中国农村村民自治信息网,百度一下!

从最新政策看今年楼市房价就应该这么走!

政策法规 2019-05-18 16:32119未知村民自治信息网

  因为之前已经有很多风声传言,说苏州楼市即将收紧,所以这次的政策并不见得让人有多意外。

  说实话,周六看到新闻的时候,我并没有惊讶和兴奋的感觉,心里反而是多了几分平静和笃定。

  在我看来,从年初各个公告决议,再结合近期各城调控的落地表现,全国楼市运行的逻辑轨迹已经越来越清晰:

  关心楼市的朋友都知道,这个行业的政策都很大,周期也很长,普通人很难左右它的方向。

  就是大家可以有足够多的时间去识别出趋势,然后顺势而为,结果往往不会太差。

  我也同意,被加上新房3年限售和二手房5年限售之后,苏州园区和高新区的房价今年不会再涨了。个别涨过头的房子,房价回撤一些也不是没有可能。

  苏州的房价从去年下半年到现在,园区涨的最快的房子涨幅50%有的。在全国楼市静淡的大环境下,这个太突兀了,所以苏州也成为今年第一个大幅收紧调控的高能级城市。

  未来房地产的调控不会有全国统一的限购政策,更多的侧重地方的微观调整,中央是提供宏观把握和考核督办的作用。

  和很多人把房地产税当做长效机制的理解不同,我认为中央管理楼市的意识形态,地方负责细则执行,这才是房地产长效机制的精髓。

  这种中央牵头+地方经办的工作模式,会让中央的调控部署更有针对性,对房价的指引更加精确,更好地反映领导意志。

  以后,房价的涨跌与否,的确是地方的限购政策说了算,但其实是早就写在了每年3月的政府工作报告里。

  再给大家说的直白一点,就是不要去追高买入那些已经涨了不少的房子,反倒是应该对那些房价回撤过多的房子不那么悲观。

  择机在底部买房上车,然后把预想中的回报拉得更长一些,是当下比较理智的选择。

  但是副作用也很明显,现实生活中,有很多方法可以迂回解决房票和贷票问题。比如每一次楼市限购升级都伴随着离婚率的上升。

  所以限购限贷一上来几个月效果都很好,但慢慢滴过了一段时间之后,就没啥用了。

  我注意到很多城市是2年限售,这种限售影响是不大的。因为很多城市的增值税免征年限就是2年起,满2年就可以不被征收总房价的五个多点增值税。

  在这种情形下,叠加个2年限售,就相当于实际上已有的售房周期强化成规定层面,增量的效果不多。

  一个城市如果出台了4到5年才能卖房的限售,其实杀伤力一点也不亚于社保满4到5年才能买房的限购。限购还可以通过代持这些套路去解决,但是限售是真的一点办法都没有。

  比如成都和长沙,房价至今依然停留在2016年的水准,并不是城市基本面不好,而是人为地用力过猛。

  好,接下来我们再来看下一个问题,怎么看待各个城市的调控,里面有哪些机会。

  这种一般都是高能级城市为主,比如上海、北京、深圳、广州、南京、杭州、厦门等。他们身上要么背着5年限购,要么是二套贷款7成首付,或者是4年限售,都对买房人异常不友好。

  对于这些城市,只要你能搞定房票,在那里买房是非常安全的。有好几个原因,一是城市很棒,这个都明白。二是楼市周期到位,他们都是上一轮牛市先涨的,到现在也差不多调整完毕了。三是的确也没什么政策可以再加上去了。

  最近我们有团队去调研了珠海,近期香洲、金湾和斗门的房子卖的都特别好,主要原因就是当地的限购放松,想买房的朋友去了基本都能搞定。

  在合肥和宁波也是,你跑到售楼处去,工作人员会指导你如何办妥的。重庆则一直是不限购。

  在这些城市买房比较微妙,他们一定不是买房的最佳选择,但是他们是你可以比较容易买到的房子里的最佳选择。

  因为这些城市可能会像苏州一样被升级政策,所以这些地方比较适合风险偏好高的朋友试试看。

  他们的房价基本停留在2016年牛市中期的水平,热点板块也才2万不到,缺少一轮补涨。但是看这个调控的力度,这期待中的涨幅可能要等很久,因为当地是铁了心要低房价。

  他们身上背着的是4年以上的限售,落户口还要满1年社保的限购,然后是无尽的限价和大规模土地出让。这对二线城市房价上涨来说,太难了。

  所以尽管我很有信心这些城市房价一定会慢慢赶上对标城市,但我还是建议在这些城市买房要做好持有5年以上的准备。

  我在每周五线下茶话会上,都会给大家提示,今年会是一个宽货币和紧调控的年份。

  也就是说,今年的资金面会比较宽松,得益于国家鼓励小微企业融资,实际借款利率会下行,大家首套贷款的按揭利率会逐渐下来。

  前面说的强调控城市,比如上海、北京、深圳这种,限购往后看5年内不会放松,限贷至少今年不会放松。

  事实上,中国楼市历史上只有出现过2次钱很便宜,政策也很友好的大机会,一次是在2009年前后,一次是在2015年前后。

  现在的局面更像是2012年至2014年这段时间,钱开始慢慢便宜起来,但政策依然紧绷着,只会有局部的机会,不会有全局的行情。

  目前来看,包括上海在内的大部分城市还处于上图中第五个阶段,也就是静淡市新一轮建仓的起点期,资金富余的可以进取一些。本来就很缺钱的,需要太多融资的,并不适合全情投入,别让自己陷入太被动的局面。

  买房这事没什么复杂也不值得复杂,只要坚持住主线,不犯错就是最成功的方法。

村民自治信息网 Copyright @ 2011-2019 中国村民自治信息网 All Rights Reserved. 版权所有 备案号:

站长统计代码放在此处

联系QQ: 邮箱地址: