会选择使用，业主大会应当组织实施应急维修工程和竣工验收。

　　第一百一十四条 【专项维修资金备用金】业主大会可以决定设立物业专项维修资金备用金，并在议事规则中授权业主委员会对备用金申请和使用进行审核。

　　备用金的数额不得超过物业项目日常收取的专项维修资金年度应收总额的百分之三十，经区主管部门核销备案后可再次申请，总额不超过当年收取的日常维修资金总数。

　　区主管部门发现物业管理区域的备用金使用存在可能损害业主权益的情况，可以暂停办理该物业管理区域的备用金核销、划拨等手续。

　　第一百一十五条 【市主管部门职责】市主管部门负责物业管理的监督管理工作，履行下列职责：

　　（一）组织实施物业管理相关的法律、法规，执行国家关于物业管理的有关规定；

　　（三）指导区主管部门，协调其他相关行政管理部门依法开展物业管理相关工作；

　　（六）制定前期服务合同、临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则等示范文本；

　　（七）根据房屋安全相关法律法规规定，指导、协调全市物业使用安全的监督检查工作；

　　第一百一十六条 【区主管部门职责】区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，履行以下职责：

　　（六）组织开展物业服务质量专项检查，做好物业管理相关信用信息的征集、核查和监管工作，并接受查询；

　　（九）根据房屋安全相关法律法规规定，协助相关部门开展辖区内物业使用安全的监督检查；

　　第一百一十七条 【街道办事处职责】街道办事处在区主管部门指导下，履行下列职责：

　　（一）组建筹备组、换届小组，组织、协调首次业主大会的召开及业主委员会的选举及换届工作；

　　第一百一十八条 【联席会议制度及其职责】建立市、区、街道三级物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由主管部门或者街道办事处负责召集，由发展改革、财政、规划国土、公安、环境保护等部门作为成员单位，依据本条例及有关规定对物业管理重大问题进行指导、协调、审议和决策。

　　联席会议负责指导、协调、审议和决策辖区内物业管理重要事项，街道办事处联席会议主要协调下列物业管理问题：

　　街道办事处组织召开物业管理联席会议可以邀请市、区主管部门进行工作指导，也可以邀请建设单位、物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。

　　第一百一十九条 【培训职责】市主管部门负责统筹指导全市物业管理的培训与宣传工作，并定期对区主管部门、街道办事处开展物业管理政策法规等培训。

　　区主管部门、街道办事处在筹备组、换届小组成立并正式筹备首次业主大会会议、业主委员会换届改选前，应当对其成员及候选人进行物业管理政策法规等培训。

　　区主管部门、街道办事处应根据辖区物业管理区域实际情况，对业主委员会成员及候选人、监事会成员、业主大会聘用人员、物业管理项目负责人，以及其他与物业管理有关人员，进行物业管理法律法规、业务活动、职业道德等岗前培训及定期培训。

　　第一百二十条 【监督检查措施】市、区主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：

　　市综治部门应当结合物业管理内容、标准及物业管理区域内的公共安全、治安环境等因素，牵头建立物业管理综合评价，具体实施办法由市综治部门商主管部门、公安等部门另行制定。

　　第一百二十一条 【分类监管制度】市、区主管部门应当建立业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、业主委员会委员、监事会成员、物业管理项目负责人信用信息档案，将物业管理不良行为、行政处罚决定等有关信息进行记录并通过物业管理信息平台予以公布。

　　市主管部门应当按照法律法规的有关规定，根据有关单位和人员的信用信息记录等情况实施分类监管，对于信用记录良好的单位和人员，建立激励制度；对于信用记录不良的单位和人员，建立惩戒制度。分类监管的具体实施办法，由市主管部门另行制定。

　　第一百二十二条 【行政委托】区主管部门可以根据管理实际，委托街道办事处以区主管部门的名义办理相关备案事项。

　　第一百二十三条 【人民调解】建立物业管理人民调解制度，调解处理物业管理纠纷，促进社会建设和社区和谐。

　　居民委员会、业主大会、业主委员会应当依照法律、法规、规章或者管理规约，对物业管理区域内损害他人合法权益的行为进行劝阻和制止，对物业管理纠纷进行调解。

　　第一百二十四条 【部门分工】市、区相关行政主管部门应当按照各自职责，负责下列事项的管理工作：

　　（一）住房建设主管部门负责房屋工程质量、结构安全、燃气、违规装修等监督检查；

　　（四）城市管理行政主管部门负责乱设摊点、占用和损坏绿地、擅自伐移树木、违规养犬、户外广告、垃圾分类、饮食服务业油烟污染等综合执法监督检查；

　　（五）公安机关负责依法查处住宅物业内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、监控安防、车辆停放等开展监督检查；

