古人卖地不卖坟 土地买卖多在亲族中进行

　　宗族社会以大家族为单位，族人之间在生活各方面进行管理、互助、互救。族人生活在宗族社会的人文环境中，既受到关照，又受其制约。宗族社会在地契上的体现，主要在对宗族公产和族人私产的处理权上。

　　旧时历朝历代的统治者有效治理在县级政府，在广大农村实行的是乡治，也就是宗族社会的治理模式，尤其是在清朝。宗族社会以大家族为单位，族人之间在生活各方面进行管理、互助、互救。族人生活在宗族社会的人文环境中，既受到关照，又受其制约。政府利用宗族协助其治理，并给予一定的自治权力。

　　从保存至今的老族谱中，我们看到，几乎每个家族都有族规，族规对族人犯罪的惩罚严格，动辄就是重刑、鸣族处死、活埋等字眼。在一些影视剧中，经常会有族人犯事，族长召集族人到祠堂，对该人进行审判，然后给予处罚的场景。巴蜀家风研究中心执行主任苏东来说，宗族社会在地契上的体现，主要在对宗族公产和族人私产的处理权上。

　　《大清律例户律田宅门》中规定：“凡子孙盗卖祖遗祀产，至五十亩者，照投献、捏卖祖坟山地例，发边远充军。”

　　这条法律在乾隆21年（1756）公布后，各地宗族纷纷以家规、族训的方式，把这条法律家规化，严禁变卖族产，禁止购买本宗族人私产作为族产。

　　金堂县广兴镇《刁氏族谱》中的《公议祠规》第15条规定：“会（清明会）内有子孙售业者，会内有余赀不得承买；若无余赀，不得加租借贷强买，售业者不得异言。”

　　族人的私产，在家族中也会受到“保护”。虽然法律规定不能卖给家族充当公产，但也不会轻易卖给外人，亲族有优先购买权，肥水不流外人田。

　　这是亲族势力和利益制约、规范族人的体现，房产、土地买卖，关乎的是家族兴衰存亡的大事，并非族人家庭的小事。

　　在成都市龙泉驿区档案局（馆）保存的地契中，我们发现一个现象：几乎每一份地契，都有亲族、乡邻无人承买的说明，然后卖主再请中人等说合卖给外人。

　　龙泉驿区档案局（馆）编研负责人胡开全解释说，地契中这样说明，能最大化地避免合同纷争，同时在很大程度上保证了亲族、乡邻的优先利益权。

　　《宋刑统户婚律》中说：“应典、卖、倚当物业，先问房亲；房亲不要，次问四邻；四邻不要，他人并得交易。”

　　到了清朝，这一现象在地契中屡有提及，并当做了一个约定俗成的习俗，写进了地契中，传与后世。

　　这种亲族、乡邻优先购买权虽然在某种程度上保护了宗族产业的稳定性，同时也维护了基层治理的稳定性，但对商品经济的发展是起到了阻碍作用的。

　　1943年编修的简阳《吴氏族谱》族规中“和邻里”一项规定：“同乡共井相见比邻，虽不及亲，然亦当和睦以相尚，故必出入相友，守望相助，疾病相扶，有无相济；若势利相授，贫富相欺，强弱相凌，大小相并或因微赀相争讼或以小忿相仇杀，此为偷俗，凡吾族中当切戒之。”

　　巴蜀家风研究中心执行主任苏东来说，基于乡邻在宗族社会的重要性，在产业买卖中，尤其重视对乡邻关系的处理，主要体现在3个方面。

　　一是乡邻优先购买权。二是在界址上的邻里确认。三是产业成功出售后，需要乡邻做见证。

　　通过对地契的分析，巴蜀家风研究中心执行主任苏东来发现，的确有不少土地交易是在亲族乡邻中进行的。

　　嘉庆13年（1808），阮国清、阮国泰兄弟，因为手头紧张，经父子兄弟商议后，把坐落在华阳县三甲四十九支罗家山的产业出售。

　　这份产业是阮家兄弟的祖父传下来的，并在此前的分家中分到了两兄弟的名下，属于“孙卖爷田”的类型。

　　这份要出售的产业，包括一块田、两口堰塘、一个草房屋院子，上至栋梁、桁桷、挑手、楼牵、草篾，下到墙脚、生熟旱地、山岭，“界内寸土株草水石”，一并在内，全部出售。

　　阮家兄弟找到中间人卢德崇，表明了要卖产业的想法。这卢德崇可能是职业中介，他按规矩，先在阮家的族人中找适合的买主，找到了阮家兄弟的胞伯（亲伯父）阮廷珍。

　　阮廷珍家里有钱，卢德崇一番劝说，阮廷珍果然动了心，最终以“九九呈（成）色”的1690两白银，买下了两个侄子的这份产业。

　　阮廷珍财大气粗，在交割当天，就“银契两交”，阮家兄弟亲手收清银子，“分厘未欠。”

