二线城市租赁需求升级背后隐藏着什么信号？

　　虽然选一线还是选二线的话题一直让很多人纠结不已，但今年以来，各种关于二线城市热度上升的消息似乎变得越来越多。不论是土拍市场，还是新房二手房，一些热点二线城市所展现出的明星之态，都让人觉得其风头已经盖过了一线城市。

　　最近，诸葛找房数据研究中心发布的一份关于租赁市场的报告，也再次验证了这点。

　　和买房相比，租房其实才体现了真正的刚需。这也是为什么一提到租金，人们的神经好像就会绷得更紧一些。而一线城市连年居高不下的租金也就自然成了公众关注的焦点。

　　以租房需求一直都很旺盛的北京为例，春节后，北京租房小高峰却未有大幅加租涨租现象，甚至一些地区出现房屋租不出去的窘境。

　　在大城市，春节假后房租上涨是一种普遍现象，基本每年节后房租都要上涨10%左右的水平。但是今年，2月各大城市租房成交均价较年前未出现大幅度上涨，到了3月，像北京、上海等城市的租金便迅速冷静了下来，恢复到了正常的交易水平。

　　从上图来看，虽然一线城市的租房成交总量略大于二线月，以杭州、成都为代表的热点二线城市的租房成交量涨幅却远高于一线城市。一线城市的房子一反常态地租不动了，二线城市租房却成了“大热门”。

　　可以看出，杭州、成都两城，普遍50-70平方米房源成交占比收窄，而90-140平方米租房占比扩大，租赁需求迭代升级。反观一线城市，据诸葛找房数据显示，3月，一线城市各面积段成交占比变化不大。

　　一边是二线城市的租房“消费升级”，一边是一线城市的租房“维持原貌”，这背后究竟隐藏着什么信号呢？

　　市场始终是受供需影响的。二线城市租房市场的成交量以及租赁升级现象，无不说明了二线城市对于流动人口的吸引力。

　　从2017年开始的各大城市间的“抢人大战”，在2018年的主要城市人口变化图中可以看到成果：

　　从2018年各主要人口变化可以看出，热点二线城市毫无疑问是最大赢家。在深圳广州之后，西安、杭州和成都这3个强二线万人，比上年末净增加38.70万人，常住人口总量首次突破千万大关。

　　在北京、上海等一线城市忙于疏解人口之时，许多二线城市却纷纷向优秀人才伸出了橄榄枝。如长沙、成都等城市通过放宽落户限制，推出购、租房补贴等政策吸引人才，这些政策在很大程度上吸引了大批优秀人才，也间接促成了这些二线城市租房市场的升温。

　　能够抢到人只是一个前提，更为重要的还是能不能留住人。所以，想判断一个二线城市未来的发展前景，除了要看其人口政策，还要考虑影响它的发展潜力的因素，比如支柱产业，交通、政策、资源等等。在这些方面，那些吸引来大量年轻人的明星二线城市，可说是各有所长。

　　随着中国高铁的不断建设和城市轨道的不断完善，二线城市与一线城市在交通方面的差距在不断缩小。

　　同时，随着一线城市人力成本、租金成本的不断上升，许多企业也选择在成本相对低廉的二线城市扎根，这在一定程度上带动了二线城市的经济发展，也起到了聚合产业资源的作用。另一方面，政府积极规划的都市圈，也在逐渐缓解一线城市的压力。

　　凡此种种，都直接或间接地带动了二线城市的发展，给二线城市注入了更多发展动力。

　　以杭州为例，作为以富庶闻名的浙江省省会，又有着紧靠上海的地理位置，以及阿里巴巴这个世界级互联网企业的大本营。此外，杭州还有一个北京难以媲美的优势，就是宜人的环境和新鲜的空气。这让它享有了得天独厚的发展机会。哪怕是与一线城市相比，也有着耀眼的竞争优势。

　　简单说，观察一个城市的未来发展，不只可以从楼市买卖中感受热度，它的租房市场，其实可以看成是更真实、更接地气的温度计。在那些看似简单的数据中，往往可以发掘出背后潜藏的市场信号。