　　（六）市场和质量监督部门负责电梯等特种设备安全监察工作，负责查处无照经营行为，负责物业服务收费行为监督检查；

　　前款所列部门应当将行政执法相关信息，及时通报市主管部门，由市主管部门按照本条例第一百二十一条规定，予以记录并公布。

　　政府各个相关主管部门要求物业服务企业承担物业服务合同外职责的，应当通过购买服务的方式要求物业服务企业协助各个相关主管部门开展工作。

　　第一百二十五条 【部门责任】主管部门、街道办事处、相关行政管理部门及其工作人员在物业管理行政监管中不履行职责或者违反职责的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第一百二十六条 【业主大会责任】业主大会有下列情形之一，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，给予警告，对相关责任人处以一万元以上三万元以下罚款：

　　（一）违反本条例第七十七条规定，将物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地进行分割管理；

　　（二）违反本条例第八十六条规定，未按照国家有关财务会计规定建立并执行业主共有资金财务管理制度或未建立业主共有资金财务档案并指定专人保管的；

　　（三）违反本条例第九十条规定，未定期与合作银行核对本物业管理区域业主共有资金账目并公示的；

　　（四）违反本条例第九十六条规定，未对市政专营单位对物业管理区域内设施设备的维修养护工作予以配合的；

　　第一百二十七条 【业委员责任一】业主委员会有下列情形之一，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对相关责任人处以一万元以上三万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：

　　（四）违反本条例第五十三条规定，拒绝将保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他业主大会所有的财物移交换届小组保管；

　　（五）违反本条例第五十五条规定，未按照规定将业主大会、业主委员会会议资料供业主查阅，未按照规定定期将工作情况通报全体业主；

　　（六）违反本条例第七十八条规定，在物业管理区域实行业主自行管理时，未制定物业管理区域安全防范应急预案报区主管部门备案；

　　（七）违反本条例第九十六条规定，未对市政专营单位对物业管理区域内设施设备的维修养护工作予以配合的。

　　第一百二十八条 【业委会责任二】业主委员会违反本条例第四十六条有关业主委员会禁止行为的规定，由区主管部门责令限期改正，对相关责任人处以一万元以上三万元以下罚款；逾期未改正，情节严重的，由街道办事处组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会；相关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　业主委员会委员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的，应当承担相应的法律责任。

　　第一百二十九条 【委员责任】业主委员会违反本条例第五十二条规定，任期届满前六个月，未书面告知街道办事处，或者在任期届满前六个月至新一届业主委员会选举产生期间就本条例第三十条规定事项组织召开业主大会会议的，由区主管部门责令限期改正，逾期未改正的，对相关责任人处以一万元以上三万元以下罚款。

　　第一百三十条 【委员、成员责任】业委会委员、候补委员、监事会成员、业主大会或者业主委员会聘请的执行秘书、财务人员违反本条例第四十七条规定，由区主管部门对相关责任人给予警告，对违法所得予以没收，并处以一万元以上三万元以下罚款；给业主共有资金或者财产造成损失的，由相关责任人承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百三十一条 【业主组织责任】业主大会、业主委员会、业主监事会违反本条例第五十六条规定，作出的决定违反法律、法规、规章的规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正，给予警告，对相关责任人处以一万元以上三万元以下罚款，并记入信用信息档案。

　　第一百三十二条 【业主组织、物业服务企业责任】业主大会、业主委员会、物业服务企业违反本条例第八十七条规定，对共有资金审计不予配合，转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料，由区主管部门责令限期改正，逾期未改正的，对相关责任人处以一万元以上三万元以下罚款。相关责任人构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百三十三条 【业主组织责任】业主大会、业主委员会违反本条例第九十一条规定，将共有资金用于本条例规定以外其他投资的，由区主管部门责令限期改正，逾期未改正的，对相关责任人处以一万元以上三万元以下罚款；给业主共有资金或者财产造成损失的，由相关责任人承担赔偿责任。

　　第一百三十四条 【物业服务企业责任】物业服务企业违反本条例第七十九条规定，未制定物业管理区域内安全防范应急预案并报区主管部门备案，或者发生安全事故或者其他紧急事件时，业主大会和物业服务企业未及时采取应急措施并向有关行政管理部门报告，由区主管部门责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并处以一万元以上三万元以下罚款；给业主、物业使用人人身或者财产造成损失的，由相关责任人承担相应责任。

　　第一百三十五条 【建设单位责任】建设单位有下列情形之一的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，给予警告，并处以二万元以上五万元以下罚款：

