光明地产回函称关联交易均无潜在利益安排 宋清

　　原标题：光明地产回函称关联交易均无潜在利益安排 宋清辉：回复函未触及问题本质

　　光明地产回复上交所问询函 称关联交易均无潜在利益安排 专家：回复函未触及问题本质

　　5月25日早间，申请按期回复上交所问询一周之后，光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产”或“公司”）用一篇30页的《关于 2018 年年度报告事后审核问询函的回复公告》（以下简称“《公告》”）对上交所此前提出的重组标的业绩、存货减值、盈利能力的可持续性及资金往来这四大问题予以回复。

　　此前，根据2018年年报，重组3年有余，光明地产在完成业绩承诺后的首个新财年（2018年）交出了一份收入和净利润“双降”的业绩报告。上交所认为，光明地产的盈利能力可持续性存在问题，而密集的关联交易及大额计提存货减值等情况也令上交所充满疑虑。因此，上交所要求光明地产补充重组业绩承诺期后公司房地产业务业绩显着下滑、销售增速放缓的原因、以较低的利率将大额资金存入财务公司的原因和合理性以较低的利率将大额资金存入财务公司的原因和合理性，是否存在控股股东侵占上市公司利益的情况等在5月17日之前进行回复。

　　在《公告》中，对于重组业绩承诺期后公司房地产业务业绩显著下滑、销售增速放缓的情况，光明地产没有进行否认，而是结合房地产行业的发展趋势及项目布局进行了解释。

　　光明地产称，过去一年，房地产行业的外部环境发生了深刻变化，公司项目在主要位于长三角和中西部省会中心城市，也即处于政府严格调控的城市，由于限购政策，购房需求受到严格限制。同时，房地产企业属于周期性特别明显的行业。2018年的业绩实现主要是要靠2015年、2016年获取的土地储备后续开发来实现。

　　公司在2014年土地拓展力度较大，但近年土地市场价格一路上扬，导致公司在2015年、2016年的新增土地储备仅分别为85.44平方米、52.75万平方米，因而造成业绩不佳的现象。目前，公司已采取了及拟采取坚持销售龙头、强化成本管控、加强运营管控、拓宽融资渠道等改善房地产业务业绩下滑情况的具体措施。

　　2018年年报显示，计提存货减值是光明地产业绩下滑的主要原因之一。对于公司2018年度计提大额存货跌价准备金额高达7.66亿元、同比增加 98.96%的情况，光明地产解释说，根据可变现净值低于账面成本的差额，计提跌价准备。公司2018年期初存货跌价准备余额为4.90亿元，2018 年当年计提7.66亿元，其中属房地产开发业务板块计提跌价7.29亿元。2018 年房地产板块主要依据区域内周边可比竞品销售价格、市场环境，分别按在建项目及现房预计可变现净值进行减值测试，对出现减值迹象项目计提跌价。

　　值得注意的是，此前针对频繁的关联交易及项目公司股权或资产的出售行为，上交所发函质疑光明地产重组业绩承诺实现的方式，要求公司补充披露业绩承诺期间重组标的对外转让的项目公司股权或资产对业绩承诺的贡献、以及与交易对手方的关联关系、重组业绩是否主要通过向关联方出售项目公司股权或资产实现，以及相关会计处理依据等。

　　光明地产在《公告》中解释说，对于2018年公司发生了两笔关联交易，即出售丽水路和华都大厦的部分商业资产，交易目的是公司面对行业新趋势新常态、为进一步推进深化转型。而对于其他的关联交易如出售广林物业部分资产、西郊乐缤纷部分资产等，均无潜在利益安排。

　　同时，公司参与的所有合作开发的联营、合营企业，各方股东严格按照合作协议的要求按持股比例共同提供资金支出，且仅供合作项目开发所用，不存在资金占用的情形。

　　而在资金往来方面，光明地产年报显示，截至报告期末，关联方向公司提供资金余额为188.89亿元，公司因此向关联方支付资金占用费7.4亿元，同比增长68.25%。同时，公司在控股股东下属光明食品集团财务有限公司存款余额为52.06亿元，同比增长53.83%，仅收取7014.2万元利息，利率约为1.35%。

　　对此，光明地产解释说，近年来房地产企业融资普遍受限，融资环境持续紧，为保持公司持续、稳健发展所需资金，公司的关联方为公司提供的资金余额为188.89亿，资金成本在3.92%-5.46%内，低于公司从市场渠道融资成本，也低于行业普遍融资成本，且关联方向公司提供借款相关议案已经公司 2018 年第二次临时股东大会审议通过。光明地产强调，公司以较低的利率将大额资金存入财务公司的原因和合理性，不存在控股股东侵占上市公司利益的情况，同时澄清往来款前10名单位实际控制人没有与公司存在关联关系或潜在利益安排。

　　著名经济学家宋清辉谨慎地向记者指出，光明地产这份回复函的说法有一些合理之处，但没有触及问题的本质，对盈利能力可持续性问题回复的不够合理，只强调了外部环境原因，而没有说明自身企业核心竞争力不足方面的问题。

　　财经评论员严跃进认为，从回复函来看，光明地产做了大量的功课，尤其是对于交易作了市场同类对比。光明地产列举了很多楼盘的交易数据，表明这个交易符合市场定价，不是刻意夸大盈利数据，都是正常交易进行的。“其实光明地产收到问询函，我认为是上交所每年定期的抽查，也不一定就是认为企业有问题。”如果要严格地来说，公司列举的对比楼盘是否具有可比性，还是要打个问号的，“当然应该来说差异也不大的”。

　　与此同时，在同于5月25日发布的一份“关于《上海证券交易所关于对光明房 地产集团股份有限公司 2018 年年度 报告的事后审核问询函》有关问题的回复”中，基于为光明地产财务报表整体发表审计意见的审计工作，此前对光明地产2018年度财务报表进行了审计并出具了审计报告的立信会计师事务所强调：基于我们所实施的审计程序，本期新增大额企业往来，未发现存在明显回收风险，我们没有发现公司关于其他应收款坏账准备计提的会计处理的相关回复与我们在审计过程中取得的资料及了解的信息所有重大方面存在不一致。原标题：光明地产回复上交所问询函 称关联交易均无潜在利益安排 专家：回复函未触及问题本质