泽州县农村土地制度改革试点的探索实践

　　泽州县被确定为国家农村集体经营性建设用地入市试点以来，以“试制度、试成效”为核心，大胆探索、勇于创新，“三块地”改革取得了一定成效。先后完成了征收土地12宗1431.75亩，73宗集体经营性建设用地入市、面积2755.7亩，成交金额3.23亿元，宅基地有偿退出及整治进一步盘活，可新增建设用地指标1400余亩。

　　按照“程序规范、补偿合理、保障多元”的要求，开展了对土地征收制度改革的积极探索，全县制定出台了10项制度。截至目前，已完成农用地转用29宗1989.07亩，实施征收土地6宗1219.73亩。

　　（一）围绕“公共利益”列目录，征地范围有效缩小。基于《国有土地地上房屋征收与补偿条例》中所列举的六种公共利益情形，制定了《泽州县土地征收目录》《泽州县限制土地征收目录》，对于属于征收目录的项目用地进行征收，全部使用国有土地；对进入限制征收目录的项目用地不再进行征收，原则上使用集体土地；对未列入征收目录和限制征收目录的项目，严格按照《土地征收公共利益认定争议解决办法（试行）》要求，通过听证会来解决。探索公共利益认定机制，对公共利益有争议的，由县政府组织召开听证会，在充分听取公民、法人和其他组织意见的基础上做出土地征收决定。

　　（二）围绕“程序规范”建制度，征地程序日益完善。推行“一个评估、两次协商、三次公告”，建立规范透明的征地程序。“一个评估”：对社会稳定风险进行评估；“两次协商”：县政府批准土地征收方案前，要与被征地村委协商，补偿安置方案确定前，要与被征地村委协商；“三次公告”：土地征收方案经县政府审核后，进行预公告；土地征收报批前，对土地征收方案进行公告；县政府收到土地征收批准文件之日起10个工作日内，同步进行征收土地公告和征地补偿、安置方案公告。

　　（三）围绕“补偿合理”探路径，保障多元落地实施。制定了《泽州县征地区片综合地价标准》，确定了6个等级的综合区片地价标准，从4.5万元到11万元不等，比按年产值标准补偿增长近10%；制定集体土地上的房屋征收与补偿办法，征收集体土地上的住宅，采取产权调换或货币补偿方式对被征收人进行补偿；建立被征地农民保障多元机制，发放“土地补偿费+粮食补贴”，即土地补偿费标准仍按年产值标准执行，粮食补贴标准按照每年每亩300公斤小麦和100公斤大豆执行；“农业安置”，即土地征收后，被征地村将土地承包时预留的部分耕地优先分给被征地农户；“入股安置”，即被征地村与用地单位协商，以土地补偿安置费作为资本金入股，入股所得收益由全村农户受益。

　　（一）立足“同权同价”，明确土地权能。一是优选主体。根据泽州县实际，大多数入市主体为村民委员会，个别入市主体也选择了相关经营实体。实践证明，村民委员会只要组织健全、管理规范，把握好“四议两公开”和“村账乡管”两个关键环节，就能够代行集体经济组织职能而承担起入市主体的责任。二是还权赋能。按照土地管理法规定，国有土地使用年期为工业用地50年，商业用地40年，住宅用地70年，国有建设用地使用权可以转让、出租、抵押；集体土地不能转让、出租、抵押，这次改革赋予集体土地和国有土地同等的权利；结合不动产统一登记制度改革，对入市的农村集体经营性建设用地使用权及地上建（构）筑物所有权一并登记。

　　（二）立足“拓展用途”，探索入市途径。积极探索多元入市，从入市途径看，实现了就地入市、调整入市、村庄整治入市等方式的全覆盖。具体来说，就地入市即原土地利用现状数据库中土地地类为建设用地的；调整入市是占用的土地在数据库中为非建设用地（农用地或未利用地），需使用复垦的建设用地作补充后才能使用；村庄整治入市，仅指村庄用地在利用或复垦后作为指标利用。从入市方式看，实现了出让、租赁、作价入股等多种方式全覆盖。其中，作价入股在全国也是一项重要创新，并引入了优先股概念，探索保底分红、固定分红等方式确保群众利益不受损、得实惠。从入市用途看，实现了工业、商业、住宅兼容商业、公共管理用地等的全覆盖。其中，住宅兼容商业用地入市在全国率先尝试，为集体经营性建设用地用于住宅建设提供了宝贵的样本。

　　（三）立足“规范操作”，完善服务监管。参照国有建设用地基准地价，建立了集体经营性建设用地基准地价体系，确保了集体土地的入市价格有据可依、公平合理；建立统一的交易市场，集体经营性建设用地与国有建设用地在同一个平台上发布信息、进行交易；科学把控入市“前、中、后”三个环节，对完成入市的每一宗土地，都及时进行分析总结，评估入市成果。

　　严格按照“依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出”的要求，建立了“1+5”制度体系，并适度放活农村宅基地和农民房屋使用权。自2018年下放宅基地审批权后，乡镇一级人民政府已批准用地3宗，面积60.87亩。全县7个乡镇17个村完成了宅基地整治退出工作，共退出宅基地496户，整治复垦土地503亩，另有51个村1002亩宅基地正在整治复垦中。

　　（一）完善宅基地权益保障方式。一是科学界定成员资格。成员资格是指农村集体经济组织成员行使本集体经济组织相应的权利和义务，取得农村集体经济组织成员资格后享有宅基地资格权。资格取得包括：集体经济组织创设取得、出生取得、婚姻取得、收养关系取得、协商加入取得和特殊情形下的认定取得。二是保障农民户有所居。人均建设用地不足150平方米的村庄，可使用乡村批次农用地指标进行建房，通过单独院落和住宅楼建设保障农村居民户有所居。城市规划区范围内的村庄原则上不再审批单独院落的宅基地。古村落、文物保护村庄、风景名胜区的村庄，原则上不审批住宅楼项目。

　　（二）健全宅基地有偿使用制度。一是有偿取得。对于新分配的宅基地，如果地理位置优越，村民踊跃争取的，采用择位竞价的方式分配，有偿使用收入和择位竞价收入归村集体经济组织所有。二是有偿使用。对因历史原因形成超标准占用宅基地的超标部分和一户多宅除一宅以外的超标部分，以及非本集体成员通过继承房屋或其他方式占有和使用宅基地的（诸如户口不在村集体的），实行有偿使用。宅基地有偿使用费可以按年交纳、按时间段交纳和一次性交纳。

　　（三）推进宅基地退出和转让。采用无偿退出与有偿退出相结合的方式，对于地面无建筑物、构筑物，或已闲置的堆场、圈舍、厕所和已倒塌的宅基地，实行无偿退出；对标准面积以外的宅基地、一户多宅的宅基地，由村委与农户协商补偿退出复垦；鼓励原籍为农村集体经济组织的，通过继承、分家析产取得房屋所有权的国家公职人员退出农村宅基地。鼓励农村居民流转一宅以外的住宅使用权。

　　（四）探索宅基地“三权分置”具体实现形式。推进宅基地“三权分置”、宅基地有偿使用和有偿腾退、宅基地转让、出租和抵押等改革，落实宅基地集体所有权；保障宅基地农户资格权，确定宅基地资格权由各集体经济组织结合实际自行认定，明确不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件；围绕“适度放活农村宅基地和农民房屋使用权”，探索宅基地盘活利用。