三亚市农村宅基地管理办法

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　　《三亚市农村宅基地管理办法》是为规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》《海南经济特区土地管理条例》《不动产登记暂行条例》等法律、法规的规定，结合三亚市实际制定。由三亚市人民政府于2018年12月26日印发实施。

　　《三亚市农村宅基地管理办法》已经七届市委常委会第96次会议、七届市政府第36次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　第一条为规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》《海南经济特区土地管理条例》《不动产登记暂行条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法所称农村宅基地，是指农村村民个人经批准，用于建造住宅的集体所有土地，但不包括庭院用地和生产用房所占土地。

　　第四条市土地行政主管部门负责本市行政区域内农村宅基地管理的监督和指导工作。各区人民政府负责本行政区域内农村宅基地的具体管理和监督工作。

　　第五条农村村庄规划应按照有利生产、方便生活、合理布局、节约用地的原则，在城市总体规划土地利用总体规划的基础上科学编制，明确划定农村宅基地及其他各类用地的范围。

　　农村村庄规划由市规划行政主管部门会同区人民政府组织编制，报市人民政府批准后实施。农村村庄规划应划定村庄界限和村庄居住区范围，村民宅基地应安排在村庄范围内。

　　第六条农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理相结合，尽量使用原有的宅基地、村内空闲地。严格控制占用农用地，不得占用耕地，禁止占用基本农田保护区的土地。

　　农村村民的自留地承包的土地只能用于农业种植，禁止擅自改变用途用于建房、取土等破坏种植条件的行为。

　　第七条农村村民建造住宅，应当依法取得宅基地使用权。农村宅基地属于集体所有，农村村民对宅基地只有使用权。

　　第八条宅基地使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由村（居）民委员会集体会议讨论处理，当事人对处理决定不服的，由区人民政府裁定。当事人对裁定不服的，可以在裁定决定送达之日起60日内向市人民政府申请复议。

　　第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户用地面积不得超过175平方米，建筑面积不得超过367平方米，农村村民在宅基地上申报建房应符合《三亚市村庄建设管理办法》等相关规定。

　　第十条“户”的确定原则上以公安部门户籍登记为准。具有本村常住户口，取得本集体经济组织成员资格，享受集体资产分配，履行集体成员义务的集体经济组织成员家庭自然户为一户。一般由户主配偶子女）、父母）等家庭成员组成。

　　（一）农村村民除身边留一子女外，其他成年子女已结婚的，以家庭确定为一户；

　　（二）年龄在30岁以上（含30岁），未婚且已分家单独居住的，可确定为一户；

　　1．户籍在当地村（居）委会或小组的原集体经济组织成员，且长期生产生活在本村、组所在地的农村居民；

　　2．因与本集体经济组织成员有婚姻、血缘、收养等法定关系，与本集体经济组织形成权利义务关系的成员。

　　1.原籍为农村集体经济组织的党政机关、事业单位、国有企业的工作人员及离退休人员，不应认定其具有农村集体经济组织成员资格；

　　2.由外地转入的空挂户、挂靠户，不应认定具有农村集体经济组织成员资格；

　　3.离婚的妇女、离婚再嫁的妇女，应以户籍为条件进行农村集体经济组织成员资格认定；

　　4.曾因外出求学、服兵役、服刑，户籍未迁出，且本人已回户籍所在村，其农村集体经济组织成员资格需村民委员会重新认定。

　　（三）上述情形以外的特殊人员，其农村集体经济组织成员资格由区人民政府认定。

　　第十二条农村集体经济组织根据村庄规划，可以在划定宅基地时给农村村民划定庭院经济用地，庭院经济用地的面积一般不得超过批准的宅基地面积。

　　庭院经济用地只能用于种植庭院经济作物，不得用于建造住房等永久性建筑物、构筑物。

　　第十三条少批多占、未批先占、批新未退旧等未退还集体的土地，应当无偿退还集体。自行退出的，应视地上建筑等情况由村（居）民委员会给予适当补偿，补偿标准由集体经济组织（村民小组）商议，报村（居）民委员会确定。