　　（二）违反本条例第六十二条规定，未将前期物业服务合同、临时管理规约报区主管部门备案的；

　　（三）违反本条例第一百条规定，未将本物业管理区域内用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以公示。

　　第一百三十六条 【建设单位责任】建设单位违反本条例第十二条规定，未提供物业服务用房的，由区主管部门责令限期三个月内提供；逾期未提供的，责令建设单位按照本物业管理区域内物业市场平均售价和规定的物业服务用房面积支付专款，存入物业专项维修资金专户，用于承租、购置物业服务用房，并处以二十万元以上五十万元以下罚款。

　　第一百三十七条 【建设单位责任】建设单位有下列情形之一的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，给予警告，并处以五万元以上二十万元以下的罚款，作为不良经营行为记入信用信息档案：

　　（一）违反本条例第二十条规定，在首套物业交付后，未书面报告物业所在地街道办事处，且未提供物业出售和首套物业交付资料、物业建筑面积、已筹集的专项维修资金清册等文件资料的；

　　（五）违反本条例第七十七条规定，造成物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地分割管理情况的。

　　第一百三十八条 【建设单位责任】建设单位违反本条例第一百零三条规定，未缴交首期归集的专项维修资金，经区主管部门责令限期缴交后拒不履行的，按应缴交款项逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，由市主管部门提请吊销其相关资质证书。

　　第一百三十九条 【建设单位责任】建设单位有下列情形之一的，由区规划国土部门责令限期改正；逾期未改正的，给予警告，并处以二万元以上五万元以下罚款：

　　（一）违反本条例第十四条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，未提出共有物业产权登记申请的；

　　（二）违反本条例第六十二条的规定，未将经备案的前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋销售合同附件的；

　　（三）违反本条例第一百条的规定，未将本物业管理区域内用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量在房屋销售合同中明示的。

　　第一百四十条 【建设单位、物业服务企业责任】建设单位、物业服务企业违反本条例第十五条规定，擅自处分依法属于业主共有物业的，由区主管部门责令恢复原状或者赔偿损失，逾期未改正的，处以五万元以上二十万元以下罚款。

　　第一百四十一条 【建设单位、物业服务企业责任】建设单位、物业服务企业有下列情形之一的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，给予警告，并处以五万元以上二十万元以下罚款：

　　（一）违反本条例第二十条规定，经物业所在地街道办事处书面通知，拒不委派代表担任筹备组、换届小组成员的；

　　（二）违反本条例第九十九条规定，每月未向业主公开小区车位、车库使用情况或者公开不实的，或者业主请求查看车位使用情况的，物业服务企业不予以配合的。

　　第一百四十二条 【物业服务企业责任】物业服务企业有下列情形之一的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，给予警告，并处以二万元以上五万元以下罚款：

　　（一）违反本条例第六十三条规定，未设立业主共有资金共管账户，或者未将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户，或者未按照合同约定公布业主共有资金共管账户收支情况的；

　　（二）违反本条例第七十条规定，未在物业管理区域内设立独立核算的服务机构的；

　　（三）违反本条例第七十一条规定，未将物业服务合同副本报区主管部门备案的；

　　（四）违反本条例第七十二条规定，未经业主大会、业主委员会或者街道办事处书面委托，就业主大会决定事项擅自向业主征求意见的；

　　（五）违反本条例第八十六条规定，未按照国家有关财务会计规定建立并执行业主共有资金财务管理制度或未建立业主共有资金财务档案并指定专人保管的；

　　（六）违反本条例第九十条规定，未定期与合作银行核对本物业管理区域业主共有资金账目并公示的。

　　第一百四十三条 【物业服务企业责任】物业服务企业违反本条例第七十三条规定，未公开公共水电分摊费用情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况，由区主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处以一万元罚款，并记入信用信息档案。

　　第一百四十四条 【物业服务企业、项目负责人责任】物业服务企业、项目负责人违反本条例第七十五条规定，由区主管部门责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并对物业服务企业处以五万元以上二十万元以下罚款，对项目负责人处以一万元以上三万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百四十五条 【物业服务企业责任】物业服务企业违反本条例第六十八条、第八十一条、第八十二条规定，拒不退出物业管理区域并移交相关资料、资金和物品的，由区主管部门责令其限期退出、移交相关资料、资金和物品；逾期仍不退出、移交相关资料、资金和物品的，责令退还逾期所收取的物业服务费，并按月处以五万元以上二十万元以下罚款；经区主管部门依法处罚后仍拒不改正的，由区主管部门提请公安机关对直接责任人员依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条规定处罚。

