宅基地买卖不自由 “外来人”买房被判无效

　　最近一段时间，家住盐亭县的江先生有点烦恼，如数付清了房款，且本该在2013年10月31日就接手的新房，不仅至今没有“拿到手”，更让他无语的是，当初购房时签订的合同及补充协议似乎还违反了法律规定，应属无效。这究竟是怎么一回事呢?

　　2013年3月30日，江先生和前妻作为乙方，与绵阳某房产公司项目部(甲方)签订了一份合资建房合同以及补充协议。合同中主要载明：合资建房的土地使用性质为集体建设用地，房屋土地使用权在未转成国有土地使用权前，进行市场交易将受到有关法律、政策的部分限制。乙方在对上述情况完全知晓的前提下，自愿投资21万元，甲方则交付该项目中建筑面积约95平米的住房一套，交房时间为2013年10月31日前。

　　当天，江先生交了购房款11万余元，余款10万元则通过向游仙区信用社小枧分社贷款的方式于2013年9月5日全部支付。

　　然而，约定交房的时间到了，房产公司却爽约了。“工程一直没有完工，而且他们修建房屋的土地性质属于集体用地，我根本就没有权利购买。”今年4月，江先生以房地产公司以及涉案房屋销售人员作为被告，起诉到法院，请求判令购房合同和补充协议无效，并要求返还购房款21万余元，同时承担各种利息损失合计5.1万余元。

　　面对江先生的诉求，被告房产公司辩称，涉案房屋目前属于空置状态，完全可以满足江先生交付的要求。至于江先生提出的合同无效，房产公司不持异议，但认为在当初签订的合同中就已经明确告知了房屋及土地使用性质，江先生对此是完全知情的，为此合同无效双方均有过错，利息损失不应该由自己承担。而另一被告涉案房屋销售人员朱某则认为，首付款11万元可以无条件返还，但按揭款项需要核实以后再支付。

　　庭审中还查明，2016年2月25日，江先生和妻子离婚，离婚协议约定涉案房屋归江先生所有，该房按揭款也由其偿还。该笔10万元贷款已于2018年9月5日偿还完毕，除10万元本金外，还偿还利息1.6万余元。

　　游仙区人民法院在审理此案时认为：根据相关法律规定，宅基地的所有权归农村集体经济组织所有，不允许宅基地使用权向本集体组织以外的人转让。原告江先生与被告房产公司项目部签订的合资建房合同及相关补充协议虽名为合资建房，但根据其内容显示，实为房屋买卖合同。可在房屋买卖过程中，房屋及该房屋的宅基地使用权须一并转让，但原告江先生户口在四川省盐亭县，并非该房屋所在地集体经济组织成员，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告签订的合资建房合同，违反我国法律、行政性法规的强制性规定，系无效合同。原告江先生签订上述协议时，知晓土地性质为集体土地，因此对于合同无效，法院认定原、被告均有过错且过错相等。

　　另一方面，被告朱某系受被告房产公司委托，对涉案项目进行开发、建设及销售，且项目部的印章系房产公司申请制作，因此朱某收取原告江先生购房款21万余元的行为属于职务行为，其行为后果应当由房产公司承担，朱某在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》相关规定，房地产公司应当向原告返还购房款及原告向信用社支付的利息。

　　综上，法院最终判决，原告江先生与被告房产公司于2013年3月30日签订的合资建房合同及补充协议无效。由房产公司返还江先生购房款21万余元并支付资金占用利息，同时承担江先生已向游仙区农村信用合作联社小枧分社支付的贷款利息1.6万余元。（赵倩 张倏越 绵阳日报社全媒体记者 邓勇）