智库观点 广州市最新产业用地政策和机遇分析

　　广州现代城市更新产业发展中心(GRID)，是广佛首家城市更新领域产业研究谋划和资源整合对接的专业化机构。

　　6月20日，由广州现代城市更新产业发展中心（GRID）运营的广州社联产业用地服务中心承办“汇聚智慧力量 探索跨界创新”广州社联2019年第四期航标计划活动，组织GRID（集地）产业联盟单位以及广州社联会员单位赴思科（广州）智慧城参访交流。

　　交流研讨会环节上，GRID院长助理曹华山以“广州市最新产业用地政策和机遇分析”为主题发言。

　　他认为，广州产业发展到现在，产业园区在其中有着极大的作用。从某个角度去看，产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。

　　广州产业发展进入了一个弯道期，即产业结构正在进优化升级调整。在大湾区的纲要背景下，广州也肩负着产业重构的使命。广州的产业正式进入存量时代，不只是产业用地，大部分的土地，会通过城市更新的方式区盘活。

　　产业园区作为支撑广州发展的重要载体，存量规模大，但亟需结合产业升级需求推动空间优化调整再造。

　　产业园区作为支撑广州发展的重要载体，存量规模大，但亟需结合产业升级需求推动空间优化调整再造。从工业园区到产业园区到产业社区，随着智慧城市建设、产城融合提升、人才结构优化，产业载体正从单一功能的工业园区向多元综合型产业社区方向发展。广佛有大量村级工业园，产业低端，建筑形态落后，亟需通过城市更新转化利用，为产业发展提供更多载体资源选择。

　　广州市村级工业园共约2705个，总占地面积达到131.62平方公里，其中白云区村级工业园数量最多。

　　就全市村级工业集聚区占地面积分析，多数集中在1万-2万平方米（共1071个，占村级工业园总数的40%）

　　随着粗旷经济时代的过去，现在村级工业园的形态已经落后，亟需通过城市更新的这种路径去盘活，为产业提供更多的资源载体，把城市进行整合归宗，统筹发展。全市约一半的村级工业园纳入三旧改造，开发利用较为低效。从数据可以看出，以白云区、番禺区、南沙区为主。

　　通过与中期调整完成的全市土规数据进行核查，位于土规规划建设用地范围内的地块面积为95.25平方公里，约占总地块面积的72%。位于土规规划非建设用地范围内的地块面积为36.37平方公里，约占总地块面积的28%。从产业结构来看，全市村级工业集聚区产业类型主要为仓储物流、加工制造、建材、电气机械和器材制造、服装、家具、五金、皮革、电器制造、塑料加工制造等传统行业。

　　从村级工业园的角度来看，28%属于非建设用地。即在未来城市产业载体的供应当中，这部分土地起的作用不大，未来还是要恢复城市功能。村级工业园产业类型都属于比较低端的，主要为仓储物流、加工制造、建材、电气机械和器材制造、服装、家具等传统产业。目前广州各个区也在拆墙，一方面是有形的实体墙，通过整治环境等把园区进行盘活；另一方面，通过载体的更新来倒逼产业的升级。

　　湾区时代广州市积极探索土地松绑，政策创新，促进产业园区升级改造。广州十大价值创新园区是在《广州市价值创新园区建设三年行动方案（2018-2020）年》里面提到，是广州产业园区最顶端的一部分，思科也首批价值创新园区的其中之一。

　　关于提质增效园区，2018年广州遴选首批19个提质增效试点园区，目的是加快低效、低端、低质产业的退出及高效、高端、高质产业的引入，试点园区享受政策上、资金上的红利。核心是鼓励工业用地做产权分割，这是产业园区能够市场化运作的有效手段，是园区招商运营的保证。试点园区可以获得政府最高1000万元补贴和500万元奖励。

　　尤其值得一提的政策是新型产业用地（M0）政策，介于工业用地和商办用地之间的创新型产业用地。深圳已有很多年的经验，尤其工厂公改项目已出来一批了。今年3月30号正式发的文件《广州市提高工业用地利用效率实施办法》。M0的收费标准是按同地段的办公用途地价的20%计收，有效降低企业的拿地成本。产权可分割转让，即可将产业用房的50%进行分割转让，按栋按层区分割，但是产值和税收并不低，这是产业现实的需求。用地的容积率在3.0至5.0间(普通工业用地为2.0至4.0)，配套设施比例达30%(普通工业用地为15%左右)。

　　这个政策是市工信局和国规住建局在联合探讨制定的政策文件，目前在选取第一批试点。申请分割转让须执行以下规定，最小单元的建筑面积不低于1000平方米，工业物业产权分割转让后，自办理不动产权登记之日起5年内不得再次转让。

　　近期由产业口工信局牵头，研究硕铺书记新年九项工作之一的村级工业园整治提升相关政策（《广州市村级工业园整治提升实施意见》），已经形成了征求意见稿，这将会对产业落地有极大的促进作用，盘活一大批以村级工业园为代表的存量更新的土地载体和产业载体。

　　广佛已经出现很多产业园区转型升级的成功案例，加强案例经验总结，以点带面推动城乡共赢 。

　　由纺织机械厂升级为总部经济、创意产业集聚区，通过微改造的方式，引入了很好的企业，比如微信总部。但是近期随着龙头企业的迁出以及改造周期，它也进入了新的改造周期。

　　珠宝产业对广州来说，属于三来一补的产业，番禺珠宝外贸额占到全球的70%，但其实只是一个代加工基地，大量的附加值都属于香港或国外的企业。随着经营、人力成本的上升以及其他方面因素，导致代加工的利润空间越来越薄，这个产业要么会消失要么就外贸加工转内销。为了转型升级还引入了省的珠宝交易中心、意大利的茶会展等等，通过需求，推动载体升级。

　　村级工业园改造的示范项目，村级工业园改造的代表，政府全流程的规划引导，助力广州申请设计之都国际称号。正在谋划阶段，传统生产的单一形态需要进行微改造。

　　白云区全力在推动这个园区发展。通过产业集聚去规范产业的发展。，由于这种需求，推动了改造。产业要么是升级、转型或者集聚去推动改造。化妆品产业的园区有两点，假冒伪劣比较多和环境污染严重，但是效益较高，所以需要集聚发展。

　　GRID作为智库·桥梁·专家，将继续助力全市产业园区转型升级，为广州城市更新和产业转型带来更多的观点，提升园区产业价值，加强园区产业引导，围绕产业链布局创新链，推动更多产业园区，努力建设成为广州价值创新园。

　　以“专家委员会+专业技术团队+产业联盟会”的组织模式，承接政府城市更新课题调研、城市更新项目策划、城市更新产业研究、城市更新产业资源对接、产业用地研判、城市更新招商组织活动安排