　　阮家兄弟也干脆，在地契上写明：“今恐人心不古，立杜卖田地堰塘房屋基址文契一纸，付与买主子孙永远存照。”

　　苏邦奇、苏邦珍两兄弟的父亲，生前买了一处田地（有多块）。后来，两兄弟分家，这处田地分为两份，两兄弟各得一份。

　　苏邦珍分到的那一份有一块水浸田，在苏邦奇漕冲堰的尾上。堰塘水满要放水，导致这块田里的禾苗经常被水淹。两兄弟为此发生口角，很是影响兄弟感情。

　　后来，经过族人的调解劝说，嘉庆18年（1813），苏邦珍把那块水浸田卖给苏邦奇，“田坎、水草一并扫卖。”

　　地契中还特别说明：“自卖水田之后，任从买主（苏邦奇）开垦使水管业，卖主不得异言生端。”

　　乾隆49年（1784），萧荣春把一块水田、一口官堰卖给堂叔母萧刘氏；道光26年（1846），刘朝樑与嫂子刘郑氏商议后决定，把祖父遗留下来分到自家头上的60多亩水田、3口小堰塘、一口双巴堰、一座瓦房大房屋院子，外加3个小草房屋院子、一座碾房等产业，以1300两银子的价格卖给堂叔刘宗尧。

　　总而言之，产业优先卖给族人的原则，是政府为保护社会治理的基层单位，即宗族团体的存续而制定的。

　　但在具体执行过程中，随着分关（分家）的不断进行，族人财产不断地被分割缩小。若家族要再次集中，则有赖于各家族的中兴之人，把族人产业一一买回来。

　　在地契中，我们看到的，更多是诸如“先尽族戚，无人承买”、“先尽族邻，无人承买”、“先尽房族，后尽四邻，无人承买”之类的声明，然后请中间人说合，卖给了外人。

　　孀居的洪李氏带着两个儿子洪开明、洪开甲苦苦支撑过日子，一家人欠下一屁股债。

　　嘉庆10 年（1804），洪李氏眼看负债累累，难以还清，与两个儿子商议后，决定将丈夫生前留下的坐落在华阳县三甲四十三支的“田地一处，堰塘大小两口，瓦房二下堂共六间，左右瓦照壁两向，左右草厢房四向，共十二间，过套厅共八间瓦碾子一座”等产业全部出售。

　　按照惯例，先是在族人中询问，无人想买；又问周围邻居，也无人购买。最后，通过朱朝云、冯子元等5个中间人四处寻找买主，一个叫薛廷桢的人接下了这份产业，价格为九九色纹银1250两。

　　嘉庆10年十月十二日，双方签订地契，在场的有6个邻居，6个中间人，乡约（相当于乡长），洪家的堂弟等人。

　　在族人四邻都不“承买”的情况下，有的产业还被卖给了新来的移民，这更是“外人”了。

　　光绪年间，朱珊华因家里“少银使用”，与两个儿子朱道智、朱道新商议后，把“自置之业”--坐落在华阳县三甲、地名洪河堰侧近的50多亩田地、两口堰塘、瓦房一院、草房一院、外书房一向以及碾房、林园、竹木、花果、柴山、草地、沟渠、水道等，全部打包出售。

　　“先尽族邻，无人承买”后，经过中间人说合，以1120两银子卖给了廖宏发。

　　这份地契有两个比较有意思的地方：一是特别注明，买地的银子是在西河场的市秤上过的，成色为九九色，足银；二是到场见证的乡邻人数，多达18人，既有兄弟，也有父子，甚至祖孙三代，大家一起在地契上画押见证。

