15亿资金注入!四川泸县开展宅基地改革

　　在农村，有宅基地才能盖房子，才能拥有一个属于自己的家。眼下越来越多的农民选择进城务工，农村住宅也随之出现了闲置的情况。但这样一份资产，在很多城里人的眼里，却是诗和远方、田野之趣的一个向往之地。

　　2015年初，全国人大授权33个县（市、区）进行土地制度改革试点，换句话说，就是让农村的宅基地可以有条件地进行买卖。如今进行得如何？

　　四川泸县作为全国33个土地改革试点县之一，从2015年宅基地改革试点之初，就开始鼓励各村分散居住的村民，有偿腾退废旧宅基地。村里集中建设安置社区，村民可以自由购买，如果不想购买，也可以在村集体统一规划的区域内自行建房。但是对于村里一些经济困难的贫困户来说，无论是购买还是自建都是非常困难的。

　　村里人有宅基地指标，但是没钱盖新房，城里人来发展产业却没有栖身之所。于是，谭坝村决定使用村里没有能力建房的村民的宅基地指标，引进社会资本出资建房，双方共同使用。共建以后村民获得永久宅基地的使用权，出资的共建方获得七十年的集体土地使用权。村委会帮助出资方办理产权证，并且这个产权证和城市房子的产权证类似，可以在泸县内出租、出让以及在银行作抵押。

　　为了避免小产权房的出现和大量城里人涌入农村建房。泸县当地专门规定，共建共享的前提条件是必须要使用当地农户的宅基地指标，出资方建房，双方共同使用才可以。

　　在泸县除了宅基地共建共享的政策，有的村民还能一分钱不花就住上新房子。在村集体建的安康公寓，住在公寓的全部都是原来村里的三无老人，既没有劳动能力、也没有经济来源、还没有赡养人和抚养人，年龄在60周岁以上。

　　住在安康公寓的老人原来居住的宅基地大多数都在山坡上，有的还很偏僻，生活出行都很不方便，如果生病或者摔倒，可能都没有人知道。而且因为没有劳动能力，也没有经济来源，老人们原来居住的房子有很多都已经属于危房了。

　　安康公寓居民谢荣新原来的老房子不到一百平米，按照宅基地退出补偿计算，他得到了三万多块钱。搬到安康公寓来住，不仅条件比以前好了很多，孙子上学近了，而且一分钱都不用花。

　　不仅仅是谢荣新，安康公寓的所有老人都可以一直住在安康公寓直到离世，他们都是用宅基地使用权置换了安康公寓的居住权。安康公寓则是用之前腾退的宅基地指标建起来的。像谢荣新他们居住的安康公寓，在泸县有51个，老人们在这里无忧无虑地安享晚年。

　　不过，谢荣新和别的老人还不太一样的是，他还有一个孙子。所以村里保留了他的宅基地资格权，这个资格权可以像以前的宅基地一样继承。等到孙子长大了，只要还是农村户口，并且没有住所的前提下，就可以向村集体申请宅基地指标用来建房。

　　面对空置的宅基地，四川泸县选择让村民自愿有偿退出，这样一来，不仅废弃的老宅能够盘活，村民也能获得实实在在的利益，也让到农村发展产业的城里人有了栖身之所。未来随着政策的进一步改革，城里人在农村拥有自己的住宅或许并不遥远。但卖掉了自己的宅基地和住房，村民如何解决自己的住房问题呢？

　　泸县德胜村村民，石朝书住在一个偏远的山坡上，老伴十多年前去世了，她带着两个女儿住，前几年女儿嫁到出让山下的村里，老房子就剩下她一个人。2015年泸县开始宅基地改革的时候，石朝书考虑到资金不宽裕，老房子还能住，就没有退出宅基地，继续一个人在山上住着。

　　一次偶然的机会，石朝书看到了腾退宅基地后入住到新农村的村民，日子过得红红火火，如今她也想腾退宅基地，去新农村里住。

　　村主任告诉石朝书，她家的房子如果腾退可以补偿四万多块钱，如果想要搬到新农村里买房，自己还要补几万块钱。石朝书没有钱安置新居，也没钱自建新房，村上提供给她两种套餐来选择，一种是村里可以帮她在泸县内所有集中安置区寻找小户型的房子，如果仅是她自己居住，宅基地腾退的补偿款足够买一套新房子。另外一种，她可以选择“投亲靠友”套餐，就是住在她女儿家或者亲属家，宅基地补偿款照拿，宅基地的资格权也保留，如果以后女儿有资金购房或建房也都是可以的。

