小区物业管理办法下个月实施

　　小区公共收支成了“糊涂账”，老小区配套设施陈旧怎么办，业主故意拖欠物业费这些问题的存在，导致物业管理区域内的矛盾纠纷不断，严重影响了社会和谐稳定。7月10日开始，《绍兴市物业管理办法》(以下简称“新办法”)正式施行。相比原办法，有什么新的亮点呢？

　　路面破损、环境卫生差、物业管理缺失这是很多人对老旧小区的第一印象，为了提高老旧小区的宜居指数，“新办法”对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县(市)人民政府和市直开发区管委会应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。

　　事实上，柯桥区在老旧小区提升改造上已经先行一步了，从2016年开始，柯桥区投入5.2亿元对53个老旧小区提档升级改造，改造重点包括小区外墙立面改造、防盗窗规范整治、雨污水管网改造、弱电管线改造(电话线、网络线、中广有线)、路面整体铺设、屋顶平改坡等。三年下来，各老旧小区人居环境更靓了，基础设施更全了，安全指数更高了，群众口碑更赞了。

　　老旧小区的物业管理，一直是一大难题，在“新办法”，也对老旧小区物业管理有了新的规定：鼓励和支持物业服务企业为旧住宅小区提供公益性物业服务，区、县(市)人民政府和市直开发区管委会应当对物业管理相关费用适当给予补贴。

　　“老旧小区物业费并不高，柯桥区这几年来都是通过以奖代补政策，引进物业公司进行规范管理，这对老旧小区的居住品质也是一个提升。”区建设局相关工作人员介绍。

　　“我们小区物业用房收入多少，广告位收入多少，车位出租收入多少这些我们业主都不太清楚的，这些收入到底用在哪里了，物业也没跟我们说过。”在日常生活中，经常有小区业主向物业公司提出质疑，小区的共用部位、共用设施经营所得的收益到底是怎么支出的。

　　新办法规定，利用小区物业共用部位、共用设施设备经营所得收益，称之为“公共收益”。业主大会成立前，这笔收益由物业服务企业代为管理，单独列账、独立核算，财务收支情况定期在物业管理区域内显著位置公示，由居民委员会负责监督。

　　在采访中了解到，目前柯桥现在小区公共收益包括电梯或者公共场地的广告费、公共停车位收入、租赁摊位收入、公共配套活动场地经营收入、物业管理用房经营收入等，这些收入其实都是属于全体业主所有的，属于公共收益部分。

　　“这里进一步明确公共收益归全体业主所有，物业公司无权随意处置。”浙江聚腾律师事务所张东良律师解释说，在实际他们遇到的案例中，某些物业公司直接把物业用房、车位出租等公共收益和物业费混在一起使用支出，这是不合法的。

　　新办法规定，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益在业主大会成立前，应确保主要用于补充专项维修资金；业主大会成立后，业主大会也可以决定用于其他事项。

　　在日常生活中，经常会遇到楼上住户随意改变房屋结构装修的情况，去年柯桥市民李先生就遇到这样的麻烦，自己楼上的住户把原先设计的书房改成是卫生间，导致李先生家漏水，他找规划部门说没办法，找综合执法部门说没相关条框。

　　但这次新办法里明确规定：将原设计没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方的，物业服务企业、业主委员会有权根据物业服务合同，或者依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。“以后碰到类似问题找部门就可以彻底解决了。”李先生说。

　　除了擅自改变房屋设计结构外，对违法搭建、损毁树木、园林，擅自改接、私接污水管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通等十五个违法行为都详细规定。“这些无论对业主还是物业管理方，都是有利的。”柯桥街道一小区业委会主任许先生说，比如高空抛物，现在都是高楼，还是会有一些素质不太好的居民乱扔东西下楼，现在规定高空抛物影响居民安全的，业主、物业使用人可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以依据相关管理规定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

　　值得注意的是，关于物业费缴纳，新办法规定，建设单位、业主、物业使用人未按照前期物业服务合同或者物业服务合同的约定交纳服务费的，物业服务企业可以采取合法方式督促其限期交纳；逾期不交纳的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。也就是说不按照合同约定交纳服务费的业主，会被起诉。