　　乾隆35 年（1770），钟友琦因为没钱用，把祖父购置的一处坐落在华阳县东门外冯家沟三甲新七支的水田出售，一共有大小9块水田，22.7亩。

　　亲族业主、左右四邻都“无人承买”，只得找中间人说合，最后卖给了福建汀州府长汀县众民新罗氏，卖价为九九色纹银682两。

　　通过对成都市龙泉驿区档案局（馆）的地契的深入研究，巴蜀家风研究中心执行主任苏东来认为，虽然卖地卖房在外人看来是愧对先祖、家道没落的表现，但在地契的订立中，依然清晰地闪烁着传统的孝道思想。处置房产和田产是家族行为、长辈意识，而非个人行为，最终体现在敬长尊老这一传统观念上。

　　例如，嘉庆10年（1805）十月十二日立的一份地契中写道：“立杜卖田地文契人洪李氏，男洪开明、洪开甲，今因负债难完，母子商议，情愿将父遗下田地一处”

　　道光12年（1832）十月二十二日立的一份地契中，开头就说：“立杜卖房屋林园基址生熟旱土文契人朱门曾氏，仝男朱荣华、荣茂、荣龙，情因家下少银应用，母子叔侄合同商议，情愿将先年祖父所置田地分受己名下水田旱地一处”

　　嘉庆16年（1811）三月初十立的一份地契中说：“立扫尽杜卖废地文契人谢成、谢兴、谢荣、谢才等，同婶母谢氏商议，情因先年售业时，曾留公共坟地三处”

　　虽然商议对象不同，有父子商议、母子商议、兄弟商议、叔侄商议、家族共议等形式，但无论何种形式，最终都是建立在尊重父母、家族长辈这一传统的孝道行为上。

　　这既是孝道思想的具体体现，也是以这种方式凝聚家族意识，避免今后因产业买卖而引发家族成员间的矛盾。

　　房屋、田产买卖，必然涉及到产权内的所有有形物体产权的转移。在田产中，经常遇到的是关于坟地产权的确定。

　　巴蜀家风研究中心执行主任苏东来说，在孝道文化中，尊宗敬祖是核心问题。因此，对先祖或先辈坟产的关注，在田产产权转让时达到空前的重视。

　　“卖产不卖坟，卖地不卖祖”，不能轻易打扰到先祖之灵，这是每一个子孙必须坚持的原则。

　　因此，在契约中，尤其在商议定田产价值后，会用很大篇幅，甚至不惜笔墨、不嫌累赘地描述田地中每一处坟地的概况，并写明处理建议及双方遵守的约定款项。

　　在这一约定中，看起来是为清晰产权，消除矛盾隐患，但实质上是卖方向买方明确坟产的归属，这是尊祖的表现，更是将祖坟放在不可买卖的至高无上的地位。

　　例如，“（谢家）至业内卖主有坟二冢，周围有坟埂为界，系有坟无地不得添葬，日后起骸若吉，任从复葬；倘若不吉，其地迹仍归买主管业，不得再行索价。另卖又有白姓坟二冢，俱立有灰椿为界，坟内草木递年，系买主砍伐收割。”

　　又如，“（薛家）界内薛姓有坟四座薛姓坟后，张姓不得骑龙截脉，坟前不得移迁抵塞以上洪薛二姓数座坟界内□，张姓每年获草收割，洪薛二姓不得倚坟侵占架造割草等情异日三座坟地或有起迁不葬，其地迹系归买主管业，洪姓叔侄人等不得另卖。”

　　还有，“（张家）业内诸坟俱（有）棺之地，界内除陈姓坟草，其卓姓、苏姓并卖主张姓以及数姓坟草，每年逮行归与买主冯姓收割，有坟人等不得异说。坟界内，许各主祭扫，不得架造开垦，倚坟地侵占等弊。坟界外，任从冯姓开垦，扦造阴阳二宅。卖地不卖坟，卖产不卖祖。”

　　以上3例，对坟地产权的界定有详有略。就略而言，仅涉及本姓坟地，坟地不过几座；就详而言，涉及五六姓，坟地多达16座，上自祖坟，下自生基，其产权复杂程度可想而知。

　　对卖方而言，不厌其烦地在地契中说明坟地所处位置、年代、面积、与买方关系及双方权利义务等，表面看是明确产权，实质上是守护住先辈的灵魂安居之所。只有守护住这一先辈的安居之地，才能为践行孝道提供场地。 封面新闻记者黄勇