　　农村村民因未批先占、批新未退旧等情况一户拥有两处及以上宅基地，未按规定退回其多余宅基地的，村（居）民小组可以向村（居）民委员会提出收回宅基地使用权的申请，报区人民政府批准后，由村（居）民委员会收回统一安排使用。

　　不具备居住条件或无人居住的闲置宅基地、非本集体经济组织成员占有使用的宅基地、自愿放弃的宅基地等退回集体的，由村（居）民委员会统一安排使用。退回的宅基地，土地无偿收回,地上房屋等建筑由村（居）民委员会给予补偿，补偿标准参照市辖区内同期同地段评估标准确定（违法占地建设的房屋等不予补偿）。未退回的，应根据集体土地成本实行有偿使用。

　　第十四条农村村民要求易地改造住宅的，应当与农村集体经济组织签订合同交还原宅基地，并明确原宅基地上建筑物的处置方式。

　　（三）农村村民除身边留一子女外，其他成年子女因婚嫁等原因确需另立门户而已有宅基地低于分户标准的；

　　（四）复员和回乡定居的华侨、港澳台同胞，在原籍无住宅需要建房而又无宅基地的；

　　（二）村（居）民小组审查申请人申报材料的真实性和符合性，召开村民会议，经三分之二以上村民同意后，报村（居）民委员会审核，村（居）民委员会根据村庄规划，按照当年住宅用地计划，召开两委会，确定建房户名单、占地面积、位置等，并张榜公告，公告时间为十天；

　　（三）公告无异议，村（居）民委员会给申请人按户为单位出具宅基地土地来源证明，报区人民政府批准。

　　第十九条严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅登记发放不动产权证。

　　第二十条有下列情形之一的，由区土地行政主管部门审核，报区人民政府批准后，注销其有关批准文件及土地使用权等不动产权证，由村（居）民委员会收回宅基地使用权：

　　依照前款第（二）项规定收回宅基地使用权的，对使用权人应当给予适当补偿。

　　第二十一条原农村集体经济组织成员，离村在外在原籍仍有住宅的，在符合规划的前提下，可保留一处符合面积标准的宅基地。

　　第二十二条农村村民在宅基地上建造住宅，应当符合农村村庄规划，报经区人民政府指定的行政主管部门批准后方可开工建设。

　　第二十三条农村村民应按照经批准的规划设计、施工要求及建筑质量标准建造住宅。农村村民建造住宅应保持地方特色和民族风格，体现时代特点。

　　第二十四条农村村民建造住宅报建中涉及的各项费用，按照惠民的原则，各区人民政府依照规定可给予减免，不能减免的按下限额度收取。

　　宅基地不动产登记申请人向区土地行政主管部门提出申请，区土地行政主管部门组织进行宅基地不动产权属调查、宗地四邻指界签字，填写农村宅基地地籍调查表，建立农村宅基地不动产登记申请档案。

　　2.区土地行政主管部门审核，材料齐全符合登记规定要求的，应在5个工作日内做出审核意见。审核结果应进行公示，公示期限为7天；

　　3.公示期满无异议，区土地行政主管部门通过三亚市不动产登记系统，提交市不动产登记中心核准登记发证。

　　（二）申请人的身份证明和申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；

　　（二）区土地行政主管部门审核，材料齐全符合规定要求的，应在5个工作日内作出审核意见。审核结果应进行公示，公示限期为7天（于不动产登记门户网站公示）；

　　（三）公示期满无异议，区土地行政主管部门通过三亚市不动产登记系统，提交市不动产登记中心核准登记发证。

　　第二十八条地上已建成房屋且未办理房屋土地不动产确权登记的宅基地，批准和建筑规划手续齐全的，经地籍调查测量，权属无争议的，可以按照房地一致的原则于房屋确权登记时，由不动产登记机构颁发房地统一的不动产权证书。