　　第一百四十六条 【物业服务企业责任】物业服务企业有下列情形之一的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，给予警告，并处以二万元以上五万元以下罚款；给业主、物业使用人财产造成损失的，承担赔偿责任：

　　（一）物业服务企业违反本条例第九十三条规定，未按照法律法规规定，履行物业安全责任的；

　　（二）物业服务企业违反本条例第九十六条规定，未对市政专营单位对物业管理区域内设施设备的维修养护工作予以配合的。

　　第一百四十七条 【物业服务企业责任】物业服务企业违反本条例第九十五条规定，对业主或者物业使用人违法装修拒不整改行为未及时履行报告义务，造成财产损失或者人身伤害的，由区主管部门处以五万元以上十万元以下罚款。

　　物业服务企业违反本条例第一百零三条规定，逾期未将物业专项维修资金存入专户的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，按逾期月数每月处以五万元罚款。

　　第一百四十八条【物业服务企业责任】物业服务企业违反有关规定，被依法认定侵占或者挪用物业专项维修资金的，由区主管部门给予警告，处以被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款并录入信用信息档案。

　　第一百四十九条【违反物业安全管理责任】违反本条例第九十四条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政主管部门按照下列规定予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）违反第一款第一项规定的，由区住房建设主管部门责令限期改正，处五万元以上二十万元以下的罚款；

　　（二）违反第一款第二项规定的，由区规划土地监察部门责令限期拆除，并对业主、物业使用人处一万元以上三万元以下的罚款，对装饰装修企业或个人处二万元以上五万元以下的罚款；逾期未拆除的，区规划土地监察部门可以申请人民法院强制执行；

　　（三）违反第一款第三、四、五项规定的，由区规划土地监察部门依照有关法律法规的规定查处；

　　（四）违反第一款第六项规定的，由区主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，对个人处一万元以上三万元以下的罚款，对单位处五万元以上二十万元以下的罚款；

　　第一百五十条 【市政专营单位责任】市政专营单位违反本条例第十六条或第八十四条的规定，拒绝接收建设单位移交的专业经营设施设备或不履行维修养护责任的，由市政专营单位主管部门给予警告、责令改正；逾期不改正，情节严重的，处十万元以下的罚款。

　　（一）物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地；共有物业，是指物业管理区域内，除专有部分物业、市政公用设施设备以外的属于全体业主共有的物业共用部位和共用设施设备；

　　（二）物业使用人，是指除业主以外的实际使用物业的人，包括但不限于物业的承租人；

　　（三）物业管理单位，是指业主大会、全体业主委托的实际提供物业管理服务的单位，包括物业服务企业或者清洁、绿化、消防、电梯等专业服务机构，以及其他管理人；

　　（四）物业管理费，是指由业主或者物业使用人缴纳的物业管理的预付金，包括对房屋及配套的共用设施设备和相关场地等共有物业，进行维修、养护、运营、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的资金；

　　（五）物业服务费，是指业主在预收的物业管理费中，按约定比例或者约定数额提取的支付给物业服务企业的酬金；

　　（六）公示，是指在物业管理区域显著位置和物业管理信息平台公开张贴、发布信息；

　　（七）承接查验，是指承接新建物业前，建设单位、业主大会、业主委员会、物业服务企业在筹备组的指导、协调下，根据国家和本条例有关规定以及三方协议约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动；

　　（八）关联单位，是指依据《中华人民共和国公司法》第二百一十七条，可以认定具有关联关系的企业或者单位；

　　（九）合作银行，是指可以按照主管部门制定的接口标准与物业管理信息平台进行共享数据的银行；

　　（十）共有资金开户单位，是指在合作银行开设业主共有资金基本账户的业主大会，或者在合作银行开设业主共有资金共管账户的物业服务企业。

　　第一百五十二条 【原农村城市化社区建筑物管理】原农村城市化社区可以在各区政府统筹协调下由原农村集体经济组织继受单位作为责任主体，参照本条例及相关规定，成立物业管理自治机构。物业管理自治机构限于自行组织提供物业服务，或者购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同的相关问题。

　　原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作的具体办法，由区政府另行制定。

　　第一百五十三条 【法律补充】本条例对物业管理相关事项未作规定的，按照法律、法规的有关规定执行。

　　第一百五十四条 【示范文本】本条例要求市有关主管部门制定具体示范文本的，市有关主管部门应当在本条例实施后十二个月内制定。

　　第一百五十五条 【处罚标准制定】本条例规定罚款处罚的，市主管部门应当制定具体实施标准，与本条例同时施行。

　　第一百五十六条 【实施日期】本条例自 年 月 日起施行。2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过的《深圳经济特区物业管理条例》同时废止。