集体土地建设租赁住房的开发运营模式同样值得

　　除却增加供应，平抑租金价格，提升居住品质，对于外界来说，集体土地建设租赁住房的开发运营模式同样值得关注。

　　相关人士介绍，目前有以下几种模式：一，大兴区可通过挂牌的形式，对集体建设用地进行公开出让流转；二，大兴区以外的，国企可通过作价入股、联营模式，与集体经济组织合作开发；非国企可通过经营权租赁的模式与集体经济组织合作。

　　以万科的高立庄、成寿寺项目为例，双方的合作模式是村集体负责提供土地，北京万科方面负责建设和运营，每年会付给村集体收益。这种合作方式并没有改变土地所有权，类似于北京万科租赁这块集体土地，获得地上建筑的经营权。

　　但有业内人士认为，当前的合作模式中，对于非国企有较多的限制，不利于让更加灵活和有活力的民营企业参与其中。

　　此外，由于当前集体土地建设租赁住房不可用于抵押、不可转让退出的要求，给运营企业带来融资困难以及需要承担50—70年的全部经营风险，势必会降低企业参与的积极性。

　　上述业内人士认为，集体土地建设租赁住房项目退出机制待完善，保障行业能够形成进入—退出的闭环。

　　一向敢于创新的万科正在做退出层面的探索。目前央行正式对外寻找首批公募股权REITs项目，此政策正好可以为集体租赁住房项目保障正常退出。

　　万科相关人士介绍，万科大兴瀛海租赁住房项目，作为全国集体建设用地公开上市流转的试点项目，规划建设约15.6万㎡租赁住房，属于央行重点支持范围，目前已提交完整申请材料，等待政策明确后的审批意见。

　　分析人士表示，在集体建设用地上建设长租公寓，是完善长租公寓用地供给的有益探索，也是“房住不炒”的重要实践。但消防验收、税费厘定、退出机制等相关规定还需进一步完善。