　　非农村集体经济组织成员，于1988年2月13日前取得划拨宅基地需办理土地房屋确权的，由村集体经济组织出具明确划拨时间、建房时间等证明材料，报区人民政府审核。

　　第二十九条区人民政府要根据村镇规划和土地利用规划，结合实施百镇千村、共享农庄发展战略，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村宅基地整理，提高城镇化水平和村镇土地集约利用水平，努力节约使用宅基地。

　　农村宅基地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。

　　第三十条市人民政府鼓励农村集体经济组织按照土地利用规划和村镇规划，采取集中建设新村、旧村改造等方式，对本村宅基地进行整理。

　　（一）农村集体经济组织会同区人民政府拟定宅基地整理方案，整理方案应包括以下内容：

　　（二）农村集体经济组织和区人民政府将整理方案报市土地行政主管部门和规划行政主管部门审核后，报市人民政府批准。

　　（三）农村集体经济组织和区人民政府按照市人民政府批准的整理方案实施宅基地整理。

　　第三十二条城市总体规划已规划为城市建设用地的农村集体所有土地，由市人民政府根据城市建设的需要依法实行征收后纳入政府土地储备，不属于农村宅基地整理的范围。

　　第三十三条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，或超过批准的面积多占土地建造住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，由市土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅和其他设施。

　　第三十四条非法转让宅基地或者非法转让土地建造住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条的规定，由市土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，可以并处非法所得百分之五以上百分之二十以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十五条无权批准宅基地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准占用土地的，或者违反本办法规定的程序批准占用土地的，其批准文件无效，对非法批准占用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十六条拒绝、阻挠市、区人民政府及其工作部门工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十七条育才生态区管委会及市驻育才生态区土地、规划行政主管部门，依照本办法中区人民政府及区土地、规划行政主管部门的职责执行。

　　第三十九条本办法自印发之日起实施，三府〔2006〕114号文印发的《三亚市农村宅基地管理办法》同时废止。本市制定的有关农村宅基地管理规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。

　　制定新的《三亚市农村宅基地管理办法》（以下简称《办法》）有三方面的意义：

　　一是完善农村宅基地管理制度是保证三亚市有序开发建设的必要手段。为对标“赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度”工作要求，建立、健全不动产统一登记制度，立足于乡村振兴战略高度，三亚市政府于2006年印发执行的《三亚市农村宅基地管理办法》（以下简称原《办法》），已明显不能适应我市农村宅基地管理工作的需要。补充完善《办法》条款，增加新概念不仅助益地方宅基地管理平台的建设，同时有助于对土地资源的合理开发、集约利用和合法经营管理，促进经济社会和国防建设全面发展，是保证三亚市有序开发建设的必要手段。

　　二是农村房地一体确权登记发证制度建设有待完善。三亚市农村宅基地登记发证工作已进入常态化管理，至今已颁发证书22802本。为保障农村村民权益，增强办证意识，顺应不动产统一登记工作要求，有针对性地增加农村宅基地及地上房屋登记等内容，明确宅基地初始登记及地上房屋登记申请发证制度显得非常迫切。

　　三是贯彻落实国家关于加快宅基地和集体建设用地确权登记发证工作有关要求的需要。原国土资源部、省国土资源厅都对进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证工作提出了明确的要求，要求各地制定和完善宅基地、房屋和集体建设用地使用权确权登记发证相关政策，规范集体建设用地管理，促进土地资源优化配置和节约集约利用，切实提高行政服务效率，规范农村房地一体登记发证工作，有效保障农村居民合法权益。

　　《三亚市农村宅基地管理办法》总共八章39条。第一章为总则，主要明确办法的法律依据以及适用范围、部门职能分工等内容。第二章为农村宅基地标准，明确了“户”及“农村集体经济组织成员”的界定原则，并规定了宅基地面积等的标准。第三章为农村宅基地的申请与审批，主要明确了农村宅基地申请条件及审批流程等内容。第四章为农村宅基地建房管理，主要规定了农村宅基地建房标准及批准原则。第五章为农村宅基地及地上房屋登记，主要规定了农村宅基地土地登记及地上房屋所有权初始登记办理事项，明确登记所需材料及相关部门受理程序等内容。第六章为农村宅基地的整理，主要明确了农宅整理的原则及整理程序等相关内容。第七章为法律责任，主要对一些违反新《办法》的行为明确了法律责任，为处理此类违法行为提供法律依据。第八章为附则，规定了办法实施时间、新老政策的适用及明确办法解释主体。

