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田园综合体应该如何拿地?

乡村旅游 2019-06-15 17:1078未知村民自治信息网

  田园综合体作为休闲农业、乡村旅游的创新业态,是城乡一体化发展、农业综合开发、农村综合改革的一种新模式和新路径。田园综合体的综合开发与建设用地密不可分,也是很多建设者们的关注焦点,可以说,解决土地问题是建设田园综合体成功的关键。

  绿维文旅作为乡村振兴战略规划与实施综合服务商,深耕乡村旅游、休闲农业、村庄规划十余年,在田园综合体业务方面,整合前期咨询、规划编制、获取资金、项目运营、资源导入等业务环节,提供系列化解决方案。绿维文旅通过对国家田园综合体有关政策的梳理及研究,与项目时间,总结出田园综合体拿地途径。

  2017年一号文件指出——支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

  2017年一号文件中提到,允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。

  根据发改综合〔2018〕1465号的规定,农村集体经济组织可以依法使用自有建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同参与乡村旅游基础设施建设。

  相关文件专门强调提出,探索建立农业农村发展用地保障机制;优化城乡建设用地布局,合理安排农业农村各业用地;完善新增建设用地保障机制,将年度新增建设用地计划指标确定一定比例用于支持农村新产业新业态发展。

  3、农村集体经营性建设用地入市开发主体通过有偿获得集体建设用的使用权(15个改革试点)

  农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地,包括工矿仓储用地、商服用地、旅游用地等。2015年“三块地”进入试点阶段,提出在坚持农村集体经营性建设用地所有权不变的情况下,赋予其通过出让、租赁、入股等方式,使得使用权通过有偿方式实现转移的行为能力,从而与国有土地同等入市、同权同价。国家境内外的公司、企业、其他组织和自然人,除法律、法规另有规定外,均可依照规定取得集体经营性建设用地使用权,进行开发、利用、经营(商品住宅以外)。

  对于具备开发建设所需基础设施等基本条件的用地,可就地直接入市;对于零星、分散的集体经营性建设用地,可根据城镇建设用地与集体建设用地增减挂钩政策,先复垦后再异地调整入市。入市后的土地可以用作工矿仓储、商服、旅游等经营性用途。

  《土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

  说明符合特定条件(破产、兼并等情形)的集体建设用地使用权可以依法转移,也就是转让,就可以不办理征用手续而允许流动办理变更登记手续。

  近几年一系列政策的支持,使得四荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)成为市场争取利用的对象。《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业。《关于支持旅游业发展用地政策的意见》支持使用未利用地、废弃地、边远海岛等土地建设旅游项目。

  国家建设项目使用集体未利用地的,应当办理土地征收审批手续后依法供地;不需要办理农用地转用手续,不需要用地计划指标,不缴纳新增费和耕地开垦费。但需要向规划和土地管理(省主要负责)部门申请报批。

  6、农用地转用开发主体通过与集体兴办乡镇企业来获得建设用地指标

  《土地管理法》第四十三条中明确规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地(包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地);但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

  自然资源部2019年版《产业用地政策实施工作指引》明确了产业用地政策的适用情形和具体政策依据。根据相关部门政策规定,符合下列情形的产业用地,可以使用集体建设用地:

  在充分保障农民宅基地用益物权下,探索农村集体经济组织以出租、入股、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地,改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所、改造建设乡村旅游接待和活动场所。

  土地利用总体规划确定的城镇规划区外的自驾车旅居车营地,其公共停车场、各功能区之间的连接道路、商业服务区、车辆设备维修及医疗服务保障区、废弃物收纳与处理区等功能区可与农村公益事业合并实施,依法使用集体建设用地。

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