农业生态别墅

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　　2006年，北京市曾提出在全市兴建现代都市农业，此后一些地方开始打造农业生态园。在建设过程中，一些开发商在农地上建起了大量的房屋对外出租，租地一般为几十年，一排排隐藏在生态大棚下的农家别墅拔地而起。被称为“农业生态别墅”。

　　从农业生态园到农家别墅的流变，有着强劲的内在利益冲动。“村民受益，业主舒心，开发商和村委会也有利可图”，挂在开发商嘴边的这句话，述说着农家别墅曾经的皆大欢喜。也正因为这样的“多赢”局面，让所有参与的主体都有意无意地忽视了一些本应知晓的常识：土地流转还未充分市场化，坚守18亿亩耕地的红线，不容任何名义的逾越。农家别墅在破土动工的那一刻起，就注定贴上了“非法”的标签。

　　从相关土地法律法规和政策频遭突破，到各方利益主体的无所顾忌，利益因素不过是“添加剂”。政策的游离不定，监管的时有时无，才是问题的症结所在。

　　其一，相关部门对违规建设的监管缺少即时性。既然是确定无疑的非法建筑，在生态房兴建之初就应给予最严厉的封杀。防患于未然，其实是成本最低、成效最显著的一种管理。让人不解的是，在两年多的时间里，生态房从零星的现象，逐渐演变成一种商业投机行为，居然没有遭遇过真正强有力的制止。

　　其次，政策的不确定性也是一种隐患。关于生态房的政策依据，开发商与相关部门各有说法。在生态房的管理上，各级政府以及不同部门之间，存在着模糊不清，甚至相互打架的现象，相关政策没有显示出应有的刚性。这便给资本的介入提供了很大的操作空间，最终演化成一个利益涉及广泛的社会事件。

　　至关重要的是，负有监管之责的相关部门始终没有明晰的态度。从开发商的“巨大想象空间”，到镇政府的“只能政策引导”，再到眼下的“封杀令”，反映出监管部门所释放的信号缺少执行力。镇政府表示，“光叫停就不下10次”，看来是有心无力，其背后，有一种力量在牵制。

　　当务之急，首先是恢复被占土地的耕地性质，继而启动问责制，最后，还应从中吸取教训，避免历史的重演。毕竟，这样的代价太过沉重了。

　　“村民受益，业主舒心，开发商和村委会也有利可图”，这所谓的“一举多得”是生态房开发商经常挂在嘴边的词，也是生态房自2008年以来如雨后春笋般破土而出的根本原因。

　　由于生态房地处郊区，地租远远低于城区，开发成本较低，另外加上城市居民重返田园的意愿十分强烈，这使得生态房从2008年以来相当火爆。在不到两年的时间内，北京京郊各区县就涌现出1万余栋生态房。

　　农业生态别墅园，是一条以牺牲耕地为代价组建起来的“食物链”。现如今，生态房已确定要被强拆，刚刚形成的“食物链”也将随之断裂。

　　北京市农业生态别墅及类似居民区有一万多家。在高房价背景下，宣传“十几万就可以买到五百多平”的近郊“农业生态别墅”诱惑力巨大。此外，农业生态别墅另一“优势”是规避小产权房风险。

　　“农业生态别墅”开发者强调其是建设生态农业园，购房人与开发者签订的是数十年的租地合同，不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定，被占地的农民每年可领到一笔补偿金，不用担心有人找麻烦。

　　“农业生态别墅”一般在规划图纸上标明的是配套用房，但其实际是按照住宅的标准建的，或在耕地上建几间简易房由承租人拆除，根据自己的爱好重盖。实际上属于变相的房地产开发，易造成耕地流失。

　　“农业生态别墅”由于是近几年开始兴起，公众对其可能带来的纠纷并不了解。法官认为，《物权法》保护的是合法的物权。由于“农业生态别墅”性质不明确，法院很难用保护住宅的标准来维护承租人的权利。

　　此外，“农业生态别墅”购房者实际签订的是租地合同，如国家在承租期间对耕地进行征用，承租者能否得到补偿将是个难题，比如在土地上重新盖房的承租者，其盖房投入能否得到国家补偿将存争议。

　　法官提醒说，在租地合同发生纠纷时，如果法院认定属于以合法形式掩盖非法目的，确认租地合同无效后，承租者的前期投入无法退还。

　　2009年4月份，北京市国土资源局下达封杀令，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。2009年5月份，京郊各区县政府纷纷酝酿大面积的强拆对策。

　　北京市国土资源局下达封杀令，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。 2009年5月份，京

　　郊各区县政府纷纷酝酿大面积的强拆对策。北京全市至少有1万余栋生态房。不可否认的事实是，这些业主均面临索赔困境。

　　据了解，生态园强拆之后将引发一系列的问题，比如业主购房款打了水漂，村民租金面临被收回，施工队工人拿不到工钱等等，更主要的是，已经被破坏的耕地由谁来复耕？这笔巨额资金由谁来垫付？

　　北京市国土资源局局长魏成林在2009年4月21日的一次公开讲话中谈到，作为国家首都的北京市将落实最严格的耕地保护制度，坚守耕地保护红线亿亩耕地红线，是中华民族赖以生存和发展的底线，严禁各区县以建设现代农业园区的名义占用基本农田，变相搞房地产开发；不得以进行农业结构调整，搞现代农业或设施农业为名，在基本农田内建设永久性建筑或进行严重破坏耕作层的生产活动。

　　从各区县所采取的措施来看，开发商是生态房的建设方，均须为所有损失买单，但事实情况是，开发商经过此次强拆，实力大大受损，已经资不抵债，而有些开发商干脆玩起了“蒸发”，因此，执行难度很大。

　　中国社会科学院社会学研究所副研究员沈杰表示，农业生态房经过强拆、土地复耕等一系列问题后将逐渐演化成一个社会问题，村民、业主的利益不仅将无法得到保障，这种重复建设所造成的人力、物力、土地的浪费也将变得十分严重，涉及金额恐怕要高达数十亿元。

　　沈杰认为，其实这个问题最好的解决方式就是将其扼杀在萌芽中，政府应该在生态房兴建之初即下达最严厉的封杀令，严令禁止占用耕地建房的行为发生。此外，政府还必须构建一套土地预警和实时监管机制，一旦发现有打着生态园旗号搞房地产开发的行为发生，当即勒令停工整改。

　　他表示，生态房强拆之后，政府还应该立即采取措施，确保被占用的土地及时恢复耕地性质，确保农业增产增收。