　　一是关于农村宅基地划定和使用的原则规定。《办法》第一章总则对农村宅基地划定和使用的原则进行了规定。《办法》规定农村村庄规划应划定村庄界限和村庄住居区范围，村民宅基地应安排在村庄范围内（第五条）；农村村民建造住宅不得占用耕地，禁止占用基本农田保护区的土地。农村村民的自留地和承包的土地只能用于农业种植，禁止擅自改变用途用于建房（第六条）；农村村民建造住宅，应当依法取得宅基地使用权。农村宅基地属于集体所有，农村村民对宅基地只有使用权（第七条）。

　　二是关于取得农村宅基地资格的规定。《办法》中的第十条、第十一条、第十五条和第十六条，对农村宅基地取得资格进行了规定。一是明确了“户”的概念。“户”的确定原则上以公安部门户籍登记为准，一般由户主、配偶、子（女）、父（母）等家庭成员组成（第十条）；二是明确了农村集体经济组织成员界定的原则。规定了应认定为农村集体经济组织成员和不应认定为农村集体经济组织成员的几种情形，明确情形以外特殊人员的农村集体经济组织成员资格由区人民政府认定（第十一条）；三是明确5种可以申请宅基地和6种不得批准宅基地的情形（第十五条、第十六条）。

　　三是关于每户村民可拥有多少宅基地的规定。《办法》第九条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户用地面积不得超过 175 平方米，建筑面积不得超过367平方米，农村村民在宅基地上申报建房应符合《三亚市村庄建设管理办法》等相关规定”。较之2006版的《三亚市农村宅基地管理办法》，新《办法》首次对宅基地上建设住房的面积进行最大限制设定，为进一步加强我市的农村建房管理提供了政策保障。

　　四是关于如何申请取得宅基地的规定。《办法》第十八条规定了农村村民建住宅需要使用宅基地的申请及审批程序，符合资格条件的村民向农村集体经济组织申请，村民会议同意、村委会审核、公告无异议，报区人民政府批准。《办法》第二十五条对宅基地的确权登记发证工作流程、材料清单及办理时限进行了规定。新的宅基地确权登记发证工作流程，将审查审核权限下放到区里并进行简化，努力方便群众办事。

　　五是关于宅基地地上房屋所有权的登记发证。我市已完成不动产统一登记职责整合，农村宅基地使用权和房屋所有权是不动产统一登记的重要内容。为了推进农村宅基地房地统一登记，《办法》第二十六条、第二十七条对宅基地地上房屋所有权登记应提交的材料、办理流程及办理时限进行了具体规定。房屋登记发证流程跟宅基地的确权登记流程一样，审查审核权限下放到区里。在房屋登记应提交的材料中，强化规划的符合性，对自建住房群众较重视的工程质量问题，采取权利人承诺的方式，较切合实际地解决群众登记难问题。

　　六是关于对违法违规行为处置的规定。《办法》第十三条对少批多占、未批先占、批新未退旧等未退还集体的土地的违规行为分别设置了处置规定。第十九条严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅登记发放不动产权证。第二十条列出5种违法违规情形，区政府批准，注销有关批准文件及土地使用权证，村委会收回宅基地。《办法》第七章共4条，对各种违法违规行为应承担的法律责任分别进行了规定。

　　七是关于一些特殊情况处理的规定。为解决好历史遗留问题，《办法》第十二条、第二十一条、第二十八条对一些特殊情况进行了规定。第十二条明确可以在划定宅基地时给农村村民划定庭院经济用地，同时规定庭院经济用地只能用于种植庭院经济作物，不得用于建造住房等。第二十一条明确了原农村集体经济组织成员，离村在外在原籍仍有住宅的处置规定。第二十八条对已建成房屋尚未办理房屋土地确权登记的宅基地，如何才能补办确权登记手续予以明确等。