　　经营一家超市的李德彬，搬到新农村之前的住所也是在山坡上，出行很不方便。一年前李德彬把宅基地退了就搬来了新农村。

　　李德彬现在住的新农村是泸县的新农村社区。房子都是由泸县统一置换了宅基地指标建设的，每平方米的价格为1480元。

　　村民如果不想买新农村的房子，可以根据村集体的规划选址，购买宅基地自建住房。这里的房子不但本村村民可以购买，外村和外乡镇的村民只要符合农村户口以及没有房子的条件，就可以来这里购买住宅。

　　李德彬的门市房价格要比普通住宅稍微高点。之所以花高价买了门市，一方面是李德彬能开超市赚点外快，另一方面是李德彬喜欢热闹，以前村里邻居都住的很分散，她家又住在山坡上，老伴出去打工，家里连个陪她说话的人都没有。

　　泸县是劳务输出大县，每年有四成以上农村人口外出务工。越来越多的村子开始出现空心化，家里的老宅荒废十几年没有人住，经过风吹、日晒、雨淋以后已经开始出现坍塌。2015年，泸县开始尝试将空置和废弃的宅基地进行村民自愿腾退，把宅基地的结余指标，调整为集体经营性建设用地指标入市发展经济项目。

　　腾退出来的宅基地复垦成耕地，相应的宅基地指标就可以调整为集体经营性建筑用地入市交易。把沟壑、河道、山坡等荒地进行平整，用来作为建设项目用地。这样一来，耕地面积没有减少，村里拿出腾退的宅基地指标给村民集中建房，在保证户有所居的同时，多余的土地指标还可以更好地使用。2015年至今，泸县腾退闲置宅基地1.8万亩，每户村民平均补偿4.2万元。

　　如今，农村土地制度改革试点还要延长一年，直到2019年底结束。参与这场改革的不仅仅是当地的老百姓，还有县上的农业银行。

　　改革之初，泸县财政根本没有那么多经费用来补偿退出宅基地的村民和支付村庄的拆迁复垦费用，更别说拿钱去建集中安置的新农村了。当时，泸县国土资源局想到了银行贷款。

　　四川省泸县国土资源局改革办主任贾刚强介绍，当时找资金的时候，国土资源局跟诸多银行联系，但是真正对农村宅基地表示支持和感兴趣的也就两三家银行。

　　国土资源局想把预计腾退的宅基地指标作为抵押，将宅基地指标入市后的资金作为还款资金，向银行贷款。然而没有任何实物抵押，只有一个预期土地指标，对于银行来说，这样的贷款形式也是农行第一次接触。

　　中国农业银行股份有限公司泸县支行营业部主任，何世斌当时咨询了相关法律法规专家，和市分行前后台。根据物权法的相关管理规定，对宅基地指标界定为政府间的一个交易市场，所以宅基地指标以及它的应收账款作为抵押是一项制度突破。

　　正是有了银行的第一笔启动资金，泸县的宅基地改革才能够快速推进。农业银行先后贷款十五个亿给泸县用作宅基地改革的前期资金。2018年，泸县将土地指标入市后的资金偿还了银行贷款。

　　房屋产权，土地的使用权，是每一个公民最为重要的财产之一。从目前农村土地制度改革试点的情况来看，农村老人有了更好的归宿，闲置宅基地得以盘活，城里人回乡创业也有了更好的保障。

　　但具体调查中，诸多细节性的措施，并没有尽善尽美。交易的产权归属如何确定？进一步售卖的制度如何完善？这些都是涉及具体经济利益的现实问题。城乡经济现在在迅速融合发展，城乡之间流动的房屋财产，如何能更好地服务于乡村振兴，更好地保护交易双方的利益，更好地规范农村宅基地的管理，我们还有很多改革的工作需要摸索和完善。