房屋买卖那些事儿

　　房屋买卖过程中常常涉及到各种各样的法律问题，面对这些问题时我们该怎么办？下面是答疑解惑专区，快来看。

　　买卖二手房时在中介处签订了合同，网签时为避税调整了房价等条款，重新签订了一份合同，若发生纠纷以哪一份合同为准？

　　这是实务中非常常见的“阴阳合同”。一个合同的生效必须满足几个要件：双方当事人具有相应的民事行为能力；双方意思表示真实；内容合法，生效条件已成就。“阴阳合同”中，在房产中介处签订的合同一般是双方的真实意思表示，而网签时的合同，其动机为逃避国家税费，并非是买卖双方的真实意思表示。且逃避税费的行为属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，根据合同法第52条规定，该合同是无效合同。

　　房屋产权证上只有卖方一人姓名，签订买卖合同后得知该房屋为卖方与其妻的共同财产，因其妻反对，现卖方主张合同无效，卖方说的有道理吗？

　　虽然该房屋为夫妻共同财产，但依据房产证，买受人有理由相信该房屋为卖方一人所有，且双方就买卖房屋所达成的合同是双方的真实意思表示，合同有效。此外根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，卖方说的没道理，合同有效。

　　对于农村房屋买卖合同的效力，目前实务中以认定无效为原则，认定有效为例外。因为农村房屋买卖涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据《合同法》第52条，此类合同的效力原则上应认定无效，但如果买卖双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

　　购房者要搞清楚订金和定金的区别，订金是可以退还的，而定金一般无法退还。购房者一定要擦亮眼睛，认真看清合同里的陷阱才是。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，自合同订立之日起（预售房为交房之日起）90日内，购房者应取得房屋权属证书，否则就可以追究开发商的违约责任。

　　如果由于开发商原因在约定期限内，购房者没有拿到房产证的，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。购房者在签订购房合同时应避免将有可能损害自己权益的条款写进合同里。返回搜狐，查看更多